อสังหาฯ ไร้เงาฟื้นตัว ซีอีโอ เซ็นจูรี่ 21 ฟันธงปัจจัยลบรุมเร้าเพียบ ส่งผลดีมานด์หดตัวต่อเนื่อง ขณะที่ซัพพลายล้นตลาด ขยับพอร์ตรุกแนวราบ
ท่ามกลางการแพร่ระบาดระลอกสอง ของไวรัสโควิด-19 ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ เป็นหนึ่งในธุรกิจที่ได้รับผลกระทบไม่แพ้ธุรกิจอื่นๆ โดยมีดีเวลลอปเปอร์ หลายราย ออกมาคาดการณ์ว่า สถานการณ์ในปีนี้ อสังหาฯ ไร้เงาฟื้นตัว จากป้จจัยลบที่ยังคงซัดใส่อย่างต่อเนื่อง ทั้งปัจจัยลบในประเทศ และต่างประเทศ
เช่นเดียวกับ นายกิติศักดิ์ จำปาทิพย์พงศ์ ประธานและผู้ก่อตั้ง บริษัท เซ็นจูรี่ 21 (ประเทศไทย) จำกัด ที่ให้มุมมองต่อทิศทางธุรกิจอสังหาฯ ไทย ในปีนี้ว่า จะยังคงอยู่ในภาวะชะลอตัว อย่างน้อยอีก 1-2 ปี เนื่องจากโควิด-19 ที่ส่งผลกระทบต่อระบบเศรษฐกิจทั่วโลก
ขณะที่ เศรษฐกิจไทย ยังต้องพึ่งพิงการส่งออก และการท่องเที่ยว จากนักท่องเที่ยวต่างชาติ เมื่อภาวะเศรษฐกิจทั่วโลก ยังไม่ฟื้นตัว และยังไม่สามารถเดินทางข้ามประเทศได้เหมือนปกติ อีกทั้ง วัคซีนโควิดยังอยู่ในช่วงเริ่มต้น ทำให้กำลังซื้อต่างชาติ ไม่ว่าจะซื้อเพื่อการลงทุน หรือซื้อเพื่ออยู่อาศัย ถือว่าเป็นศูนย์ ซึ่งส่งผลกระทบต่อตลาดคอนโดมิเนียมโดยตรง
นอกจากนี้ ยังมองว่า กำลังซื้อในภาคอสังหาฯ ต้องใช้เวลาอีกไม่ต่ำกว่า 2 ปี จึงจะเริ่มเห็นความชัดเจนของการฟื้นตัว แต่เชื่อว่า จะไม่กลับไปเฟื่องฟูเหมือนเมื่อ 3-4 ปีที่ผ่านมา จากปัจจัยลบ ไม่ว่าจะเป็น ภาวะเศรษฐกิจทั่วโลกยังชะลอตัว ภาคส่องออก การท่องเที่ยวของไทย และภาระหนี้ครัวเรือนสูง
อีกประเด็นที่จับตาและมีผลต่อตลาดอสังหาฯ ไทย คือ พฤติกรรมของผู้บริโภคที่เปลี่ยนไป ต้องการความเป็นส่วนตัว ต้องการพื้นที่ปลอดภัยเพิ่มขึ้น เริ่มไม่ชอบโครงการขนาดใหญ่ที่แออัด ใช้เวลาในการตัดสินซื้อนา่นขึ้น ทำให้ต้องพัฒนาโครงการขนาดเล็กที่มีพื้นที่มากขึ้น หรือโรงแรมบูทีคขนาดเล็ก ๆ ก็อาจจะได้รับความสนใจมากขึ้น เป็นต้น
ในส่วนของตลาดคอนโดมิเนียม คาดว่าจะชะลอตัวอีกนาน เนื่องจากในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดฯ ถือว่าอยู่ในราคาที่สูงสุดแล้ว เวลานี้จึงเป็นช่วงเวลาที่ราคามีโอกาสลดลง เพราะยังอยู่ในภาวะซัพพลายล้นตลาด โดยเฉพาะโครงการที่สร้างเสร็จ จะทยอยออกมาอีกจำนวนมาก ขณะที่ดีมานด์ทั้งในประเทศ และต่างประเทศหดตัวลงอย่างชัดเจน
“ภาวะซัพพลายล้นตลาดของคอนโด ทำให้โครงการที่ต้องการยอดขายเข้ามา หรือระบายสต็อก ต้องใช้วิธีลดราคาขายลงมา ซึ่งคาดว่า สงครามราคา ในตลาดคอนโดฯ จะยังมีต่อเนื่องไปจนถึงสิ้นปีนี้”นายกิติศักดิ์ กล่าว
ส่วนตลาด ที่อยู่อาศัยแนวราบ ยังคงมีความต้องการซื้อจริง อยู่ตามทำเลต่าง ๆ แต่ก็ไม่ได้หมายความว่า จะผลักดันราคาที่ดินสำหรับการพัฒนาโครงการขึ้นได้ทั้งตลาด โดยจะปรับขึ้นเฉพาะในทำเล ที่มีความต้องการสูง ทำให้ราคาที่ดิน สำหรับพัฒนา ที่อยู่อาศัยแนวราบ ไม่ได้แกว่งตัวมากนัก
สำหรับในปีที่ผ่านมา ยอดการซื้อขายที่ดินของบริษัท ลดลงมากกว่า 50-60% เนื่องจากเป็นช่วงเวลาที่ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์แต่ละบริษัท อยู่ในระหว่างการปรับตัว ปรับทิศทางการพัฒนา แต่ก็เริ่มฟื้นตัวขึ้น เมื่อผู้ประกอบการ เริ่มมีความชัดเจนในการลงทุน โดยหันมาพัฒนา ที่อยู่อาศัยแนวราบ มากขึ้น ขณะที่คอนโดมิเนียม มีการเปิดตัวน้อยลง
ขณะที่ผู้ประกอบการอสังหาฯ ได้ปรับกลยุทธ์ โดยมุ่งเน้นการพัฒนาโครงการ ที่มีความเฉพาะมากขึ้น ซึ่งส่งผลต่อการซื้อขายที่ดิน ที่จะต้องมีความเฉพาะมากขึ้นเช่นกัน โดยจะเป็นการซื้อที่ดินตามวัตถุประสงค์ มากกว่าที่จะซื้อมาเก็บไว้ก่อน
ทั้งนี้คาดว่า ในปี 2564 ความต้องการที่ดินในการพัฒนาโครงการกว่า 70% จะเป็น ที่อยู่อาศัยแนวราบ ประเภทบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม ราคาระดับ 3-7 ล้านบาท
ส่วนทำเลที่ได้รับความสนใจจากผู้พัฒนาโครงการ อยู่ในทำเลฝั่งตะวันออก มากกว่าตะวันตก ได้แก่ โซนเพิ่มสิน สายไหม วัชรพล รามอินทรา นวมินทร์ พระราม 9 และอีกโซนคือ สุขุมวิท อ่อนนุช พัฒนาการ และอุดมสุข
อย่างไรก็ตาม แม้ว่าตลาดอสังหาฯ จะชะลอตัวลง แต่ที่ดินในไพร์ม แอเรีย สำหรับการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัยก็หาได้ยากขึ้น และมีราคาแพง หากรัฐบาลสามารถขยายระยะเวลาเช่าจาก 30 ปี เป็น 90 ปี ได้ จะเกิดประโยชน์ต่อตลาดอสังหาฯในระยะยาว
สำหรับการดำเนินธุรกิจของบริษัทในปี 2564 ในด้านการซื้อขายที่ดิน คงใช้แนวทางของการเจาะตรงความต้องการของดีเวลลอปเปอร์ แม้ว่าความต้องการในตลาดของบางเซ็กเมนต์จะลดลง แต่ในบางเซ็กเมนต์ก็มีแนวโน้มที่ดีขึ้น อาทิ ที่ดินในการพัฒนาโครงการ ที่อยู่อาศัยแนวราบ และประเภทมิกซ์ยูส (Mixed Used)
ในด้านการพัฒนาธุรกิจอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับบริษัท ก็ได้มีการเริ่มต้นและปรับกลยุทธ์ด้วยการกระจายความเสี่ยงในการทำธุรกิจ (Diversify Business Model) เพื่อเป็นแนวทางในการเติบโตและเสริมรายได้ของบริษัทในยุคที่ทุกบริษัทต้องปรับตัวอย่างหลีกเลี่ยงไม่ได้
อ่านข่าวเพิ่มเติม
- อสังหาฯ ปี 64 ลูกค้ายัง ‘ชะลอซื้อบ้าน’ ท่ามกลาง สงครามราคาเดือด
- ปี 2564 อสังหาฯ ตลาดต่างจังหวัดน่าสนใจหรือไม่?
- จับตา ‘อสังหาฯ ปี 64’ ฝ่าภาวะ ยอดขายต่ำ ต้นทุนสูง โจทย์ยากขึ้น ฟื้นตัวช้า
