ยังคงเป็นประเด็นที่ถูกกล่าวถึงต่อเนื่อง สำหรับ “มาตรการ Macroprudential สำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย” เพราะเป็นมาตรการใหม่ของธนาคารแห่งประเทศไทย หรือแบงก์ชาติซึ่งมีความกังวลใจต่อตลาดเก็งกำไรและดีมานด์เทียมในภาคอสังหาฯ มาก่อนหน้านี้สักระยะหนึ่งแล้ว ก่อนที่จะประกาศแนวทางการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเมื่อวันที่ 4 ตุลาคมที่ผ่านมา
แม้จะเป็นเพียงการประกาศแนวทางกำกับดูแล และเปิดรับฟังความเห็นจากทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้อง ผ่านเว็บไซต์ของแบงก์ชาติ www.bot.or.th โดยเปิดรับฟังความเห็นไปจนถึงวันที่ 22 ตุลาคม 2561 และในวันที่ 11 ตุลาคมนี้ ช่วงบ่าย แบงก์ชาติได้เชิญผู้ประกอบการเอกชน และทุกภาคส่วนที่เกี่ยวข้อง เข้าไปหารือแนวทางมาตรการดังกล่าวที่ธปท. ซึ่งฝ่ายเอกชนแสดงความสนใจเข้าร่วมประชุม พร้อมเตรียมประเด็นไปชี้แจงข้อเท็จจริง และประเมินผลกระทบจากมาตรการอย่างรอบด้าน
โดยเฉพาะ ประเด็น “บ้านหลังที่ 2” และคำว่า “สัญญาที่ 2” ที่ระบุในเอกสารชี้แจงของแบงก์ชาติ หรือ Consultation Paper นั้นเป็นไปตามที่เอกชนคิดหรือไม่ว่า นิยามบ้านหลังที่ 2 นั้นครอบคลุมและส่งผลกระทบต่อตลาดจำนวนมาก หากมาตรการแบงก์ชาติใช้มาตรการนี้กับการซื้อบ้านหลังที่ 2 ทั้งหมด
แต่หากเป็นการบังคับเฉพาะ “สัญญาที่ 2” ผลกระทบจะจำกัด และเจาะตรงกลุ่มเป้าหมายที่เป็นนักเก็งกำไรตัวจริง เพราะจะหมายถึง การซื้ออสังหาฯ 2 รายการพร้อมกัน หรือถือสัญญาที่ 2 ในขณะที่ยังมีสัญญากู้หลังที่ 1 อยู่ในมือ
โดยส่วนตัวเชื่อว่า แบงก์ชาติน่าจะหมายถึง สัญญาที่ 2 เท่านั้น ซึ่งตรงกับข้อกังวลของแบงก์ชาติ เพราะผู้ซื้ออสังหาฯหลายหลังพร้อมกัน ย่อมเป็นกลุ่มที่มีความเสี่ยง และสะท้อนภาพการซื้อเพื่อเก็งกำไร
นอกเหนือไปจากนั้น หากฟังคำชี้แจงจากแบงก์ชาติ จะเข้าใจชัดเจนว่าต้องการจำกัดการซื้อในรูปแบบเก็งกำไรที่ไม่ปกติ คืออาจไม่ใช่นักเก็งกำไรโดยตรง แต่เป็นกลุ่มคนที่ซื้อเพราะต้องการได้ส่วนต่างสินเชื่อ ซึ่งทุกวันนี้ธนาคารพาณิชย์แข่งขันกันปล่อยสินเชื่ออย่างรุนแรง บางโครงการปล่อยสินเชื่อ 100% แถมยังมี Top Up สินเชื่อเพิ่มให้เพื่อนำไปใช้ในการตกแต่ง
ขณะเดียวกันการแข่งขันที่รุนแรง ของโครงการคอนโดที่มีการขายด้วยเงื่อนไขพิเศษ ลดราคาพิเศษ จุดนี้ก็เป็นการเพิ่มส่วนต่างสินเชื่อเพิ่มขึ้นอีก ทำให้การขอสินเชื่อซื้อคอนโด มีเงินส่วนต่างเหลือให้กับผู้กู้
ขอสินเชื่อบ้าน-คอนโดมีเงินทอน ทำให้เกิดดีมานด์เทียม คือปัญหาที่แบงก์ชาติจับตา!!
หลายโครงการที่นักลงทุนซื้อเพื่อทำกำไรก็ไม่ได้ก่อความเสียหายอะไรกับภาพรวม หากนักลงทุนเหล่านั้น สามารถซื้อและโอนโครงการได้ จากนั้นนำไปปล่อยเช่า หรือขายต่อ ก็ไม่ใช่วิถีที่ผิดปกติแต่อย่างใด
หากมองที่เจตนาแบงก์ชาติ ที่ต้องการสกัดกั้นการซื้อแบบไม่ตั้งใจ หรือที่แบงก์ชาติเรียกว่า “ดีมานด์เทียม” กลุ่มคนที่ซื้อโดยไม่ได้ต้องการซื้อจริง แต่ต้องการเงินส่วนต่างสินเชื่อที่อยู่อาศัยนั้นๆ ซึ่งในตลาดมีการพูดถึงเทคนิคการขอสินเชื่อลักษณะนี้กันอย่างแพร่หลาย
“บางคนขอสินเชื่อคอนโด โดยนำส่วนต่างไปจ่ายหนี้บัตรเครดิต เพราะสินเชื่อบ้านดอกเบี้ยต่ำกว่า”
การนำเงินที่ได้จากสินเชื่อบ้านไปเคลียร์หนี้บัตรเครดิต เป็นหนึ่งในตัวอย่างกลุ่มปัญหา ซึ่งคนที่มีภาระหนี้บัตรเครดิตถึงขั้นต้องขอสินเชื่อไปเคลียร์หนี้ ย่อมเป็นกลุ่มผู้ไม่มีวินัยทางการเงิน ดังนั้นโอกาสที่ลูกค้ากลุ่มนี้จะเป็นหนี้เสียย่อมมีสูง
ข้อกังวลของแบงก์ชาติ ต่อลูกค้ากลุ่มนี้ก็มีเหตุผลที่จะออกมาตรการมากำกับดูแล แต่ก็อย่างที่ทราบกันลูกค้าที่ใช้วิธีขอสินเชื่อบ้านมาเคลียร์หนี้บัตรเครดิต อาจมีบ้างแต่น่าจะไม่มากนัก เป็นจำนวนน้อยในตลาด
แต่ข้อมูลจากแบงก์ชาติ เรื่องลูกค้าที่ซื้ออสังหาฯ พร้อมกันหลายสัญญาก็มีสถิติที่น่าสนใจ ตามแผนภาพประกอบ ซึ่งพบว่าลูกค้าซื้อคอนโดสัญญาที่ 2 -3 มีจำนวนเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง ตั้งแต่ปี 2558 เป็นต้นมาถึงปัจจุบัน ข้อกังวลนี้เป็นเหตุ ให้แบงก์ชาติออกแนวทางกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัยดังกล่าว
ในมุมมองของเอกชนมองว่า ลูกค้ากลุ่มที่มีปัญหาซื้อโดยไม่ได้มีความต้องการจริง ซื้อเพราะต้องการเงินส่วนต่างสินเชื่อ ซึ่งเป็นกลุ่มที่มีแนวโน้มจะมีปัญหาหนี้เสียในอนาคตนั้น มีเพียงส่วนน้อยนับเป็นเปอร์เซ็นต์ไม่ได้
ข้อมูลลูกค้าอสังหาฯที่ซื้อสัญญาที่ 2 และสัญญาที่ 3 ก็ยังคงผ่อนส่งตามปกติ เพราะข้อมูลหนี้เสียในภาคอสังหาฯ เพิ่มขึ้นมาเพียง 0.2% เท่านั้นซึ่งน้อยมาก
สิ่งที่เอกชนจะชี้แจงและวอนขอแบงก์ชาติ คือ อย่านำปัญหาจากคนส่วนน้อยมาออกกฎบังคับกับคนส่วนใหญ่ ซึ่งก็หมายถึงอย่าแก้ปัญหาด้วยมาตรการเหวี่ยงแห ที่จะส่งผลกระทบต่อภาพรวมได้
บทสรุปจะเป็นอย่างไร คงต้องรอผลการหารือระหว่างแบงก์ชาติ กับภาคเอกชนอสังหาฯ และทุกฝ่ายที่เกี่ยวข้องในข่วงบ่ายวันที่ 11 ตุลาคมนี้
แต่เชื่อว่าหากแบงก์ชาติยืนยันว่า “สัญญาที่ 2” ไม่ได้หมายถึง “บ้านหลังที่ 2” ทั้งระบบ เอกชนก็ไม่น่าจะมีข้อโต้แย้ง เพราะเชื่อว่าผู้ประกอบการเอง ก็คงไม่อยากได้ยอดขายจากการซื้อที่ผิดปกติ ผิดวัตถุประสงค์เช่นเดียวกัน
