“ราคาคอนโดตอนนี้สูงเกินกำลังซื้อในตลาด” เพราะรายได้ผู้บริโภคไม่ได้สูงขึ้น แต่ราคาคอนโดปรับขึ้นทุกปี.. ประโยคนี้เป็นคำกล่าวของ คุณอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ บริษัท ซีบีอาร์อี (ประเทศไทย) บริษัที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ข้ามชาติ กล่าวไว้ในเวทีเสวนาผ่าผังเมืองกทม.ฯเมื่อ 2 เดือนก่อน ซึ่งอยู่ในช่วงไตรมาส 3/2561 เป็นช่วงเวลาที่สอดคล้องกับผลสำรวจดัชนีราคาคอนโด ของหน่วยงานเก็บข้อมูลตลาดอสังหาฯ อย่างศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ที่เก็บตัวเลขราคาคอนโดที่ปรับขึ้น และนำออกเผยแพร่ล่าสุด
ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ได้ทำสรุป “ดัชนีราคาห้องชุดใหม่ ที่อยู่ระหว่างขาย ณ ไตรมาส 31/2561 ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล 2 จังหวัด คือนนทบุรี และสมุทร์ปราการ” โดยใช้ราคาฐานในปี 2555 เป็นปีฐาน สำรวจด้วยวิธีสุ่มตัวอย่างแบบง่าย (Simple Random Sampling) จำนวน 150 ตัวอย่าง ซึ่งราคาขายที่นำมาจัดทำเป็นดัชนี เป็นราคาขายที่แท้จริง โดยหักลบมูลค่ารายการส่งเสริมการขาย ออกจากราคาที่ประกาศขายแล้ว
ผลสำรวจระบุว่า ในไตรมาส 3/2561 ภาพรวมดัชนีราคาห้องชุดใหม่ ที่อยู่ระหว่างการขายในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีค่าเท่ากับ 143.0 จุด โดยค่าดัชนีเพิ่มขึ้น 11.0% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน และปรับขึ้น 2.8% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า
ดัชนีราคาที่เพิ่มขึ้นเหล่านี้ เป็นผลมาจากโครงการก่อสร้างรถไฟฟ้า เส้นทางใหม่ๆ ในกรุงเทพฯ-ปริมณฑล ที่มีความคืบหน้าไปมาก จึงทำให้โครงการเปิดตัวใหม่ในไตรมาส 3/2561 มีราคาสูงกว่าไตรมาสเดียวกันของปีก่อนในหลายทำเล
เมื่อจำแนกเป็นรายพื้นที่พบว่า ดัชนีราคาห้องชุดใหม่ที่อยู่ระหว่างการขาย ในพื้นที่กรุงเทพฯ มีค่าเท่ากับ 143.8 จุด ปรับตัวเพิ่มขึ้น 11.7% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน และปรับเพิ่มขึ้น 3.3% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า
ส่วนค่าดัชนีห้องชุดใหม่ ในจังหวัดนนทบุรี และสมุทรปราการ มีค่าดัชนีเท่ากับ 138.6 จุด ปรับตัวเพิ่มขึ้น 8.0% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน และปรับเพิ่มขึ้น 8% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า
จากการสำรวจครั้งนี้ ยังพบว่า พื้นที่ซึ่งราคาห้องชุดใหม่ปรับเพิ่มขึ้นมากที่สุด 5 อันดับแรก มีรายละเอียดดังนี้
- แนวรถไฟฟ้า Airport Rail Link ราคาปรับเพิ่มขึ้น 35.7% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แต่ราคาปรับลดลง 1.7% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า
- เขตปทุมวัน ราคาปรับเพิ่มพื้น 34.9% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน และราคาปรับขึ้น 0.1% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า
- เขตบางซื่อ-ดุสิต ราคาปรับเพิ่มขึ้น 33.5% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แต่ราคาปรับลงลง 3.7% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า
- เขตห้วยขวาง-จตุจักร-ดินแดง ราคาปรับเพิ่มขึ้น 30.8% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน และราคาปรับเพิ่มขึ้น 7.2% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า
- เขตสุขุมวิทตอนกลาง ราคาปรับขึ้น 16.7% เมื่อเทียบกับช่วงเดียวกันของปีก่อน แต่ราคาปรับลดลง 10.9% เมื่อเทียบกับไตรมาสก่อนหน้า
จากข้อมูลจะเห็นว่า ราคาคอนโดปรับเพิ่มขึ้นทุกปี ในอัตราที่สูงถึง 30-35% แม้บางทำเลจะปรับตัวไตรมาสต่อไตรมาสลดลง แต่โดยภาพรวมราคาคอนโดปรับขึ้นทุกปี เพราะการเปิดโครงการใหม่บนต้นทุนใหม่ ราคาที่ดินที่ปรับขึ้นตามทำเลรถไฟฟ้า จุดหมายปลายทางของราคาจะไปสิ้นสุด ที่จุดไหนคงไม่มีใครตอบได้
สถานการณ์ขณะนี้ ราคาคอนโดสูงเกินกำลังซื้อไปแล้ว และสูงเกินความเป็นจริงของตลาด
มาตรการธนาคารแห่งประเทศไทย ที่ออกมาคุมสินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยหวังจะเป็นเครื่องมือหนึ่งในการชะลอราคาคอนโด น่าจะเป็นจุดเริ่มต้นที่ดี และควรมีมาตรการข้างเขียง เพื่อชะลอการปรับขึ้นของราคาควบคู่กันไปด้วย เพื่อป้องกันภาวะ “ฟองสบู่ราคาคอนโด” ที่โครงการเปิดตัวมากแต่กำลังซื้อในตลาดเอื้อมไม่ถึง ซึ่งจะก่อปัญหาตามมาอีกมาก
