ดร.วิชัย วิรัตกพันธ์ ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ และรักษาการผู้อำนวยการศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ นำเสนอรายงานเกี่ยวกับตลาดบ้านมือสอง เรื่่อง”ก้าวต่อไปของตลาดอสังหาริมทรัพย์ : ตลาดบ้านมือสอง และกฎหมายนายหน้า” เนื้อหาระบุว่า
หลังจากวิกฤตเศรษฐกิจปี 2540 ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยก็ได้มีการฟื้นตัวและเติบโตมาอย่างต่อเนื่อง แม้ว่าในบางช่วงที่ตลาดอาจจะซบเซาลงบ้างตามภาวะเศรษฐกิจและการเมืองของประเทศ แต่ด้วยการสนับสนุนของรัฐบาลในแต่ละคณะตลอด 2 ทศวรรษที่ผ่านมา เนื่องจากรัฐบาลทุกคณะที่เข้ามาบริหารประเทศ ได้ตระหนักถึงความสำคัญของธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ที่มีต่อการขับเคลื่อนเศรษฐกิจในภาพรวมของประเทศ
ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยมีขนาดใหญ่พอสมควร โดยมีสัดส่วนประมาณ 6.2% ของ GDP ของประเทศ โดยประเภทที่อยู่อาศัยเป็นประเภทที่ใหญ่ที่สุด โดยในแต่ละปีจะมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่อยู่อาศัยถึงประมาณ 320,000 -370,000 หน่วย ในมูลค่าสูงถึงประมาณ 650,000 – 750,000 ล้านบาท ในจำนวนนี้มีสัดส่วนที่เป็นที่อยู่อาศัยมือสองประมาณ 45%-50%
ดังนั้นจึงอาจประมาณกันได้ว่า ตลาดที่อยู่อาศัยมือสอ งที่มีการโอนกรรมสิทธิ์จึงน่าจะมีอยู่ถึงประมาณ 150,000 – 180,000 หน่วย เป็นมูลค่าสูงถึง 250,000 – 300,000 ล้านบาท และคาดว่าตลาดที่อยู่อาศัยมือสอง จะมีการขยายตัวอย่างต่อเนื่องมากขึ้น โดยเฉพาะในเขตพื้นที่ต่างๆ ของกรุงเทพมหานคร และพื้นที่เชื่อมต่อกับกรุงเทพฯ ซึ่งเป็นผลมาจากข้อจำกัดด้านที่ดินที่จะนำมาพัฒนา
ในปัจจุบันที่อยู่อาศัยประเภทแนวราบ ยังมีปริมาณที่อยู่อาศัยบ้านมือสองที่สูงกว่าประเภทคอนโดมิเนียม เนื่องจากมี Supply ที่สร้างขึ้นอย่างต่อเนื่องตั้งแต่ก่อนปี 2540 จนถึงปัจจุบัน โดยในปี 2560 บ้านแนวราบ มีสัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ถึงประมาณ 207,000 หน่วย และมีมูลค่าการโอนกรรสิทธิ์สูงถึงประมาณ 416,000 ล้านบาท ในจำนวนดังกล่าว มีสัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์เป็นที่อยู่อาศัยมือสองประมาณ 132,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่าประมาณ 203,000 ล้านบาท
ขณะที่คอนโดมิเนียม ยังคงมีสัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์ถึงประมาณ 110,000 หน่วย และมีมูลค่าการโอนกรรสิทธิ์ประมาณ 260,000 ล้านบาท ในจำนวนดังกล่าว มีสัดส่วนการโอนกรรมสิทธิ์เป็นที่อยู่อาศัยมือสองประมาณ 26,000 หน่วย คิดเป็นมูลค่าประมาณ 48,000 ล้านบาท ซึ่งเห็นได้ว่าทั้งสองประเภท มีการเติบโตอย่างต่อเนื่องตาม supply ที่มีการสร้างขึ้นใหม่ทุกปี
ประกอบกับไลฟ์สไตล์ของคน ที่นิยมที่จะหาที่อยู่อาศัยในเมืองเพื่อลดภาระและเวลาในการเดินทาง จากพื้นที่ชานเมืองเพื่อเข้ามาทำงานในกรุงเทพมหานคร หรือลักษณะไลฟ์สไตล์ของคน GEN-Y หรือ GEN-Z ที่นิยมอยู่ใกล้รถไฟฟ้า หรือ ห้างสรรพสินค้า หรือสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ในเมืองรวมถึงกำลังซื้อจากชาวต่างชาติ ที่ต้องการซื้อคอนโดมิเนียมในประเทศไทยอีกส่วนหนึ่ง เนื่องจากประเทศไทยเป็นศูนย์กลางเศรษฐกิจที่สำคัญหนึ่งของกลุ่มประเทศ ASEAN ปรากฏการณ์เช่นนี้ ทำให้เราสามารถอนุมานได้ว่า ตลาดที่อยู่อาศัยมือสองประเภทคอนโดมิเนียมจะเป็นกลุ่มที่น่าจับตามมองอีกด้วย
การเติบโตของตลาดอสังหาริมทรัพย์มือสองดังเช่นที่กล่าวมาได้ทำให้นึกถึงกลุ่มคนกลุ่มหนึ่ง ที่มีอาชีพเป็นคนกลางในการเชื่อมต่อระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย หรือที่เรามักเรียกกันว่า “ตัวแทนนายหน้าอสังหาริมทรัพย์” ซึ่งพบว่า ปัจจุบันประเทศไทยยังไม่มีกฎหมายกำกับดูแลอาชีพตัวแทนนายหน้าฯ เป็นการเฉพาะเช่นเดียวกับต่างประเทศ
โดยพบว่ามีคนไทยจำนวนไม่น้อย และชาวต่างชาติที่เข้ามาประกอบอาชีพตัวแทนนายหน้าอิสระ โดยเห็นเป็นเพียงโอกาสที่จะสร้างรายได้ โดยขาดความรู้และมีการทำงานที่ไม่มีมาตรฐานและจรรยาบรรณในการประกอบอาชีพนี้ และพบว่ามีจำนวนที่มากขึ้นอีกด้วย และในหลายกรณีตัวแทนนายหน้าที่ไม่มีมาตรฐาน และจรรยาบรรณเหล่านี้ ได้ก่อให้เกิดผลเสียแก่ผู้ต้องการซื้อและผู้ต้องการขายอสังหาริมทรัพย์ โดยการให้ข้อมูลที่ไม่ครบถ้วนและข้อมูลที่ไม่ถูกต้อง ซึ่งผู้บริโภคก็จะไม่ได้รับการคุ้มครองในเรื่องนี้
รวมถึงการเข้ามาประกอบอาชีพตัวแทนนายหน้าอิสระเช่นนี้ ก็ยังได้ทำให้ภาครัฐสูญเสียรายได้จากการที่ตัวแทนนายหน้าอิสระไม่แสดงรายได้เพื่อเสียภาษี รวมทั้งเกิดช่องโหว่ที่เกี่ยวข้องกับการฟอกเงิน เนื่องจากพระราชบัญญัติป้องกันและปราบปรามการฟอกเงิน พ.ศ. 2542 กำกับดูแลเฉพาะการประกอบกิจการของนายหน้าฯ นิติบุคคลเท่านั้น
กฎหมายตัวแทนนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ ไม่ใช่เรื่องใหม่ในประเทศไทย ในความจริงแล้ว สมาคมนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ไทย ได้เคยผลักดันให้มีกฎหมายในการกำกับดูแลอาชีพตัวแทนนายหน้าอสังหาริมทรัพย์ขึ้นมาตั้งแต่ปี 2535 จนบัดนี้เป็นเวลาถึง 26 ปีแล้ว แต่ประเทศไทยก็ยังไม่มีกฎหมายใช้กำกับดูแลอาชีพตัวแทนนายหน้าเลย
ลองหันกลับไปดูประเทศสหรัฐอเมริกาที่มีการพัฒนาอาชีพตัวแทนนายหน้า และมีการนำกฎหมายกำกับดูแลอาชีพตัวแทนนายหน้าอสังหาริมทรัพย์มาตั้งแต่ปี พ.ศ. 2466 ทำให้มีการพัฒนาอาชีพตัวแทนนายหน้าขึ้นจนเป็นอาชีพที่มีเกียรติและเป็นที่ยอมรับของสังคม จนปัจจุบันได้เป็นแกนหลักในการผลักดันอาชีพนายหน้า ให้กับประเทศต่างๆ ทั่วโลก และลองหันกลับมาดูประเทศรอบข้างของเราบ้าง
- มาเลเซียมีการออกกฎหมายกำกับดูแลอาชีพตัวแทนนายหน้ามาตั้งแต่ปี 2524 เป็นเวลามากกว่า 37 ปีแล้ว
- ฟิลิปปินส์มีการประกาศใช้กฎหมายกำกับดูแลอาชีพตัวแทนนายหน้ามาตั้งแต่ปี 2552 เป็นเวลามากกว่า 9ปีแล้ว
- สิงค์โปร์มีการประกาศใช้กฎหมายกำกับดูแลอาชีพตัวแทนนายหน้ามาตั้งแต่ปี 2553 เป็นเวลามากกว่า 8 ปีแล้ว
- กัมพูชา ก็เพิ่งออกกฎหมายกำกับดูแลอาชีพตัวแทนนายหน้ามาใช้บังคับเมื่อไม่นานมานี้
- เวียดนาม และประเทศเมียนมาร์ ก็กำลังดำเนินการจัดทำกฎหมายดังกล่าวขึ้นด้วยเช่นกัน
สำหรับประเทศไทยซึ่งถือว่าเป็นพี่ใหญ่ในกลุ่มประเทศ ASEAN แต่เรายังขาดเครื่องมือในการควบคุมมาตรฐานและการสร้างความเชื่อถือให้กับกลุ่มตัวแทนนายหน้าของไทย และเพื่อป้องกันไม่ให้กลุ่มตัวแทนนายหน้าอิสระทั้งชาวไทยและต่างชาติ ที่เข้ามาสร้างความเสียหายให้กับธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ไทยในยุคสังคมไร้พรมแดน
หลายคนอาจจะสงสัยว่า กฎหมายกำกับดูแลอาชีพตัวแทนนายหน้าจะพัฒนามาตรฐานและจริยธรรมได้อย่างไร จากภาพรวมของกฎหมายในทุกประเทศ กฎหมายจะกำหนดคุณสมบัติของบุคคลผู้ที่จะมาทำอาชีพตัวแทนนายหน้า(Agent/Negotiator) ว่า บุคคลเหล่านี้จะต้องมีความรู้เรื่องเกี่ยวกับกฎหมาย กฎระเบียบ การจัดทำสัญญา ความเข้าใจด้านธุรกิจของบุคคลผู้ที่จะมาทำอาชีพตัวแทนนายหน้า จะต้องผ่านการเรียนและการสอบอย่างจริงจัง เพื่อให้สามารถใช้ความรู้เหล่านี้ในการแนะนำลูกค้าของตน ในเรื่องการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงการปฏิบัติตามหลักจริยธรรมและจรรยาบรรณของตัวแทนยายหน้าอย่างเคร่งครัด
โดยกลุ่มบุคคลผู้ที่จะมาทำหน้าที่ตัวแทนนายหน้าจะต้องมีใบอนุญาตประกอบอาชีพอย่างถูกต้องตามกฎหมาย และจะมีบทลงโทษสำหรับผู้ที่ไม่ปฏิบัติตามกฎหมายและกฎระเบียบ และอาจถูกยึดใบอนุญาตในการประกอบอาชีพได้ ทั้งนี้ บุคคลที่จะทำอาชีพตัวแทนนายหน้า (Agent/Negotiator) เหล่านี้จะต้องดำเนินงานภายใต้การดูแลของบริษัท ซึ่งมีสถานะเป็น Real Estate Broker เพื่อหน่วยงานตัวแทนที่เป็นทางการดำเนินการในการจัดทำสัญญา และการติดต่อประสานงานจนการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ดังกล่าวประสบผลสำเร็จ
หลายคนอาจจะมองว่า กฎหมายกำกับดูแลอาชีพตัวแทนนายหน้า จะเป็นการกีดกันและจำกัดกลุ่มที่เป็นนายหน้าท้องถิ่นหรือไม่ แต่ความจริงแล้ว กฎหมายในบางประเทศก็ได้ให้การยอมรับบทบาทผู้ที่เป็นนายหน้าท้องถิ่นเหล่านี้ ในฐานะผู้ที่เป็นผู้แนะนำช่องทาง/โอกาส หรือเป็น “Matcher” ที่จะยังคงได้รับการแบ่งปันค่าตอบแทนจากค่าธรรมเนียมนายหน้าที่ได้รับด้วยเช่นกัน ซึ่งความเป็นจริงในปัจจุบัน ส่วนมากแล้วนายหน้าผู้ที่ทำหน้าที่แนะนำ ก็จะทำหน้าที่แค่แนะนำ แต่ไม่ได้ดำเนินการในเรื่องกระบวนการในขั้นตอนการซื้อขายและโอกรรมสิทธิ์อยู่แล้ว
โดยสรุปแล้วเราจะเห็นได้ว่า ธุรกิจอสังหริมทรัพย์ของไทยกำลังจะไปสู่ยุคที่มีตลาดที่อยู่อาศัยมือสอง จะมีปริมาณการซื้อและขายขนาดที่ใหญ่ขึ้น ซึ่งบทบาทของ “ตัวแทนนายหน้า” จะมีบทบาทมากยิ่งขึ้นในการจัดหาโอกาสให้ผู้ซื้อและผู้ขายได้พบกัน
ดังนั้น กฎหมายกำกับดูแลอาชีพตัวแทนนายหน้าเป็นสิ่งที่ไม่ได้น่ากลัว และจะเป็นเครื่องมือในการควบคุมให้ตัวแทนนายหน้าได้ทำหน้าที่ของตนอย่างมีความรู้และมีจริยธรรมตามมาตรฐานที่กำหนดขึ้น ทั้งนี้เพื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ของประเทศไทยสามารถดำเนินการต่อไปได้อย่างยั่งยืน
