Economic Intelligence Center (EIC) ธนาคารไทยพาณิชย์ จำกัด (มหาชน) ออกบทวิเคราะห์ เรื่อง New Normal ของตลาด สำนักงานให้เช่า จากผลกระทบของโควิด-19 เพื่อสะท้อนมุมมองต่อตลาดสำนักงานให้เช่าในปี 2564 ซึ่งกำลังได้รับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 รอบใหม่
“โควิด-19” เขย่าภาคเศรษฐกิจ
วิกฤติโควิด-19 ส่งผลกระทบต่อภาคธุรกิจเป็นวงกว้าง โดยในช่วงครึ่งหลังของปี 2563 บริษัทต่าง ๆ เริ่มกลับไปดำเนินงานที่สำนักงานภายหลังคลายล็อกดาวน์แล้ว แต่ในช่วงปลายปี 2563 ได้มีการระบาดรอบใหม่ส่งผลให้หลายบริษัทจำเป็นต้องกลับไปอยู่ในภาวะใกล้เคียงกับการล็อกดาวน์อีกครั้ง
ทั้งนี้ สภาพเศรษฐกิจที่หดตัวลงอย่างมากส่งผลให้หลายธุรกิจประสบปัญหาจนต้องมีการปรับลดต้นทุน ไม่ว่าจะเป็นการปรับโครงสร้างการดำเนินงาน ปรับลดจำนวนพนักงาน ปรับลดพื้นที่เช่า ตลอดจนปิดกิจการในท้ายที่สุด ซึ่งหนึ่งในธุรกิจที่ได้รับผลกระทบมากและเป็นผู้เช่าสำคัญของธุรกิจ สำนักงาน คือ ธุรกิจในภาคบริการ ซึ่งเป็นสัดส่วนราว 85% ของธุรกิจทั้งหมดในไทย
ทั้งนี้ ข้อมูลของกรมพัฒนาธุรกิจการค้าพบว่า จำนวนบริษัทในภาคบริการที่ปิดกิจการมีแนวโน้มเพิ่มขึ้น จากข้อมูลล่าสุดในปี 2563 ปรับตัวเพิ่มขึ้น 11% เมื่อเทียบแบบปีต่อปี (YoY) มาอยู่ที่ 21,440 ราย ขณะที่จำนวนธุรกิจบริการที่เริ่มกิจการใหม่ กลับหดตัวถึงราว -12%YOY จากระดับเฉลี่ยที่มีการเพิ่มขึ้นราว 4% ต่อปีในช่วงปี 2557-2562 ส่งผลให้จำนวนบริษัทที่ดำเนินการอยู่โดยรวมมีแนวโน้มลดลงและนำไปสู่การชะลอตัวของความต้องการพื้นที่สำนักงานให้เช่า
วิถีใหม่ Work from Home
นอกจากนี้ สถานการณ์โควิด-19 ยังส่งผลให้ภาคธุรกิจปรับเปลี่ยนรูปแบบการทำงานมาสู่ การทำงานจากบ้าน (work from home) ซึ่งบางบริษัทมีการปรับใช้รูปแบบการทำงานที่บ้านอย่างต่อเนื่องในระยะยาว ทั้งนี้ ในการระบาดรอบใหม่ตั้งแต่ปลายปี 2563 ส่งผลให้หลายบริษัทจำเป็นที่จะต้องกลับไปใช้นโยบายในการ work from home อีกครั้ง ส่งผลให้แนวโน้มการเดินทางไปทำงานเริ่มหดตัวอีกครั้งหนึ่ง
ในระยะต่อไป บริษัทหลายแห่งมีแนวโน้มที่จะใช้นโยบาย work from home ต่อในระยะยาว หรือมีการปรับตัวโดยการลดวัน/เวลาในการเข้าทำงานในแต่ละสัปดาห์ลง เนื่องจากสามารถลดต้นทุนดำเนินธุรกิจได้ดี อีกทั้ง พนักงานยังได้รับความสะดวกมากขึ้นจากการลดเวลาและค่าใช้จ่ายในการเดินทาง ส่งผลให้ประสิทธิภาพในการทำงานเพิ่มมากขึ้น
“สำนักงานให้เช่า” ต้องยืดหยุ่นรับ New Normal
อย่างก็ตาม พื้นที่สำนักงานยังคงจำเป็นต่อการทำงาน โดยบริษัทส่วนใหญ่ยังคงให้ความสำคัญกับพื้นที่สำนักงานเพื่อตอบโจทย์องค์กร 3 ด้านคือ
- การสร้างความร่วมมือ นวัตกรรม และประสิทธิภาพในการทำงาน
- ความสามารถในการสะท้อนภาพลักษณ์และวัฒนธรรมขององค์กร
- สถานที่สำหรับพบปะและแลกเปลี่ยนประสบการณ์
แต่รูปแบบการใช้งานของพื้นที่ สำนักงาน อาจเปลี่ยนไปเป็นพื้นที่ที่ยืดหยุ่นมากขึ้น (flexible space) พนักงานทุกคนอาจไม่ต้องการโต๊ะทำงานประจำอีกต่อไป อาจต้องการเพียงพื้นที่นั่งทำงานร่วมกันเป็นทีมหรือมุมทำงานส่วนตัว ห้องประชุมอาจต้องมีเทคโนโลยีที่สามารถรองรับได้ทั้งพนักงานที่เข้าประชุมที่สำนักงานและผ่านทางช่องทางออนไลน์
ทั้งนี้จากผลสำรวจของ CBRE ยังพบว่า 56% ของบริษัทที่มีการสำรวจจะใช้พื้นที่สำนักงานที่เป็นรูปแบบ flexible space ในอนาคต เนื่องจากเป็นรูปแบบที่มีความคล่องตัวสูงและพื้นที่ใช้งานค่อนข้างหลากหลาย โดยอาจมีทั้งพื้นที่ส่วนกลางสำหรับการทำงานเป็นทีม หรือพื้นที่ส่วนตัวสำหรับผู้ที่ต้องการสมาธิ
สำหรับความหมายโดยกว้างของ flexible space คือ พื้นที่สำนักงานที่มีความยืดหยุ่นสามารถปรับเปลี่ยนฟังก์ชันการใช้สอยได้ตามความต้องการในการใช้งาน โดย flexible space มักประกอบไปด้วยพื้นที่ทำงาน อุปกรณ์สำนักงาน สิ่งอำนวยความสะดวกและบริการต่าง ๆ อีกทั้ง ระยะเวลาในการทำสัญญายังสั้นกว่าสำนักงานทั่วไป
ตลาด “สำนักงาน” หดตัวต่อเนื่อง
แนวโน้มการชะลอตัวของภาคธุรกิจและเทรนด์การทำงานรูปแบบใหม่ส่งผลให้ตลาด สำนักงาน ให้เช่าในกรุงเทพฯ ปี 2564 มีแนวโน้มชะลอตัวลงต่อเนื่องอีกเล็กน้อยจากในปี 2563 เนื่องจากผลจากการระบาดระลอกใหม่ของโควิด-19
โดย EIC คาดว่าการชะลอตัวของตลาดในปี 2564 มาจาก 2 ปัจจัยหลัก ได้แก่
- พื้นที่ให้เช่าได้ (occupied space) ในกรุงเทพฯ มีแนวโน้มชะลอตัวลง โดยคาดว่าจะปรับลดลงราว -0.5% ถึง -1.0% เทียบกับค่าเฉลี่ยในช่วงปี 2558-2562ที่เติบโตราว 1.7%
สำหรับแนวโน้มในปี 2564 ภาพรวมของพื้นที่ให้เช่าได้จะชะลอตัวลง โดยคาดว่าจะหดตัวเล็กน้อยที่ราว -0.5% ถึง -1.0%โดยความต้องการพื้นที่เช่าจะลดลงจากการปิดกิจการหรือลดพื้นที่เช่าอย่างไรก็ดี พื้นที่เช่าส่วนหนึ่งจะถูกชดเชยด้วยความต้องการพื้นที่เช่าจากในบางกลุ่มธุรกิจที่ยังมีความต้องการขยายพื้นที่ ได้แก่ ธุรกิจเกี่ยวกับเทคโนโลยีและสตาร์ทอัพ
นอกจากนี้ หลายโครงการที่จะเปิดตัวในปี 2564 มีกลุ่มผู้เช่าแล้วบางส่วนจากที่มีทำสัญญาไว้ล่วงหน้า ประกอบกับเจ้าของโครงการมีแนวโน้มที่จะตั้งราคาค่าเช่าให้ต่ำลงเพื่อดึงดูดผู้เช่าเข้าสู่โครงการ อย่างไรก็ตาม ภาวะเศรษฐกิจที่ฟื้นตัวอย่างช้า ๆ และยังมีความเปราะบางทำให้หลายภาคธุรกิจยังต้องระมัดระวังในการขยายกิจการส่งผลให้อัตราเติบโตของอุปสงค์ต่อพื้นที่สำนักงานต่ำกว่าในอดีต
พื้นที่ที่มีแนวโน้มจะได้รับผลกระทบมากที่สุด คือ พื้นที่แถบย่านนอกศูนย์กลางทางธุรกิจ (Non CBD) ที่มีบริษัทขนาดกลางและขนาดเล็กเป็นผู้เช่าอยู่เป็นสัดส่วนมากกว่าย่านศูนย์กลางทางธุรกิจ (CBD) เนื่องจากธุรกิจกลุ่มดังกล่าวเป็นกลุ่มที่มีความเปราะบางมากกว่าธุรกิจขนาดใหญ่ส่งผลให้ต้องปรับตัวมากเพื่อให้สามารถอยู่รอดในภาวะวิกฤติ โดยหลายบริษัทต้องมีการลดจำนวนพนักงานหรือบางกิจการอาจต้องปิดดำเนินการส่งผลให้อุปสงค์ปรับตัวลดลงค่อนข้างมาก
- อัตราค่าเช่า มีแนวโน้มหดตัวเล็กน้อยและอยู่ในระดับต่ำกว่าในช่วงก่อนเกิดโควิด-19 เป็นผลมาจากนโยบายลดหย่อนค่าเช่าและแรงกดดันจากอุปทานใหม่จำนวนมากที่เข้าสู่ตลาด
อัตราค่าเช่าปี 2564 มีแนวโน้มปรับลดลงอีกเล็กน้อยและยังอยู่ในระดับต่ำกว่าในช่วงก่อนเกิดโควิด-19 จากอุปสงค์ที่ชะลอตัว ในขณะเดียวกันกับที่มีอุปทานใหม่เข้ามาในตลาดซึ่งเป็นปัจจัยกดดันการปรับขึ้นของค่าเช่า
ทั้งนี้ในช่วงที่ 4-5 ปีที่ผ่านมา ธุรกิจ สำนักงาน ให้เช่ายังมีรายได้เติบโตดีต่อเนื่องส่วนหนึ่งเป็นผลมาจากการปรับตัวเพิ่มขึ้นของอัตราค่าเช่า ที่โดยเฉลี่ยเพิ่มขึ้นราว 5.5% ต่อปีในช่วงปี 2558-2562 จากอัตราการเช่าที่อยู่ในเกณฑ์ดีต่อเนื่อง
อย่างไรก็ตาม ผลกระทบจาก โควิด-19 ทำให้อุปสงค์มีแนวโน้มที่จะชะลอตัวลงมาก โดยอัตราค่าเช่าเฉลี่ยในกรุงเทพฯ ในปี 2563 มีแนวโน้มหดตัว โดยจะเห็นผลกระทบค่อนข้างชัดเจนในช่วงไตรมาสที่ 2 จากนโยบายล็อกดาวน์เพื่อควบคุมการแพร่ระบาดของโรค ส่งผลให้ผู้ประกอบการให้เช่าสำนักงานหลายแห่งให้ความช่วยเหลือผู้เช่าในโครงการที่ได้รับผลกระทบด้วยการลดหย่อนค่าเช่า และหลายรายยังคงลดหย่อนค่าเช่าอย่างต่อเนื่องจนถึงช่วงปลายปี 2563 เพื่อบรรเทาผลกระทบจากการชะลอตัวของภาคธุรกิจ
สำหรับปี 2564 คาดว่าอัตราค่าเช่าจะหดตัวลงอีกเล็กน้อยจากการระบาดรอบใหม่ ซึ่งส่งผลให้อาจมีการลดค่าเช่าเพื่อช่วยเหลือผู้ประกอบการอีกครั้ง อีกทั้งขณะที่อุปสงค์ในพื้นที่ให้เช่ายังมีแนวโน้มชะลอตัว ยังมีแรงกดดันจากอุปทานพื้นที่ให้เช่าใหม่เข้ามาในตลาดเพิ่มขึ้นถึงราว 3.34 แสนตารางเมตรในปีนี้ ส่งผลให้ค่าเช่าไม่สามารถเติบโตได้ดีนัก
ในระยะกลาง อุปทานพื้นที่ สำนักงาน แห่งใหม่ที่จะเข้าสู่ตลาดเป็นจำนวนมาก จะกดดันให้เกิดภาวะอุปทานส่วนเกิน ซึ่งอาจส่งผลให้อัตราการเช่าปรับตัวลดลง เนื่องจากในช่วงปี 2565-2566 อุปทานพื้นที่สำนักงานใหม่ที่เข้าสู่ตลาดจะเพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ยปีละประมาณ 4.58 แสนตารางเมตร ซึ่งเพิ่มขึ้นมากกว่าค่าเฉลี่ยในช่วงปี 2558-2562 ถึงราว 3 เท่า โดยเฉพาะสำนักงานเกรด A ในพื้นที่ CBD ที่มีสัดส่วนของอุปทานใหม่ถึงราว 55% ของอุปทานใหม่ทั้งหมด
สำหรับสำนักงานเกรด B แม้ว่าจะมีอุปทานใหม่ไม่มากนัก แต่คาดว่าสำนักงานเกรด B จะต้องเผชิญกับการแข่งขันที่รุนแรงกับสำนักงานเกรด A เนื่องจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวส่งผลให้หลายโครงการมีพื้นที่ว่างมากขึ้น ทำให้เจ้าของพื้นที่มีแนวโน้มที่จะต้องแบกรับต้นทุนที่สูงขึ้น เจ้าของโครงการจึงมีแรงจูงใจที่จะปรับลดอัตราค่าเช่าลงเพื่อดึงดูดผู้เช่าใหม่ให้เข้าสู่โครงการ โดยเฉพาะโครงการที่เปิดให้บริการมานานหรืออยู่ในพื้นที่อื่น ๆ ที่ไม่อยู่ในทำเลทอง (prime location)
อ่านข่าวเพิ่มเติม
- อาคารสำนักงาน โดนพิษโควิด ส่อพื้นที่ล้น ค่าเช่าลด ‘เซอร์วิส ออฟฟิศ’ เทรนด์ล่ามาแรง
- ‘ไทยรัฐ’ New Normal หนีสิ่งพิมพ์ขาลง ชูจุดแข็งสายส่ง หันซบ ‘โลจิสติกส์’
- ที่พักอาศัย ยุค New Normal ‘ซื้อ VS เช่า’ แบบไหนตอบโจทย์โดนใจ
