COLUMNISTS

 คุมดีมานด์เทียม ‘อสังหาฯ’ เพิ่งเริ่มต้น 

จิตติศักดิ์ นันทพานิช
จิตติศักดิ์ นันทพานิช จุดตัดความคิด
239

แบงก์ชาติ ประกาศ เมื่อวันที่ 4 ตุลาคม ที่ผ่านมา ว่าจะเริ่มมาตรการคุม ดีมานด์เทียม ภาคอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่วันที่  มกราคม ปีหน้าเป็นต้นไป หลังส่งสัญญาณเป็นระยะๆ มาหลายเดือนในช่วงก่อนหน้านี้  โดยการนี้แบงก์ชาติได้ประกาศ อัพเกรดเกณฑ์ แอลทีวี หรือ สัดส่วนมูลค่าหนี้ต่อหลักประกัน ครั้งใหญ่ นับแต่เริ่มบังคับใช้มาตั้งแต่ปี 2554

คอนโด พระราม9 อสังหาฯ

โดยกำหนดว่าต่อไปนี้ การปล่อยกู้ที่อยู่อาศัย  มูลค่าเกิน 10 ล้านบาทขึ้นไป  รวมทั้ง สัญญาการกู้ ซื้อบ้านหลังที่สอง สัดส่วนแอลทีวีใหม่ คือ 80  % (ต้องวางดาวน์ 20% ของมูลค่าบ้าน หรือคอนโดมิเนียม)   และในกรณีที่มีการกู้ รายการอื่นๆร่วมด้วย  ต้องนับรวมเงินกู้ส่วนเกินนั้น เช่น กู้จ่ายประกันชีวิต ห้ามนับแยกเหมือนปัจจุบันต้องนับรวม และคิดตามเกณฑ์แอลทีวีใหม่ เช่นกัน    

 แบงก์ชาติได้แจงเหตุผลของการปรับเกณฑ์แอลทีวีในครั้งนี้ว่า เพื่อหยุดสถานการณ์แบงก์พาณิชย์ปล่อยกู้ที่ไม่ได้มาตรฐานและการเก็งกำไรในตลาดอสังหาฯ

 ข้อมูลที่แบงก์ชาตินำมาอ้างเพื่ออธิบายเหตุผล ที่ต้องตัดสินใจคุมเข้มการปล่อยสินเชื่ออสังหาฯ ของแบงก์พาณิชย์ อาทิเช่น การปล่อยกู้เกินเกณฑ์แอลทีวีปัจจุบันที่กำหนดไว้  95% สำหรับที่อยู่อาศัยแนวราบ และ 90% สำหรับคอนโด ปรากฏว่า แทบไม่มีแบงก์ไหนทำตามเลย 

สินเชื่อปล่อยใหม่มากกว่าครึ่ง สัดส่วนแอลทีวีเกินเกณฑ์ที่กำหนดทั้งสิ้น  ยิ่งรายที่กู้รวมสินเชื่ออื่น (ท็อปอัพ) เช่น กู้เพื่อจ่ายเบี้ยประกันชีวิตพ่วงสินเชื่อบ้าน เพื่อต่อเติม ฯลฯ รวมแล้ว แอลทีวีมากว่า  100%  ซึ่งเท่ากับว่า ซื้อบ้านโดยไม่ต้องดาวน์  ที่สำคัญแบงก์ชาติ พบว่า สินเชื่อที่กู้พ่วงมานั้น 50% ของผู้กู้นำเงินกู้ส่วนต่างไปใช้ตามอัธยาศัย ไม่ได้นำมา ปรับปรุง บ้าน หรือคอนโดที่ซื้อแต่ประการใด  

ข้อมูลอีกชุดที่แบงก์ชาติ ยกขึ้นมายืนยันเพื่อตอกย้ำว่า  ความเสี่ยงกำลังมาเยือน ภาคอสังหาฯ และสถาบันการเงินไทย คือ สัญญาณเก็งกำไรที่สูงขึ้นเรื่อยๆ เช่น  สินเชื่อใหม่นั้น  ราว 20% เป็นสัญญากู้ที่สอง เพื่อซื้อบ้านหรือคอนโดหลังที่สอง ซึ่งอนุมานได้ว่า  ซื้อมาเพื่อเก็งกำไร มากกว่า “อยู่จริง” 

นอกจากนี้แบงก์ชาติยังพบอีกด้วยว่า เอ็นพีแอลของสัญญากู้ที่สองนั้น  มีแนวโน้มเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง แต่คนกู้ซื้อบ้านหลังที่สองกลับมีแนวโน้มรายได้ลดลง

ส่วนข้อดี ของการควบคุมการปล่อยกู้สินเชื่อบ้าน  แบงก์ชาติระบุไว้  หลายประเด็น  ตั้งแต่ผลต่อระบบเศรษฐกิจ ภาพรวม เสถียรภาพสถาบันการเงิน   และที่สำคัญคือ  ช่วยตรึงไม่ให้ราคาบ้านหรือคอนโดเกินจริง

 อย่างก็ไรตามมีข้อสังเกตุว่า การที่ตลาดที่อยู่อาศัยมูลค่า 10 ล้านบาทขึ้นไป ซึ่งถือเป็น ตลาดกลางบน  และหนี้เสียในกลุ่มกู้ซื้อบ้านหลังที่สองเริ่มขยายตัว  จนแบงก์ชาติต้องลงมากำกับดูแลอย่างใกล้ชิด อาจเชื่อมโยงกับสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ในช่วงสองสามปีก่อนหน้านี้ ที่ผู้ประกอบการหันมาบุกตลาดบน หลังตลาดล่างซบเซาจากพิษเศรษฐกิจ และรายย่อยถูกแบงก์พาณิชย์ปฏิเสธการปล่อยกู้ในสัดส่วนสูงมาก

ผนวกกับอารมณ์ตลาดในช่วงเวลานั้น  มีกระแสซื้อบ้าน หรือคอนโดหลังที่สอง ซึ่งส่วนหนึ่งมาจาก ความต้องการจริง แต่ อีกส่วนหวังเก็งกำไร ส่วนต่างจากการเปลี่ยนมือในช่วงสั้นๆ  หรือ ซื้อเพื่อลงทุนจากความเชื่อว่ามูลค่าทรัพย์สินเพิ่ม เท่ากับ ความมั่งคั่งเพิ่ม หรือ หวังเก็บค่าเช่ามาผ่อนหนี้แบงก์  

คอนโด กลางเมือง

 ทั้ง ปัจจัย มีส่วนทำให้ตลาดเงินกู้สัญญาที่สอง หรือ กู้ไปซื้อบ้านหรือคอนโดหลังที่สอง และสามขยายตัว  แบงก์อนุมัติเงินกู้โดยยึดความสามารถในการชำระคืน โดยไม่สนใจว่า ผู้กู้จะกู้เพื่อซื้อบ้านหรือคอนโดหลังที่เท่าไหร่ ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง หรือเป็นเพียงดีมานด์เทียม  และสถานการณ์ดังกล่าว ยังถูกหนุนจากภาวะอัตราดอกเบี้ยต่ำต่อเนื่องมาหลายปี ซึ่งเป็นปัจจัยให้การลงทุนในอสังหาฯ เป็นทางเลือกในการแสวงหาผลตอบแทนที่สูงกว่า

นอกจากความกังวลข้างต้นแล้ว แบงก์ชาติยังจับตาถึงความเสี่ยงในส่วนอื่นของภาคอสังหาฯ อีกด้วย

การประชุมระหว่าง คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) และ คณะกรรมการนโยบายสถาบันการเงิน (กนส.) เมื่อเดือนกรกฎาคมที่ผ่านมา  ที่ประชุมได้แสดงความกังวลเรื่อง สินเชื่ออสังหาฯ มีความเปราะบางมากขึ้น จนนำไปสูการอัพเกรดเกณฑ์แอลทีวีดังที่ได้กล่าวถึงข้างต้นแล้ว ยังแสดงความห่วงใยอีก เรื่องใหญ่    

  1. ผู้ประกอบการระดมทุนด้วยการกู้แบงก์ และ ออกหุ้นกู้เพิ่มขึ้นส่งผลให้อุปทานในอนาคตเร่งตัวขึ้น
  2. สต็อกคอนโดราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท (ตลาดใหญ่สุด) บางทำเลค้างสต็อกมาก 
  3. อุปทานพื้นที่สำนักงานและค้าปลีก อาจล้นเกิน จากโครงการผสมผสาน(มิกซ์ยูส)ที่ผู้ประกอบการแข่งกันพัฒนา (ปัจจุบันโครงการมิกซ์ยูสที่ประกาศเปิดตัวและอยู่ระหว่างพัฒนาปัจจุบันมีถึง 29 โครงการมูลค่าการลงทุนรวมไม่น้อยกว่า 7 แสนล้านบาท )

 ทั้ง ปัจจัยข้างต้น คือสิ่งยืนยันว่า ไม่เพียงระดับผู้บริโภคเท่านั้นที่มีดีมานด์เทียม แต่กลุ่มผู้ประกอบการก็อยู่ในสภาวะไม่ได้แตกต่างกัน 

ปัจจุบัน ดิเวลอปเปอร์รายใหญ่ๆ ยังไม่มีท่าทีชะลอการผลิต โครงการคอนโดใหม่ๆ ยังเปิดตัวต่อเนื่อง แม้หลายพื้นที่ อยู่ในสภาวะสต็อกบวมเหมือนช่วงหลายปีก่อนหน้านี้ หรือโครงการมิกซ์ยูสที่จะทยอยเสร็จในช่วงสองสามปีข้างหน้า จำนวนลูกค้าจะสมดุลกับสินค้าที่เข้าสู่ตลาดหรือไม่ 

 ภาพรวมข้างต้นบอกเป็นนัยๆ ว่า การคุมดีมานด์เทียมอสังหาริมทรัพย์ของแบงก์ชาติ  เพิ่งจะเริ่มต้นเท่านั้น

Add Friend Follow