อาคารสำนักงาน ไม่พ้นพิษโควิด ซัพพลายใหม่เพิ่ม 5 ปี อีก 1.8 ล้านตารางเมตร แต่ดีมานด์นิ่ง หลังองค์กรลดค่าใช้จ่าย ชี้เทรนด์ เซอร์วิส ออฟฟิศ กำลังมา
นายธีระวิทย์ ลิ้มทองสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส เรียลเอสเตท แอ็ดไวเซอรี่ จำกัด เปิดเผยว่า จากการสำรวจตลาด อาคารสำนักงาน ในกรุงเทพฯ ในไตรมาสสุดท้ายของปี 2563 พบว่า อัตราการเช่าอาคารสำนักงาน ยังคงมีอัตราเช่าที่สูงที่ประมาณ 91% แต่ลดลงเมื่อเทียบกับปี 2562 ที่ 94%
สำหรับในปี 2563 มีซัพพลายเกิดใหม่ เข้ามาในตลาดอีกประมาณ 1.3 แสนตารางเมตร ทำให้มีพื้นที่สะสมรวมทั้งสิ้น 6.2 ล้านตารางเมตร ในแง่ของราคาค่าเช่า ยังคงมีการปรับตัวเพิ่มขึ้น จากปีก่อนเล็กน้อยที่ 1% แต่เป็นการปรับเพิ่มขึ้น ในอัตราที่ต่ำกว่าค่าเฉลี่ยของปีก่อน ๆ ที่มีการปรับตัวเพิ่มขึ้น ปีละ 4 – 5%
ค่าเช่าที่ปรับในอัตราลดลง เนื่องจากผลกระทบของสถานการณ์โควิด-19 ที่ยังคงไม่คลี่คลาย ทำให้หลายบริษัทยังตัดสินใจ ที่จะไม่ขยายพื้นที่สำนักงานเพิ่มเติม หรือ ลดขนาดพื้นที่ใช้สอยที่ไม่จำเป็นลง เพื่อลดภาระค่าใช้จ่ายของบริษัท
ทั้งนี้ สถานการณ์ตลาดพื้นที่สำนักงาน ยังคงน่าจับตาอย่างต่อเนื่อง เพราะในอีก 5 ปีข้างหน้า จะมีซัพพลายเกิดใหม่ เข้ามาในตลาด รวมทั้งสิ้นประมาณ 1.8 ล้านตารางเมตร จากการพัฒนาที่ดินแปลงสวยใจกลางเมืองหลายแห่ง รวมถึงโซนอื่น ๆ โดยรอบกรุงเทพ ก็มีการประกาศพัฒนาอาคารสำนักงานอย่างต่อเนื่อง
ตัวอย่าง อาคารสำนักงานแห่งใหม่ อาทิ วันแบงค์คอก (One Bangkok) ย่านพระรามสี่ อาคารดับบลิวเอชเอ (WHA Building) ย่านบางนา และ อาคารวันซิตี้เซ็นเตอร์ (One City Center) ย่านเพลินจิต
จากซัพพลายจำนวนมาก ที่จะทยอยเข้าสู่ตลาดส่งผลให้อนาคต อำนาจการต่อรอง (bargaining power) ค่าเช่าของผู้เช่าจะมีเพิ่มขึ้นกว่าแต่ก่อน เมื่อผนวกกับสถานการณ์ของเศรษฐกิจในปี 2564 ที่มีการคาดการณ์ว่า จะมีการฟื้นตัวอย่างช้า ๆ
นอกจากนี้ ในอนาคต ยังมีแนวโน้มของการใช้พื้นที่ลดลงในระยะยาว จากการเข้าสู่ภาวะสังคมสูงวัย aging society) ทำให้จำนวนคนในวัยทำงานอาจจะลดลง ปัจจัยดังกล่าว อาจส่งผลให้อัตราเช่ายังคงหดตัว และค่าเช่าอาจยังไม่ปรับตัวเพิ่มขึ้นในปีนี้
อย่างไรก็ตาม จากการเปลี่ยนแปลงของสภาวะในตลาด ส่งผลให้ผู้ให้เช่าอาคารสำนักงาน จำเป็นต้องมีการปรับตัว เพื่อให้ยังคงสามารถแข่งขันอยู่ในตลาดได้ ทั้งในแง่ของการสร้างประสบการณ์ที่ดีต่อผู้ใช้งาน รวมถึงการสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับอาคารมากขึ้น
ดังนั้น จะเกิดแนวโน้มที่ อาคารสำนักงานใหม่ๆ ที่จะเกิดขึ้นหลายโครงการ มีการเสริมฟังก์ชั่นการใช้งานพื้นที่ ให้แตกต่างไปจากอาคารสำนักงานเดิมๆ โดยเน้นไปที่สุขภาพของผู้ใช้อาคารเป็นสำคัญ เช่น การยื่นขอเป็นอาคารเขียว การเพิ่มพื้นที่ฟิตเนส สวน และลู่วิ่งในอาคาร การติดตั้งเครื่องกรองอากาศ PM 2.5 เป็นต้น
ขณะเดียวกัน จากการแข่งขันที่สูงขึ้นของตลาด ทำให้อาจจะได้เห็นองค์ประกอบใหม่ ๆ ที่จะเกิดขึ้น ในอาคารสำนักงานในอนาคต เช่น Check-up clinic หรือ Data center อีกด้วย
การระบาดของโควิด-19 ทำให้หลายคนเริ่มตั้งคำถามกับความเหมาะสมของการใช้งาน Co-working space ซึ่งถือว่าเป็นเทรนด์มาแรงในช่วง 2 – 3 ปีที่ผ่านมา
ประเด็นที่น่าสนใจคือ จากการเก็บข้อมูลของบริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟิลล์ จากสหรัฐอเมริกาพบว่า ยังคงมีผู้เช่าให้ความสนใจพื้นที่การทำงานแบบยืดหยุ่น (Flex workspace) อยู่บ้าง แต่เป็นในรูปแบบของ Serviced office มากขึ้น เนื่องจาก Serviced office มีความคล่องตัว และยืดหยุ่นมากกว่าอาคารสำนักงานแบบเดิม (Traditional office)
รูปแบบของ เซอร์วิส ออฟฟิศ นั้น สามารถทำสัญญาได้ตั้งแต่ 1 – 3 ปี มีห้องขนาดเล็กให้เลือกจำนวนมาก พร้อมใช้งานได้ทันที รวมถึงมีส่วนกลางและการบริการเสริมต่าง ๆ แต่ยังคงมีความเป็นส่วนตัวมากกว่า Co-working space แต่ทั้งนี้ สัดส่วนพื้นที่การทำงานแบบยืดหยุ่นในประเทศไทย ยังคงเป็นสัดส่วนที่น้อยมาก เมื่อเทียบกับอาคารสำนักงานแบบเดิม
นายธีระวิทย์ กล่าวว่า การระบาดของโควิด-19 ยังส่งผลให้ต้องมีการทำงานจากที่บ้าน (Work From Home) ซึ่งเกิดขึ้นโดยฉับพลัน แต่อย่างไรก็ตาม จากการเก็บข้อมูลของบริษัท คุชแมน แอนด์ เวคฟิลล์ พบว่า ถึงแม้จะมีการระบาดของโควิด-19 ก็ตาม แต่วัฒนธรรมการทำงานที่บ้าน จะยังไม่เห็นมากนักในแถบเอเชีย
เห็นได้จาก ปัจจุบันการทำงานที่บ้านในเอเชียแปซิฟิกมีเพียง 2.6% และคาดการณ์ว่าจะเพิ่มขึ้นเป็น 5.2% ในอีก 10 ปีข้างหน้า ซึ่งเป็นการเติบโตแบบค่อยเป็นค่อยไป เนื่องจากมีอีกหลาย ๆ บริษัทในไทย ยังต้องการเวลาในการปรับตัว รวมถึงอุตสาหกรรมบางประเภท ที่ไม่เอื้อให้เกิดการทำงานที่บ้าน
“แต่ทั้งนี้ก็ถือเป็นจุดเริ่มต้นที่สำคัญ ที่ทำให้เกิดวัฒนธรรมการทำงานที่บ้าน ทั้งนี้ เน็กซัสฯ มองว่า วัฒนธรรมการทำงานที่บ้านในไทยจะเป็นไปในรูปแบบกึ่งถาวรมากกว่า”นายธีระวิทย์กล่าว
อ่านข่าวเพิ่มเติม
- ธุรกิจอ่วม ‘พิษโควิด’ รอบปี 2563 ซ้ำด้วยระบาดระลอกใหม่
- ‘BTS’ ควัก 4 พันล้านถือหุ้น ‘หมอชิตแลนด์’ 100% ลุยโปรเจ็คหมอชิตคอมเพล็กซ์
- How to? วิเคราะห์ความเสี่ยงออฟฟิศ สู่วิถีใหม่ สู้โควิด-19 ยาวๆ
