เริ่มต้นสัปดาห์สุดท้ายของเดือนตุลาคม เหลืออีกเพียง 2 วันก็จะเข้าเดือนพฤศจิกายน ซึ่งเป็นกำหนดเบื้องต้นที่ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) ระบุ่ว่าจะมีความชัดเจนเกี่ยวกับมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งยังคงสร้างความวิตกกังวลให้กับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์และลูกค้าผู้ซื้อบ้านว่า มาตรการจะออกมาครอบคลุมการซื้อที่อยู่อาศัยในเงื่อนไขใดบ้าง จะส่งผลกระทบอย่างไรต่อธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์และผู้ซื้อบ้าน
ธปท.เตรียมออกประกาศกลางพ.ย.นี้
ความชัดเจนล่าสุดจากธปท. เมื่อสัปดาห์ที่แล้ว นางวจีทิพย์ พงษ์เพ็ชร ผู้ช่วยผู้ว่าการสายนโยบายสถาบันการเงิน ธปท. ออกมาเปิดเผยภายหลังปิดรับฟังความเห็นจากทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้อง รวมทั้งการรับฟังความเห็นผ่านหน้าเว็บไซต์ธปท. ในวันสุดท้ายคือ 22 ตุลาคม 2561 โดยระบุว่าเสียงส่วนใหญ่เห็นชอบในภาพรวม ให้ธปท.มีมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อบ้านที่เหมาะสม
แต่มีข้อเสนอในรายละเอียด 2-3 ประเด็น คือ ความหมายของ “บ้านหลังที่ 2” หรือ “สัญญาที่ 2” ครอบคลุมอย่างไร และจะกำหนดให้วางเงินดาวน์สัดส่วนเท่าไร รวมถึงสัญญาที่ 3 ด้วย จะกำหนดรายละเอียดอย่างไร รวมทั้ง ต้องการทราบวันที่จะบังคับใช้อย่างเป็นทางการ ซึ่งนางวจีทิพย์ กล่าวว่าเรื่องทั้งหมดจะมีความชัดเจนในเดือนพฤศจิกายนนี้
ทั้งนี้ หากดูจากกรอบเวลาที่ธปท.ประกาศไว้พร้อมการออกแนวมาตรการเมื่อวันที่ 4 ตุลาคม 2561 ก็ถือว่าเป็นไปตามกำหนดคือ 4-22 ตุลาคม 2561 เผยแพร่แนวมาตรการและเปิดรับฟังความเห็นจากทุกฝ่าย จากนั้นราวกลางเดือนพฤศจิกายน 2561 ธปท.จะออกประกาศ ส่วนการบังคับใช้ตามกรอบเวลาดังกล่าวระบุเป็นวันที่ 1 มกราคม 2562
กำหนดเวลาการประกาศมาตรการยังคงเดิม แต่การบังคับใช้จะเป็นตามกำหนดเดิม คือ 1 มกราคม 2562 หรือไม่ ต้องรอดูประกาศอีกที เนื่องจากที่ผ่านมาภาคเอกชนในกลุ่มผู้ประกอบการอสังหาฯ ได้เสนอให้ธปท.เลื่อนกำหนดบังคับใช้จาก 1 มกราคม 2562 เป็น 1 กรกฎาคม 2562 เพื่อให้ผู้ซื้อบ้านและผู้ประกอบการมีเวลาปรับตัว
แจงประชาชนยังเข้าใจคลาดเคลื่อน
อย่างไรก็ตาม ผู้บริหารธปท. ชี้แจงว่า ข้อมูลที่ได้จากการรับฟังความเห็นทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้อง พบว่า ยังมีประเด็นที่ประชาชนมีความเข้าใจคลาดเคลื่อน โดยธปท.ย้ำว่าสถานการณ์ในภาคอสังหาฯปัจจุบันต่างจากช่วงวิกฤติต้มย้ำกุ้งปี 2540 และมาตรการที่ธปท.จะออกมาเป็นการปรับปรุงมาตรการในเชิงป้องกันเท่านั้น โดยมุ่งยกระดับมาตรฐานการพิจารณาสินเชื่อสถาบันการเงิน ซึ่งที่ผ่านมาปล่อยสินเชื่อโดยหย่อนมาตรฐานลงไปบ้าง
นอกจากนี้ ยังเพื่อสร้างวินัยให้ผู้ซื้อบ้าน มีการออมบางส่วนก่อนกู้ซื้อบ้าน รวมทั้งเพื่อป้องกันการเก็งกำไร และความต้องการซื้อเทียมหรือดีมานด์เทียม และในท้ายที่สุดจะช่วยให้ประชาชนซื้อบ้านได้ในราคาที่เหมาะสม
ส่วนคำถามจากประชาชน มีการขอความชัดเจนใน 3 เรื่อง คือ
- ตามเกณฑ์ประกาศนี้ ธปท.จะใช้บังคับเฉพาะกรณีการผ่อนซื้อที่อยู่อาศัย 2 หลังพร้อมกัน และไม่กระทบกรณีที่ผ่อนหลังที่ 1 หมดไปแล้ว ใช่หรือไม่
- มาตรการนี้จะไม่กระทบการซื้อที่อยู่อาศัยของประชาชนผู้มีรายได้น้อยที่ซื้อบ้านหลังแรก แต่จะใช้บังคับเฉพาะการซื้อบ้านหลังแรกที่ราคาเกิน 10 ล้านบาทขึ้นไป ใช่หรือไม่
- มาตรการนี้จะไม่กระทบกับผู้ที่กู้ไปแล้ว คือกฎหมายไม่มีผลย้อนหลัง ใช่หรือไม่
ธปท.รับฟังเอกชนเสนอเลื่อนบังคับใช้-คุมหลังที่ 3
นางวจีทิพย์ กล่าวว่า ธปท.ยังได้รับฟังความเห็นและข้อเสนอแนะจากภาคเอกชน ซึ่งเสนอว่ามาตรการนี้ ควรไปกำกับดูแลสินเชื่อสำหรับการซื้อบ้านหลังที่ 3 แทนที่จะกำกับใช้กับการซื้อบ้านหลังที่ 2 เพราะส่วนใหญ่การซื้อหลังที่ 2 ยังเป็นการซื้อเพื่อความจำเป็น คือบ้านหลังเดิมอยู่ไกล แต่ซื้อหลังที่ 2 ไว้ใกล้ที่ทำงานหรือที่เรียนของบุตรหลาน ทางธปท.ก็รับมาพิจารณา
อีกประเด็นที่เอกชนเสนอมา คืออยากให้เลื่อนกำหนดการบังคับใช้มาตรการ จากเดิมที่กำหนดไว้ 1 มกราคม 2562 ไปเป็น 1 กรกฎาคม 2562 เพื่อให้ผู้ซื้อบ้านได้มีเวลาเตรียมตัวหาเงินสำรองให้ครบเงินดาวน์ 20% และเพื่อให้ผู้ประกอบการมีเวลาเตรียมตัววางแผนการตลาดที่เหมาะสมกับลูกค้า เรื่องนี้ธปท.ก็รับไปพิจารณาเช่นกัน แต่ยังไม่มีข้อสรุป ต้องรอประกาศในเดือนพฤศจิกายนนี้
ชี้แบงก์หย่อนมาตรฐานปล่อยสินเชื่อเกิน 100%
อย่างไรก็ตาม ธปท.กล่าวมาตั้งแต่ต้นแล้วว่า มาตรการกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัย ที่จะออกมานี้มีสาเหตุมาจากพบความหย่อนยานของมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ ซึ่งพบว่ามีการปล่อยสินเชื่อในวงเงินที่สูงถึง 90% เพิ่มมากขึ้น และบางรายปล่อยเกิน 100% ของมูลค่าหลักประกัน ซึ่งถือเป็นความเสี่ยง
ข้อมูลตามคำชี้แจงของ นายจาตุรงค์ จันทรังษ์ ผู้ช่วยผู้ว่าการ สายนโยบายการเงิน ธปท. ระบุว่า ธปท.พบความเปราะบางในระบบการปล่อยสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ ที่มีการอนุมัติสินเชื่อเทียบมูลค่าหลักประกัน (LTV : Loan To Value) สูงเกิน 90% มากขึ้นเรื่อยๆ บางรายเมื่อรวบกับสินเชื่อท็อปอัพแล้ว LTV เกิน 100%
หากย้อนไปดูการปล่อยสินเชื่อบ้านในปี 2557 มียอดปล่อยโดย LTV 90% สัดส่วน 35% ของทั้งระบบ แต่ปัจจุบันสัดส่วนเพิ่มมาเป็น 50% และยังพบการปล่อยสินเชื่อมากกว่า 5 เท่าของรายได้ผู้กู้ จากเดิมที่มีสัดส่วน 10% เพิ่มเป็น 30% และพบหว่าหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (NPL) สินเชื่ออื่นปรับลดลง แต่สินเชื่อบ้านยังไม่ลด NPL อยู่ที่ระดับ 3.4% ซึ่งสูงกว่าสินเชื่อทุกประเภท
กระทบบ้าน-คอนโดหลังที่สอง 50% ของตลาด
ด้านความเคลื่อนไหวของภาคเอกชน หลังจากรับทราบแนวมาตรการเบื้องต้นจากธปท. ได้ออกมาแสดงความเห็นว่าจะส่งผลกระทบต่อตลาดอสังหาฯ เพราะคนที่ซื้อบ้าน-คอนโดฯเป็นหลังที่สองมีสัดส่วนไม่น้อยในตลาด
นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ถ้าให้ประเมินเบื้องต้นคนซื้อบ้าน-คอนโดฯ ที่เป็นหลังที่สอง น่าจะมีไม่น้อยกว่า 50% ของการซื้อทั้งหมด เพราะจะมีกลุ่มคนที่มีบ้านอยู่แล้ว ต้องการซื้อคอนโดฯไว้ใกล้ที่ทำงาน ในขณะเดียวกันก็มีกลุ่มคนที่ซื้อคอนโดฯอยู่แล้ว เมื่อมีสมาชิกครอบครัวเพิ่ม หรือกำลังจะแต่งงาน ก็อาจขยายมาซื้อบ้านเป็นหลังที่สอง ซึ่งเป็นเรื่องปกติ
ดังนั้น เอกชนจึงเสนอว่ามาตรการน่าจะไปบังคับกับผู้ซื้อบ้านเป็นหลังที่ 3 มากกว่า หากธปท.มองว่าเป็นการซื้อเก็งกำไรไม่ได้เพื่ออยู่อาศัยจริง
เช่นเดียวกับ ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย ที่กล่าวว่าหากธปท.ออกมาตรการนี้มาบังคับใช้ จะส่งผลกระทบต่อตลาดคอนโดแน่นอน เพราะนิยามบ้านหลังที่สอง คนซื้อคอนโดส่วนใหญ่มักซื้อเป็นบ้านหลังที่สองเกินกว่าครึ่งของตลาด ซึ่งคนกลุ่มนี้อาจจองซื้อไว้ตั้งแต่เมื่อ 2 ปีก่อน ผ่อนดาวน์ตามเงื่อนไขเดิม คือ 10% คาดหวังธนาคารจะปล่อยสินเชื่อ 90% ตามกำหนด เมื่อเปลี่ยนมาเป็น 20% ส่วนต่างอีก 10% เป็นเงินก้อนใหญ่ลูกค้าอาจไม่สามารถหามาวางได้ ณ วันโอน อาจทำให้คอนโดจำนวนมากโอนไม่ได้เพราะเงินดาวน์ไม่ถึง 20%
ส่งผลดีระยะสั้นลูกค้าเร่งโอนก่อนสิ้นปี
ด้านนายปิติ จารุกำจร ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการอาวุโส ฝ่ายพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม และบริหารกลยุทธ์ บริษัท แสนสิริ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า เรื่องผลกระทบต่อตลาดน่าจะมีแน่นอน แต่ต้องรอดูรายละเอียดของประกาศธปท.ก่อนว่าจะเป็นอย่างไร ในเบื้องต้นคงไม่อาจสรุปได้ว่า จะส่งผลกระทบมากน้อยแค่ไหน เพราะยังไม่ทราบมาตรการจริงที่จะออกมา
ขณะที่นายปิยะ ประยงค์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท-แวลู บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่าหากประกาศธปท. ออกมาบังคับใช้กับการขอสินเชื่อบ้าน-คอนโดหลังที่สอง ก็คงกระทบต่อตลาดที่ขายมาก่อนหน้านี้และกำลังจะโอนในเร็วๆ นี้ ซึ่งกลายเป็นส่งผลดีทำให้ลูกค้ารีบโอน เพื่อไม่ต้องเพิ่มเงินดาวน์ เชื่อว่าจะทำให้ยอดโอนบ้าน-คอนโด ปลายปีนี้คึกคักมากขึ้น
ส่วนผลกระทบหลังจากนี้ หรือสำหรับโครงการใหม่ที่เปิดขาย หากเป็นอาคารสูงซึ่งใช้เวลาก่อสร้างนานกว่า 2 ปี คงไม่ได้รับผลกระทบเนื่องจากมีเวลาให้ผ่อนเงินดาวน์ครบ 20% ได้ แต่หากเป็นสินค้าแนวราบที่ระยะเวลาก่อสร้างค่อนข้างสั้น กลุ่มนี้การเพิ่มเงินดาวน์อาจส่งผลกระทบ ต้องมาปรับค่างวดการผ่อนเงินดาวน์ลูกค้าเพิ่มขึ้น แต่ก็จะกระทบเฉพาะลูกค้าที่ซื้อหลังที่สองเท่านั้น ส่วนคนที่ซื้อหลังแรกไม่ได้รับผลกระทบ
วงในชี้มาตรการไทยอ่อนกว่าหลายประเทศ
นอกจากมุมมองของธปท.และเอกชนในภาคอสังหาฯแล้ว ผู้ให้บริการเว็บไซต์ข้อมูลขาย-เช่า-ซื้ออสังหาฯ อย่าง DDProperty.com ซึ่งอยู่ในเครือ Property GURU Group สิงคโปร์ มีบริการเว็บไซต์อสังหาฯขาย-เช่า-ซื้อในหลายประเทศ ให้มุมมองที่ต่างออกไปว่า มาตรการที่ธปท.จะประกาศออกมานี้ ถือว่าค่อนข้างน้อยหากเทียบกับมาตรการคุมเข้มการเก็งกำไรอสังหาฯในหลายประเทศ
นางกมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทย DDproperty.com กล่าวว่า มาตรการของธปท.ที่จะประกาศในเดือนพฤศจิกายนนี้ คาดว่าจะส่งผลต่อการช่วยลด “ดีมานด์เทียม” ลด “โอกาสในการเก็งกำไร” และช่วยให้ประชาชนได้ซื้อที่อยู่อาศัยในราคาที่เหมาะสมมากขึ้น
ขณะเดียวกัน จะทำให้ผู้ซื้อไม่ประเมินความเสี่ยงต่ำเกินไป และลดผลกระทบจากการปรับลดลงของราคาอสังหาฯในอนาคต ในฝั่งของผู้ประกอบการ จะทำให้วางแผนการลงทุนได้อย่างเหมาะสม ลดโอกาสเกิดภาวะฟองสบู่ในภาคอสังหาฯ
มาตรการคุมสินเชื่อบ้านที่ต้องวางเงินดาวน์ 20% ถือว่ายังต่ำหากเทียบกับหลายประเทศ
นางกมลภัทร กล่าวว่ามาตรการที่ธปท.จะประกาศออกมาถือว่าต่ำกว่าหลายประเทศ พร้อมยกตัวอย่างล่าสุดเมื่อวันที่ 6 กรกฎาคม 2561 ที่ประเทศสิงคโปร์ ได้ออกมาตรการป้องกันการเก็งกำไรอสังหาฯ ที่ชื่อ ABSD : Additional Buyer’s Stamp Duty ออกมาคุมการเก็งกำไรอสังหาฯ โดยกำหนดให้การซื้อบ้านในสิงคโปร์ ต้องเสียภาษีเพิ่มขึ้น จากเดิมบ้านหลังที่สองเสีย 7% เพิ่มเป็น 12 – 20% สำหรับคนสิงคโปร์และต่างชาติ แต่ในไทยยังไม่มีการเรียกเก็บภาษีคนซื้อบ้าน
“ถ้าดูจากความเข้มข้นของมาตรการแล้ว ต้องบอกว่าต่างประเทศเขาเข้มข้นกว่าเรามาก ซื้อบ้านต้องวางดาวน์ 30-40% และยังเก็บภาษีการซื้อบ้านหลังที่สองด้วย ของไทยที่จะออกมาถือว่าปกติมาก” ผู้บริหาร DDProperty.com สรุป
