บ้านหลังใหญ่ สนามหญ้ากว้างๆ อาจไม่ใช่คำตอบเดียวสำหรับผู้ซื้อบ้านระดับลักซูรี่ เพราะมีปัจจัยด้านทำเลและต้นทุนค่าที่ดินเข้ามาเกี่ยวข้อง ซึ่งขนาดที่ดินที่เหมาะสมและมีจำนวนจำกัดในทำเลชั้นดีนั้น เป็นอีกหนึ่งในปัจจัยสำคัญที่ส่งผลให้ผู้ประกอบการหันมาพัฒนาโครงการโดยให้ความสำคัญกับพฤติกรรมและไลฟสไตล์ของผู้อยู่อาศัยมากยิ่งขึ้น เพื่อให้บ้านไม่ได้เป็นเพียงแค่จุดเริ่มต้น แต่ยังสะท้อนตัวตน และเป็นส่วนหนึ่งของการใช้ชีวิต
ทำเล-พื้นที่ใช้สอยปัจจัยแรกบ้านหรู
นางนลินรัตน์ เจริญสุพงษ์ กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส พรอพเพอร์ตี้ มาร์เก็ตติ้ง จำกัด กล่าวถึงตลาดบ้านระดับลักซูรี่ใจกลางเมืองที่กำลังเติบโตอย่างต่อเนื่อง ว่า บ้านระดับลักซูรี่ในกรุงเทพฯ ถือเป็นตลาดที่มาแรงในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา จากปี 2558 ถึงไตรมาสที่ 1 ปี 2561 มีอุปทานโครงการบ้านจากผู้พัฒนาโครงการรายใหญ่และรายย่อย 42 โครงการ จำนวน 1,554 ยูนิตสะท้อนให้เห็นถึงความต้องการบ้านระดับลักซูรี่อย่างต่อเนื่อง โดยมี 7 ทำเลศักยภาพหลัก เรียงตามความหนาแน่นของโครงการที่เปิดขายระหว่างปี 2558 ถึงไตรมาสที่ 1 ปี 2561 ดังนี้ 1.สุขุมวิท (พร้อมพงษ์-เอกมัย) 2.ลาดพร้าว-เกษตรนวมินทร์ 3.พระรามเก้า-ศรีนครินทร์-พัฒนาการ 4.ราชพฤกษ์ 5.สาทร พระราม 3 ทำเลที่ 6.บางนา และ 7.พระราม2 ซึ่งจะเห็นได้ว่าโครงการบ้านระดับลักซูรี่ กระจายตัวกันตามแหล่งความเจริญของเมืองที่มีลักษณะเด่นต่างกัน ส่งผลถึงรูปแบบบ้านที่แตกต่างกันไป
อย่างไรก็ตามเมื่อทำเลยังคงเป็นปัจจัยหลักของการเลือกพัฒนาบ้านระดับลักซูรี่ การที่ที่ดินมีอยู่อย่างจำกัดและราคาที่ดินที่ปรับตัวสูงขึ้นทุกปี ทำให้ผู้ประกอบการให้ความสนใจในการพัฒนาโครงการในที่ดินที่มีขนาดเล็กลง ในขณะที่มีพื้นที่ใช้สอยที่ตอบสนองความต้องการของคนกลุ่มลักซูรี่ได้เป็นอย่างดีโดยมีที่ดินต่อยูนิตขนาดระหว่าง 29 – 129 ตารางวามากขึ้น ทำให้มีโครงการบ้านแนวสูงในตลาดมากขึ้น โดยนิยามของบ้านแนวสูงนั้น คือบ้านที่ความสูงมากกว่า 15 เมตรหรือ 4 ชั้นขึ้นไป
จากปี 2558 ถึงไตรมาสที่ 1 ปี 2561 มีอุปทานบ้านแนวสูงจำนวน 12 โครงการ จำนวน 94 ยูนิตโดยในปี 2558 ถึงปี 2559 บ้านประเภทนี้อยู่ในทำเลสุขุมวิท (พร้อมพงษ์-เอกมัย) และในปี 2560 ถึง ไตรมาสที่ 1 ปี 2561 มีการกระจายตัวของบ้านแนวสูงออกจากทำเลสุขุมวิท ไปยังโซนลาดพร้าว-เกษตรนวมินทร์ บางนาและพระรามเก้า-พัฒนาการ-ศรีนครินทร์มากขึ้น
ส่วนรูปแบบของบ้านระดับลักซูรี่นั้นจะแบ่งได้ 2 แบบคือ (1) บ้านระดับลักซูรี่แบบเน้นการพัฒนาในแนวราบ และ(2)บ้านระดับลักซูรี่แบบเน้นการพัฒนาในแนวสูง แบบบ้านดังกล่าวมีลักษณะเฉพาะที่แตกต่างกันอย่างโดดเด่นด้วยรูปทรงภายนอก ขนาดที่ดิน และทำเลที่ตั้งโครงการ แต่หากเมื่อเปรียบเทียบแล้วขนาดพื้นที่ใช้สอยยังคงมีขนาดใกล้เคียงกัน ถึงอย่างไรก็ตามปัจจัยด้านทำเล (ราคาที่ดิน) ยังคงเป็นปัจจัยส่วนหนึ่งของการพัฒนารูปแบบบ้าน
นอกจากนี้การจัดวางพื้นที่ใช้สอยที่ตอบสนองลักษณะการใช้ชีวิต และมีพื้นที่ใช้สอยที่เพียงพอต่อความต้องการของผู้อยู่อาศัย ถือเป็นบ้านในอุดมคติของผู้มองหาบ้านระดับลักซูรี่ที่ต้องการให้บ้านสะท้อนและสอดคล้องกับความเป็นตัวตนของเจ้าของบ้าน และเป็นโจทย์ให้ผู้พัฒนาโครงการนำมาวิเคราะห์เพื่อเสนอจุดเด่นที่น่าสนใจให้ตรงกับกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย
ผลักดันสร้างฟังก์ชั่นใหม่บ้านแนวสูง
ตลาดบ้านระดับลักซูรี่เป็นที่น่าสนใจ ทั้งในมุมมองของผู้พัฒนาโครงการและผู้อยู่อาศัย เนื่องมาจากข้อจำกัดของที่ดินดังกล่าว และในช่วงไตรมาสที่ 1 ปี 2561 มีโครงการใหม่เกิดขึ้น 4 โครงการ โดยทำเล หลักยังคงเป็นสุขุมวิท (พร้อมพงษ์-เอกมัย) ทำเลสาทรใจกลางเมือง และมีการกระจายตัวในทำเลลาดพร้าว-เกษตรนวมินทร์ในช่วงปีที่ผ่านมา โดยหากพิจารณาจากทำเลโครงการเหล่านั้นจะพบว่า อยู่ในทำเลไลฟ์สไตล์ สะท้อนตัวตนและการใช้ชีวิตของผู้ที่เลือกที่อยู่อาศัยได้เป็นอย่างดี
จากประสบการณ์การพัฒนาบ้านระดับลักซูรี่จากผู้ประกอบการในตลาดนี้ ส่งผลให้มีการพัฒนารูปแบบและฟังก์ชั่นของบ้าน ที่สร้างมูลค่าเพิ่ม ทำให้โครงการนั้นมีความน่าใจมากขึ้น อาทิเช่น ห้องเก็บไวน์ (Wine Cellar Room) ห้องเก็บรถหรู (Super Car Lounge) ส่วนรับประทานอาหารเช้า (Breakfast Corner) และมีขนาดพื้นที่ใช้สอยมากขึ้น ซึ่งสอดคล้องไลฟ์สไตล์ของผู้อยู่อาศัย ให้ได้ใช้ชีวิตได้อย่างเต็มที่ภายในบ้านพักอาศัยส่วนตัวของตนเอง
นอกจากนี้บ้านที่สามารถสร้างศักยภาพสูงสุด เพื่อที่จะได้ไม่เข้าข่ายกฎหมายก่อสร้างอาคารสูง ซึ่งจะทำให้มีข้อจำกัดด้านการออกแบบมากขึ้น เห็นได้จากข้อมูลในตลาดปัจจุบันที่มีที่ดินขนาดเริ่มต้นตั้งแต่ 29 ตารางวา พื้นที่ใช้สอยเริ่มต้น 450 ตารางเมตร สูง 4-7 ชั้น เกิดเป็นลักษณะรูปแบบของบ้านแนวสูง นับว่าเป็นการพัฒนาบ้านรูปแบบใหม่ที่เกิดขึ้นในปัจจุบันแตกต่างจากรูปแบบบ้านในอดีตที่ผ่านมา
จากข้อมูลดังกล่าวจะสังเกตได้ว่าโครงการบ้านแนวสูงที่เกิดขึ้นบนที่ดินทำเลใจกลางเมือง ทำให้ผู้พัฒนาโครงการพยายามพัฒนาโครงการที่ตอบโจทย์เรื่องความคุ้มค่าต่อราคาทุนที่ดินที่มีราคาสูงลิบ และมีศักยภาพสูงสุด ส่งผลทำให้เกิดบ้านบนที่ดินขนาดเล็ก แต่ในขณะเดียวกันยังมีพื้นที่ใช้สอยเพียงพอต่อความต้องการตามไลฟ์สไตล์การอยู่อาศัยของกลุ่มลูกค้าระดับลักซูรี่เช่นกัน
