หลังจากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ประกาศมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัย เพื่อป้องกันปัญหา “ดีมานด์เทียม” และ “สินเชื่อมีเงินทอน” ออกมาเมื่อวันศุกร์ที่ 9 พฤศจิกายน 2561 ทำให้ผู้ประกอบการหลายคนโล่งอก โดยเฉพาะผู้ประกอบการคอนโดมิเนียม ที่ส่วนใหญ่ลูกค้ากว่าครึ่งเป็นกลุ่มที่ซื้อเป็นหลังที่สอง หรือสัญญาที่สองตามคำนิยามของแบงก์ชาติ
สิ่งที่จะเกิดตามมาจากมาตรการนี้ ต้องจับตามองอย่างใกล้ชิด คือ แคมเปญเร่งขาย-เร่งโอน นับจากวันนี้ไปจนถึงสิ้นเดือนมีนาคม 2562 เชื่อว่าหลายค่ายจะกระหน่ำตลาดกันอย่างดุเดือดแน่นอน!
นายพีระพงศ์ จรูญเอก ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท ออริจิ้น พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) กล่าวกับ “Thebangkokinsight” ว่า มาตรการกำกับดูแลสินเชื่ออสังหาฯ ที่ธนาคารแห่งประเทศไทย ประกาศออกมาเมื่อวันที่ 9 พฤศจิกายน ถือว่ามีความเข้มงวดที่พอดี และในบางข้อผ่อนปรนมากกว่ารอบแรกที่ประกาศออกมาเป็นแนวทางรับฟังความเห็นจากผู้เกี่ยวข้อง ซึ่งรอบนั้นเข้มงวดกว่าเพราะระบุว่า ซื้อบ้าน-คอนโดสัญญาที่สองต้องวางดาวน์ 20% และวางกรอบเวลาบังคับใช้เป็น 1 มกราคม 2562 ซึ่งค่อนข้างกระชั้นชิด
แต่มาตรการที่ออกมาจริง มีการแบ่งกลุ่มลูกค้าสัญญาที่สองออกเป็นสองกลุ่ม คือ กลุ่มที่ผ่อนสัญญาแรกครบ 3 ปีขึ้นไป ให้วางดาวน์ 10% ปล่อยกู้ได้ 90% และอีกกลุ่มคือลูกค้าที่ซื้อสัญญาที่สอง แต่ผ่อนสัญญาแรกยังไม่ถึง 3 ปี ต้องดาวน์ 20% ปล่อยกู้ 80% ของมูลค่าหลักประกัน ถือว่ามีรายละเอียดการบังคับใช้ที่มีเหตุผลและค่อนข้างผ่อนปรน
นอกจากนี้ ยังมีการกำหนดลูกค้าที่ซื้อเป็นสัญญาที่ 3 ต้องวางดาวน์ 30% ปล่อยกู้ 70% ของมูลค่าหลักประกัน ถือเป็นการสกัดนักเก็งกำไร โดยหากใครจะลงทุนในตลาดที่อยู่อาศัย โดยเฉพาะคอนโดด้วยการซื้อเพื่อขายต่อหรือเพื่อเช่าก็ตาม หากเป็นสัญญาที่ 3 ต้องเตรียมเงินดาวน์ไว้เลย 30% ตรงนี้เชื่อว่าจะทำให้ตลาดเก็งกำไรชะลอตัวหรือลดน้อยลงไป เหลือเฉพาะรายที่พร้อมจะลงทุนจริงๆ
ที่ผ่านมาคนลงทุนคอนโดแบบจับเสือมือเปล่ากันเยอะ มาตรการธปท.จะทำให้การลงทุนแบบนี้ลดลง
ข้อบังคับเหมาะสม-ไม่ทำร้ายอุตสาหกรรม
ซีอีโอออริจิ้น ยังกล่าวด้วยว่า สิ่งหนึ่งที่ภาคเอกชนค่อนข้างพอใจ คือมาตรการธปท.ที่ออกมาไม่เป็นการทำร้ายอุตสาหกรรม เพราะการไม่บังคับใช้ย้อนหลังกับการซื้อ-ขายบ้านคอนโด ที่ทำสัญญาจะซื้อจะขายกันมาก่อนวันที่ 15 ตุลาคม 2561 ทำให้ผู้ประกอบการ และลูกค้าที่ซื้อขายกันมาก่อนที่จะมีประกาศมาตรการกำกับดูแลไม่ได้รับผลกระทบ
ที่สำคัญทำให้สินค้าที่ขายไปแล้วรอโอนหรือแบ็คล็อก (Backlog) ของตลาดคอนโดที่ปัจจุบันมีมูลค่าราว 2-3 แสนล้านบาทไม่ได้รับผลกระทบ ยังคงเดินหน้าโอนได้ตามสัญญาเดิมโดยไม่ต้องเพิ่มเงินดาวน์ แม้บางรายจะมีกำหนดโอนหลังวันที่ 1 เมษายน 2562 ซึ่งเป็นวันบังคับใช้ประกาศใหม่ เพราะได้รับการยกเว้นอยู่แล้ว
นอกจากนี้การยืดเวลาบังคับใช้ จาก 1 มกราคม 2562 ไปเป็น 1 เมษายน 2562 ก็ถือเป็นช่วงเวลาที่เหมาะสม เพราะยังมีเวลาให้ลูกค้าที่กำลังจะซื้อในช่วงไตรมาสสุดท้ายปีนี้ ไปจนถึงสิ้นไตรมาสแรกปีหน้าได้มีเวลาตัดสินใจ แต่หากมาตรการยืดเวลาบังคับใช้ เป็นเดือดกรกฎาคมก็อาจนานไป ลูกค้าอาจลังเลยืดเวลาตัดสินใจออกไปอีก
“ผมว่าดีนะ มาตรการออกมาเหมาะสมดี ที่สำคัญปัญหาสินเชื่อมีเงินทอน ที่แบงก์ชาติเป็นห่วงเชื่อว่าจะหมดไปอย่างแน่นอน” นายพีระพงศ์ ย้ำและว่าจากนี้ไปจนถึงสิ้นไตรมาสแรกปีหน้า การขายคอนโดพร้อมโอนจะคึกคักด้วยโปรโมชั่นที่แต่ละค่ายจัดออกมา เพื่อเร่งขาย-เร่งโอน
คาดคอนโดแข่งดุเร่งขายก่อนมาตรการ
เช่นเดียวกับ ผศ.ดร.เกษรา ธัญลักษณ์ภาคย์ รองประธานเจ้าหน้าที่ บริหารบริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า มาตรการธปท.ที่ออกมาผ่อนปรนมากกว่าตอนประกาศครั้งแรก เพราะยังมีระยะการซื้อบ้านสัญญาที่สอง สำหรับคนที่ผ่อนสัญญาแรกครบ 3 ปีแล้ว ให้วางดาวน์ 10% ส่วนรายที่สัญญาแรกยังไม่ครบ 3 ปี ต้องดาวน์ 20% ถือว่าผ่อนคลายลง
“เราไม่มีข้อมูลว่าคนซื้อหลังที่ 2 ผ่อนหลังแรกเกิน 3 ปี แล้วมีกี่ % แต่คนที่ซื้อหลังที่ 2 โดยผ่อนหลังแรกยังไม่ถึง 3 ปี คงต้องรีบโอนก่อนมาตรการบังคับใช้” ดร.เกษรา กล่าวและว่า มาตรการนี้เชื่อว่าจะกระทบกับการขายโครงการใหม่อย่างแน่นอนเพราะลูกค้าต้องมีเงินดาวน์เพิ่มขึ้น ซึ่งลูกค้าสัญญาที่สองสำหรับตลาดคอนโดมีสัดส่วนไม่น้อย
ผลต่อเนื่องจากมาตรการนี้ เชื่อว่าจะทำให้ลูกค้าที่ซื้อโครงการสร้างเสร็จแล้วต้องรีบโอนก่อน 1 เมษายน 2562 เพื่อจะไม่ต้องจ่ายเงินดาวน์เพิ่ม จะทำให้โปรโมขั่นเร่งขายเร่งโอน ในช่วงปลายปีนี้ไปจนถึง 31 มีนาคมปีหน้าคึกคัก
นอกจากนี้ สำหรับการยกเว้นให้ผู้ที่ซื้อบ้าน และทำสัญญาผ่อนดาวน์ มาตั้งแต่ก่อนวันที่ 15 ตุลาคม 2561 ไม่ต้องเข้าเกณฑ์มาตรการนี้ก็ถือเป็นเรื่องดี แต่เร่งรัดเกินไปเพราะช่วงเดือนตุลาคม ธปท.เพิ่งประกาศมาตรการชิมลางออกมายังไม่เป็นทางการ ดังนั้นการยกเว้นควรนับตั้งแต่วันก่อนประกาศมาตรการจริง คือวันนี้ 9 พฤศจิกายน 2561 เพราะช่วงนี้ยังมีลูกค้าที่ซื้อเพิ่มเข้ามา กลายเป็นว่าลูกค้าซื้อตั้งแต่ 15 ตุลาคม 2561 มาถึงปัจจุบันต้องเข้ามาตรการใหม่ทั้งหมด
ส่วนบ้านราคาเกิน 10 ล้านเชื่อว่าไม่กระทบเพราะกำลังซื้อดีอยู่แล้ว และสำหรับสัญญาที่ 3 ต้องดาวน์ 30% ก็เชื่อว่าจะเป็นการสกัดกลุ่มนักเก็งกำไร เหมือนมาตรการในหลายๆ ประเทศ
โปรโมชั่นเดือด! ‘สต็อกคอนโด 6.9 หมื่นยูนิต’
มาดูความเคลื่อนไหวด้านโปรโมชั่น ที่ช่วงนี้ออกมาแข่งขันกันค่อนข่างดุเดือด ออริจิ้น “ผ่อน 0 บาทแถมให้ฟรีค่าส่วนกลาง 10 ปี” โดยซีอีโอ ออริจิ้น ยอมรับว่าช่วงนี้ บริษัทจัดกิจกรรมส่งเสริมการตลาดค่อนข้างแรงในชื่อแคมเปญ… “คว้าโอกาสสุดท้าย!! โปรแรง แซงมาตรการรัฐ คอนโดใกล้รถไฟฟ้า ผ่อน 0 บาท* ฟรีทุกสิ่ง ให้ครบ พร้อมเข้าอยู่ เริ่ม 1.39-4.99 ลบ*”
เป็นโปรโมชั่นที่จัดขึ้นเพื่อระบายสต็อกคอนโดพร้อมโอน จาก 15 โครงการของออริจิ้น ซึ่งมีจำนวนสต็อกรอขายกว่า 1,200 ยูนิต มูลค่ารวมกว่า 5,000 ล้านบาท บริษัทคาดว่าจะจัดแคมเปญยาวข้ามไปจนถึงสิ้นไตรมาสแรกปีหน้า ก่อนที่มาตรการใหม่มีผลบังคับใช้ ซึ่งหลังจากนั้นต้องขายตามเงื่อนไขประกาศธปท.
อย่างไรก็ตาม สำหรับลูกค้าที่ซื้อเป็นสัญญาแรกไม่ได้รับผลกระทบ ยังคงขอสินเชื่อได้ 95-100% ได้ตามปกติ
บิ๊กเนมอีกราย บริษัท อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) จัดหนักไม่แพ้กันด้วยโปรโมชัน “ 000 DEALS โปรฯเสียศูนย์” สัญญา 0 บาท / ผ่อน 0 บาท / จ่าย 0 บาท* กับ 10 คอนโดมิเนียมพร้อมอยู่ ใกล้รถไฟฟ้า ในราคาเริ่มต้น 2.3 – 8.8 ล้าน* โดยมีกำหนดอีเวนท์การตลาดช่วงวันที่ 24-25 พฤศจิกายนนี้ ที่สนง.ขายของ 10 โครงการคอนโดสร้างเสร็จทำเลใกล้รถไฟฟ้า พร้อมระบุ “รีบจอง! ก่อนโดนมาตรการเข้ม”
ด้านบริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) จัดแคมเปญกระตุ้นตลาดมาตั้งแต่ช่วงปลายไตรมาส 3 เพื่อเร่งการขายในช่วงไตรมาส 4 ปีนี้ ด้วยบิ๊กแคมเปญ “เสนา เล่นใหญ่ ให้ฟรี 3 ต่อ” จัดโปรโมชั่นโดนใจ 3 ฟรี โดยให้อยู่ฟรี 2 ปี ฟรีโอน ฟรีทองคำสูงสุด 20 บาท ราคาขายเริ่มต้น 1.2 ล้านบาท คอนโดทำเลใกล้รถไฟฟ้า ติดถนนใหญ่ ใกล้ทางด่วน
ทั้งนี้ สต็อกคอนโดในตลาดโดยภาพรวม จากการรวบรวมของ บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA ได้สรุปตัวเลขสต็อกอสังหาฯเหลือขายทั้งระบบ ณ กลางปี 2561 มียอดรวมกว่า 1.8 แสนยูนิต มูลค่ารวมกว่า 7.6 แสนล้านบาท ในจำนวนนี้เป็นคอนโดมิเนียมราว 38.7% หรือกว่า 69,936 ยูนิต ที่ยังคงเปิดขายตลาด ซึ่งเป็นยอดรวมทั้งสินค้าที่สร้างเสร็จแล้ว และอยู่ระหว่างดำเนินการก่อสร้าง
อย่างไรก็ตาม ในช่วงไตรมาส 3 และไตรมาส 4 มีโปรโมชันเร่งขายคอนโดออกมาค่อนข้างมาก สต็อกคอนโดจากช่วงกลางปีจากยอด 69,936 ยูนิต คาดว่าจะสามารถขายออกไปได้แล้วบางส่วน
*ย้อนดูข่าวที่เกี่ยวข้องมาตรการธปท.คุมเข้มสินเชื่อบ้าน
ธปท.คุมสินเชื่อบ้านดาวน์ 10-30% เริ่ม 1 เม.ย.2562
ธปท.เตรียมประกาศ ‘มาตรการสินเชื่อบ้าน’ 9 พ.ย.นี้
โกลเด้นแลนด์เผย ธปท.เข้มสินเชื่อ ลูกค้าเร่งโอน ‘2 เท่า’
‘ดีมานด์เทียม’ ปัญหาแบงก์ชาติ-โอกาสผู้ประกอบการ
เปิด 360 องศา! มาตรการธท.คุมสินเชื่อบ้าน
เทียบนานาชาติคุมการซื้อที่อยู่อาศัย ‘เข้มกว่าไทย’
แบงก์-ผู้ประกอบการอสังหาฯขอธปท.เลื่อนบังคับดาวน์ 20% ก.ค.62
AREA เสนอธปท.คุมดาวน์ 20% เก็บภาษีซื้อบ้านหลังที่สอง
เปิดข้อมูลแบงก์ชาติ!! เหตุคุมเข้มสินเชื่อที่อยู่อาศัย
คอนโดกระทบหนัก!! ธปท.คุมดาวน์หลังที่สอง 20%
แบงก์ชาติคุมเข้มบ้านหลังที่สอง-บ้านเกิน 10 ล้านต้องดาวน์ 20%
