Properties

แบงก์-ผู้ประกอบการอสังหาฯขอธปท.เลื่อนบังคับดาวน์ 20% ก.ค.62

คอนโดทำเลยอดฮิตริมแม่น้ำ

วันนี้ (11 ต.ค.) ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.)  ได้เชิญผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ บริษัทที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารพาณิชย์ และบริษัทประเมินราคา เข้าหารือแนวทางกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัย ที่ธปท.ได้ประกาศออกมาเมื่อวันที่ 4 ต.ค. 2561 ซึ่งกำหนดให้ การขอสินเชื่อบ้าน-คอนโดสัญญาที่ 2 และบ้าน-คอนโดราคาเกิน 10 ล้านบาทขึ้นไป ต้องวางเงินดาวน์ 20% ซึ่งภาคเอกชนออกมาแสดงความเห็นคัดค้านจำนวนมาก

ในที่ประชุมวันนี้ก็เช่นเดียวกัน ตัวแทนภาคเอกชนอสังหาฯ จากสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร สมาคมอาคารชุดไทย ได้เข้าร่วมประชุม และขอให้ธปท. ผ่อนปรนเรื่องกำหนดการบังคับใช้ จากที่ประกาศว่าจะใช้บังคับวันที่ 1 มกราคม 2562 ขอให้เลื่อนไปเป็น 1 กรฏาคม 2562 เพื่อให้ลูกค้าได้มีเวลาเตรียมตัว สำหรับการหาเงินมาเพิ่มดาวน์ให้ครบ 20%

พร้อมกันนี้ ยังมีการเสนอว่า ขอให้เกณฑ์นี้บังคับใช้ กับการซื้อบ้านหลังที่ 3 หรือสัญญาที่ 3 แทน ในขณะที่ตัวแทนธนาคารพาณิชย์ ก็มีข้อเสนอให้ธปท.ผ่อนปรนเช่นเดียวกัน

นายฉัตรชัย ศิริไล

นายฉัตรชัย ศิริไล กรรมการผู้จัดการธนาคารอาคารสงเคราะห์(ธอส.) กล่าวว่า ต้องการให้ธปท.กำหนดนิยามเกณฑ์คุมสินเชื่อที่อยู่อาศัยให้มีความชัดเจน โดยเฉพาะบ้านหลังที่สอง ซึ่งปัจจุบันมีความจำเป็น เพราะธอส.มีลูกค้าในลักษณะนี้จำนวนมาก เช่น มีบ้านอยู่ไกล แต่ต้องการซื้อคอนโดในเมืองใกล้ที่ทำงาน จึงต้องซื้อบ้านหลังที่  2  เพื่ออาศัยอยู่จริง ไม่ใช่การเก็งกำไร

ซึ่งหากธปท.จะให้วางเงินดาวน์ 20% ควรให้คุมเฉพาะบ้านหลังที่ 2 ที่มีราคาตั้งแต่ 3 ล้านบาทขึ้นไป  และเห็นว่าเกณฑ์นี้ อาจทำให้ผู้มีรายได้น้อยต้องไปกู้หนี้ยืมสินนอกระบบ เพื่อมาปิดบัญชีบ้านหลังแรก ทำให้หนี้นอกระบบเพิ่มขึ้น ขณะเดียวกันก็จะมีการเร่งปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยให้ทันโอนในปีนี้

ดังนั้น จึงเสนอขอให้ธปท.เลื่อนเวลาบังคับใช้เกณฑ์นี้ จากเดิมที่จะเริ่มวันที่ 1 ม.ค.2562 ออกไปก่อน

นายณัฐพล ลือพร้อมชัย

ด้านนายณัฐพล ลือพร้อมชัย ผู้ช่วยกรรมการผู้จัดการใหญ่ สายงานสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ธนาคารกรุงศรีอยุธยา กล่าวว่า สถาบันการเงินได้มีข้อเสนอไปถึง ธปท. เช่นหลักเกณฑ์การกู้ร่วม จะนับจำนวนสัญญากันอย่างไร รวมถึงเงื่อนไขรายละเอียดของราคากรณีรีไฟแนนซ์ด้วย

ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส กล่าวว่า ได้แสดงความเห็นต่อ แนวนโยบาย Macroprudential สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ด้วยขอเสนอในสิ่งที่ ธปท.ควรทำในระบบสินเชื่อที่อยู่อาศัย ดังนี้

ดร.โสภณ พรโชคชัย

AREA เสนอคุมดาวน์ 20% เก็บภาษีซื้อบ้านหลังที่สอง

1.ธปท. ควรกำหนดให้สถาบันการเงินอำนวยสินเชื่อในวงเงินที่ 80% ของมูลค่าตลาด เพราะการให้สินเชื่อแทบ 100% เช่นทุกวันนี้ก่อให้เกิดความเสี่ยงต่อสถาบันการเงิน และอาจทำให้มีผู้หวังกู้เพื่อนำเงินไปใช้นอกระบบสถาบันการเงินก็เป็นไปได้ การให้เงินดาวน์ที่ 20% ทำให้ผู้ซื้อชั่งใจที่จะก่อหนี้ และเสียดายเงินดาวน์หากทิ้งไป แต่การนี้อาจมีบางท่านแย้งว่า การชะลอการซื้อจะทำให้ราคาบ้านเพิ่มขึ้น ข้อนี้ไม่ต้องกังวล เพราะการซื้อที่น้อยลง ทำให้ราคาบ้านไม่เพิ่มขึ้นมากนัก และขณะนี้ราคาวัสดุก่อสร้างก็ไม่ได้เพิ่มขึ้นแต่อย่างใด

2.สำหรับมาตรการการป้องกันการเก็งกำไร การลงทุนซื้อเพื่อปล่อยเช่า การผ่องถ่ายเงินจากระบบสถาบันการเงินไปสู่ธุรกิจนอกระบบ ธปท.ควรดำเนินการโดย ประการแรก การเพิ่มสัดส่วนเงินดาวน์ให้สูงขึ้นอีก เช่น เพิ่มเป็นประมาณ 30-40% ของมูลค่าตลาด และประการที่สอง คือการตรวจสอบผู้ซื้ออย่างละเอียด ไม่ใช่การให้บุตรหลานที่ยังไม่บรรลุนิติภาวะ หรือไม่มีรายได้เพียงพอจริงมาซื้อแทนผู้ที่ตั้งใจซื้อบ้านหลังที่สอง การนี้อาจทำให้การขายที่อยู่อาศัยลดลง แต่ก็จะทำให้ผู้ประกอบการได้ผู้ซื้อที่เป็นผู้ใช้สอย (End Users) ไม่ใช่นักเก็งกำไรที่อาจทำให้กระแสเงินสดของผู้ประกอบการเสียหายได้

3.เมื่อให้มีเงินดาวน์มากขึ้น ธปท.ก็ควรส่งเสริมการให้ระบบคุ้มครองเงินดาวน์ของคู่สัญญา (Escrow Account) มีผลบังคับใช้เป็นภาคปฏิบัติ ที่ผ่านมายังเป็นแบบอาสาสมัคร จึงไม่มีใครทำการคุ้มครองเงินดาวน์เลย การคุ้มครองเงินดาวน์เช่นนี้ จะทำให้ผู้ซื้อมีความมั่นใจมากขึ้น ยิ่งทำให้ตลาดมีการซื้อขายมากขึ้นไปอีก

4.ควรมีการจัดเก็บภาษีการซื้อบ้านหลังที่สอง เช่น เก็บ 5%-10% ของมูลค่าเพื่อยับยั้งการเก็งกำไร ซึ่งมาตรการด้านภาษีนี้ จะเป็นมาตรการที่ได้ผลชะงัดที่สุดในการป้องกันการเก็งกำไร

5.ธปท.ไม่ควรให้สถาบันการเงินประเมินค่าทรัพย์สินเอง ไม่ว่าจะเป็นระดับราคาใด ทั้งนี้เพื่อให้เกิดความโปร่งใสมีธรรมาภิบาลในระบบสถาบันการเงิน อนึ่ง แม้ ดร.โสภณ จะทำธุรกิจประเมินค่าทรัพย์สิน แต่ไม่ได้พูดเพื่อประโยชน์ทางธุรกิจของตนเอง แต่เพื่อประโยชน์ของระบบสถาบันการเงิน ทั้งนี้เพราะค่าจ้างผู้ประเมินอิสระภายนอกจากบริษัทประเมิน มีต้นทุนถูกกว่าการที่สถาบันการเงินจัดตั้งฝ่ายประเมินค่าทรัพย์สินของตนเอง หลังวิกฤติเศรษฐกิจปี 2540 สถาบันการเงินหลายแห่งก็เคยยุบเลิกฝ่ายประเมินค่าทรัพย์สินของตนเองมาแล้ว

6.ธปท.ควรส่งเสริมการใช้ระบบประกันภัยวิชาชีพ (Indemnity Insurance) สำหรับผู้ให้บริการทางวิชาชีพต่าง ๆ เช่น ผู้ประเมินค่าทรัพย์สิน นายหน้า ผู้บริหารทรัพย์สิน เผื่อว่าหากดำเนินการผิดพลาด จะได้ไม่เกิดความเสียหายต่อระบบสถาบันการเงิน

7.เพิ่มประสิทธิภาพการขายบ้านมือสองของประชาชนด้วยกันเอง หรือของสถาบันการเงินหรือของกรมบังคับคดี เพื่อให้ประชาชนมีทางเลือกในการซื้อบ้านมากขึ้น ทั้งนี้เพราะบ้านมือสองในทำเลใกล้เคียงกัน แต่สาธารณูปโภคด้อย การออกแบบ ประโยชน์ใช้สอยและความทันสมัยด้อยกว่าบ้านมือหนึ่ง แต่ก็จะถูกกว่าประมาณ 30-40% ทำให้ประชาชนไม่สิ้นเปลืองเงินมากนัก และไม่ต้องสร้างใหม่ เนื่องจากมีอยู่แล้ว เป็นการนำทรัพยากรกลับมาใช้ใหม่ แต่ก็ยังช่วยส่งเสริมกิจการต่อเนื่อง เช่น การซ่อมแซม การตบแต่งต่อเติม เฟอร์นิเจอร์ การอำนวยสินเชื่อ ฯลฯ ไม่ได้ตัดตอนผลพวงของการซื้อบ้านแต่อย่างใด

8.ธปท.ควรขอความร่วมมือให้สถาบันการเงิน ลดดอกเบี้ยเงินกู้ลง ประมาณ 1% แต่คงดอกเบี้ยเงินฝาก ปัจจุบันอัตราดอกเบี้ยเงินกู้และเงินฝากต่างกันมาก สถาบันการเงินก็ได้กำไรจากการอำนวยสินเชื่อและยังสามารถหารายได้ทางอื่นๆ สูงมาก จึงน่าจะมีความเป็นไปได้ในการลดดอกเบี้ย ซึ่งจะช่วยกระตุ้นเศรษฐกิจได้อย่างแท้จริง

9.ธปท.ควรเฝ้าระวังพื้นที่หรือภาคส่วน ที่อาจมีความเสี่ยงสูงหรือมีอุปทานคงเหลือมากเป็นพิเศษ ในพื้นที่เหล่านี้ ควรขอความร่วมมือผู้ประกอบการ อย่าได้ผลิตเพิ่มที่อยู่อาศัยมากจนเกินไป

ชี้ตลาดปัจจุบันเก็งกำไร-ต่างชาติ 40%

ดร.โสภณ ยังกล่าวด้วยว่า สถานการณ์สินเชื่อที่อยู่อาศัยขณะนี้หละหลวมเกินไป มีการปล่อยสินเชื่อ 100% และให้เวลาผ่อนชำระนานถึง 30 ปี เป็นการเอาเปรียบผู้ซื้อ เพราะทำให้ต้องจ่ายดอกเบี้ยสูงขึ้น ซึ่งเป็นวิธีการที่ไม่เหมาะสม

นอกจากนี้ ในตลาดอสังหาฯปัจจุบัน จากการสำรวจของบริษัท ก็พบว่าลูกค้าที่เป็นกลุ่มผู้ซื้อเพื่อเก็งกำไร มีประมาณ 20% และผู้ซื้อต่างชาติอีก 20% รวมเป็นซื้อเก็งกำไรและต่างชาติ 40% ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริงที่เป็น Real Demand มีเพียง 60% เท่านั้น จึงเห็นด้วยกับธปท.ที่จะออกมาควบคุม การปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยในครั้งนี้

อย่างไรก็ตาม ดร.โสภณ กล่าวว่า วันนี้ ธปท.มารับฟังความเห็นจากเอกชน ยังไม่ได้ให้คำตอบอะไร คาดว่าจะใช้เวลาอีก 2 สัปดาห์ จึงจะมีคำตอบว่ามาตรการจะเป็นไปตามที่ประกาศเบื้องต้นหรือไม่ คาดว่าจะทราบผลได้ราวกลางเดือนพฤศจิกายนนี้

 

 

 

 

Add Friend Follow
อรวรรณ หอยจันทร์