ภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กำลังตื่นตัวกับมาตรการคุมเข้มสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย ซึ่งธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) หรือแบงก์ชาติ ได้ประกาศออกมาวานนี้ (4 ต.ค.) มีสาระสำคัญโดยสรุป เป็นการคุมเข้มการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย สำหรับบ้าน-คอนโดหลังที่ 2 และบ้าน-คอนโด ราคาเกิน 10 ล้านบาทขึ้นไป จะต้องชำระเงินดาวน์ 20% ของมูลค่าบ้าน ซึ่งหมายความว่าแบงก์ชาติ ใช้เกณฑ์ LTV (Loan to Value) หรือเพดานการปล่อยสินเชื่อตามมูลค่าหลักประกันอยู่ที่ 80% ลดลงจากเดิมที่เคยให้ LTV ที่ 90-95%
ทำไมแบงก์ชาติจึงกำหนดมาตรการนี้ออกมา มีคำตอบอยู่ในเอกสารชี้แจงแนวทางกำกับดูแลว่า เนื่องจาก “สถานการณ์การแข่งขันในตลาดสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (mortgage loan) มีความรุนแรง ส่งผลให้มาตรฐานการปล่อยสินเชื่อหย่อนลง แบงก์ชาติเริ่มเห็นการสะสมความเสี่ยงในสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเพิ่มขึ้นระยะหนึ่งแล้ว และยังพบสัญญาณการเก็งกำไรที่อยู่อาศัยที่ไม่ใช่ซื้อเพื่ออยู่จริง”
นอกจากนี้แบงก์ชาติยังมองว่า.. การแข่งขันในตลาดสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่เกินพอดี เป็นตัวเร่งภาวะการเก็งกำไรในภาคอสังหาฯ และอาจก่อความเสี่ยงต่อเสถียรภาพเศรษฐกิจและระบบการเงินในอนาคต
ด้วยเหตุนี้แบงก์ชาติจึงได้จัดทำแนวนโยบาย Macroprudential สำหรับสินเชื่อที่อยู่อาศัยขึ้น โดยระบุว่ามีความจำเป็นที่ต้องพิจารณาทบทวนหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัย แม้ภาคอสังหาริมทรัพย์ขยายตัวดีต่อเนื่อง และราคาอสังหาริมทรัพย์ยังคงเพิ่มขึ้นก็ตาม
ยกระดับการปล่อยสินเชื่อลดโอกาสเก็งกำไร
การปรับปรุงเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัยครั้งนี้ เพื่อยกระดับมาตรฐานการพิจารณาสินเชื่อ (credit underwriting standards) ของสถาบันการเงิน ซึ่งถือเป็นหัวใจของการวางรากฐานวัฒนธรรมด้านสินเชื่อ (credit culture) ที่ดี ไม่กระตุ้นการก่อหนี้เกินตัวของภาคครัวเรือน ไม่ทำให้เกิดการเก็งกำไรในตลาดอสังหาฯที่เกินพอดี
มาตรการนี้ จะทำให้สถาบันการเงินตระหนักถึงความเป็นไปได้ และผลกระทบจากมูลค่าอสังหาฯที่อาจปรับลดลงได้ หากความต้องการซื้อไม่เป็นไปตามที่คาดไว้ ซึ่งจะช่วยเสริมสร้างความแข็งแกร่ง (resilience) ของทุกภาคส่วนและเอื้อต่อการดูแลเสถียรภาพระบบการเงินโดยรวม
ขณะเดียวกันประชาชนก็จะได้รับประโยชน์ โดยเฉพาะกลุ่มคนรายได้ต่ำ-ปานกลาง ที่ต้องการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรกจะไม่ได้รับผลกระทบจากมาตรการนี้ และยังได้รับประโยชน์เนื่องจากราคาที่อยู่อาศัยจะปรับลดลง เมื่อไม่มีตลาดเก็งกำไรเข้ามาเพิ่มดีมานด์เทียม
แม้กระทั่งกลุ่มผู้ซื้อที่อยู่อาศัยเพื่อลงทุนและเก็งกำไร มาตรการนี้ก็จะช่วยให้ผู้ลงทุนเหล่านี้รับความเสี่ยงได้ดีขึ้น ไม่ประเมินความเสี่ยงต่ำเกินควร ทั้งในส่วนค่าเช่า (rental yield) และราคาอสังหาฯ(capital gain) ในอนาคต
ผู้ประกอบการอสังหาฯก็ได้รับประโยชน์ เนื่องจากสามารถวิเคราะห์ความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริงได้ดียิ่งขึ้น ทำให้สามารถวางแผนการลงทุนได้อย่างเหมาะสม ช่วยลดความเสี่ยงจากสินค้าเหลือขาย
สำหรับธนาคารผู้ปล่อยกู้ จะมีมาตรฐานการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัยในระดับที่เหมาะสม ไม่ส่งเสริมให้หนี้ครัวเรือนเพิ่มขึ้นเกินจำเป็น และลูกหนี้มีคุณภาพดีขึ้น ช่วยลดภาระกันสำรองในอนาคต มาตรการนี้ยังจะช่วยเพิ่มความสามารถในการรองรับความเสี่ยง จากความไม่แน่นอนของมูลค่าหลักประกันได้ด้วย
เอกชนมองต่างชี้เป็นการลงโทษผิดกลุ่ม
ด้านผู้ประกอบการเอกชน หลังจากได้รับทราบมาตรการกำกับดูแลสินเชือที่อยู่อาศัยของแบงก์ชาติ ที่กำหนดให้ สินเชื่อบ้าน-คอนโดหลังที่ 2 และบ้าน-คอนโดเกิน 10 ล้านบาทขึ้นไป ต้องชำระเงินดาวน์ 20% หรือการใช้เกณฑ์ LTV ที่ 80% ต่างก็ไม่เห็นด้วยและมองว่ามาตรการนี้ จะทำให้ประชาชนที่จองซื้อบ้าน-คอนโดไว้ก่อนหน้านี้ได้รับผลกระทบ เพราะต้องหาเงินมาชำระเงินดาวน์เพิ่มขึ้นให้ครบ 20% จากที่ปัจจุบันมีการชำระเงินดาวน์เพียง 5-10% เท่านั้น
นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร มองว่ามาตรการนี้เหมือนการลงโทษคนผิดกลุ่ม เพราะเหตุที่แบงก์ชาติออกมาตรการนี้มา ก็เนื่องจากมองว่าภาคอสังหาฯมีเอ็นพีแอลหรือหนี้เสีย และมีการเก็งกำไร แต่หนี้เสียนั้นเป็นกลุ่มสัญญาซื้อเมื่อ 3-4 ปีก่อน หากจะลงโทษก็ต้องไปดูว่าเป็นลูกค้ากลุ่มไหน ที่ทำให้เกิดหนี้เสีย
แต่ผลกระทบจากมาตรการนี้ จะเกิดกับลูกค้าใหม่ที่จองซื้อบ้าน-คอนโดไว้ และอยู่ระหว่างรอโอน คนกลุ่มนี้คือผู้ที่จะได้รับผลกระทบจากมาตรการ อาจทำให้ไม่สามารถโอนบ้าน-คอนโดที่จองซื้อไว้ได้ เพราะไม่มีเงินมาจ่ายดาวน์ให้ครบ 20%
แบงก์ชาติลงโทษผิดกลุ่มผู้ได้รับผลกระทบคือ ลูกค้าที่จองซื้อบ้านและรอโอน แต่หนี้เสียเป็นลูกค้าก่อนหน้านี้
ในขณะที่ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย บอกว่ามาตรการนี้ส่งผลกระทบต่อตลาดคอนโดแน่นอน เพราะคนซื้อคอนโดส่วนใหญ่ซื้อเป็นบ้านหลังที่สอง ปัจจุบันคอนโดขายโดยให้ดาวน์ 5-10% จู่ๆ มาปรับเป็น 20% ลูกค้าจะไปหาเงินก้อนจากที่ไหนมาจ่าย
ถึงเวลาโอนก็จะโอนไม่ได้เพราะลูกค้าไม่มีเงินจ่ายส่วนต่างเงินดาวน์ที่เพิ่มขึ้น จะเป็นปัญหาตามมาอย่างแน่นอน ตลาดคอนโดมีมูลค่าตลาดรวมต่อปี 2.5 แสนล้านบาท ถ้าได้รับผลกระทบโอนไม่ได้ จะส่งผลถึงธุรกิจต่อเนื่อง ที่ต้องนำมาคูณวงเงินสะพัดอีก 3 เท่าตัว เป็น 7.5 แสนล้าน ความเสียหายจะเกิดขึ้นแน่นอน
อย่างไรก็ตาม มาตรการนี้แบงก์ชาติได้ประกาศออกมาเป็นแนวทางเบื้องต้น ซึ่งประกาศผ่านหน้าเว็บไซต์ของธนาคารแห่งประเทศไทย www.bot.or.th และเปิดรับฟังความคิดเห็นจากผู้เกี่ยวข้อง ถึงวันที่ 22 ตุลาคม 2561 จากนั้นคาดว่าจะประกาศใช้ได้ในวันที่ 1 มกราคม 2562
โดยมาตรการดังกล่าวแบงก์ชาติได้กำหนด กรอบเวลาไว้คร่าวๆ ดังนี้
- 4 ตุลาคม 2561 เผยแพร่มาตรการ เปิดรับฟังความคิดเห็น
- 11 ตุลาคม 2561 ประชุมชี้แจงรับฟังความเห็นจากผู้เกี่ยวข้อง
- พฤศจิกายน 2561 ออกประกาศ
- 1 มกราคม 2562 เกณฑ์มีผลบังคับใช้
เมื่อมีเสียงคัดค้านออกมาจากภาคเอกชน และมีกำหนดจะเข้าไปหารือกับแบงก์ชาติในวันที่ 11 ตุลาคมนี้ ผลจะเป็นอย่างไรต้องติดตามกันต่อไป….
