Properties

คอนโดกระทบหนัก!! ธปท.คุมดาวน์หลังที่สอง 20%

หลังจากธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้ประกาศคุมเข้มสินเชื่อที่อยู่อาศัย สำหรับการซื้อบ้าน-คอนโดหลังที่สอง และบ้าน-คอนโดเกิน 10 ล้านบาท ต้องวางเงินดาวน์ 20% คาดว่าจะออกมาบังคับใช้ในวันที่ 1 มกราคม 2562  ขณะนี้อยู่ระหว่างรับฟังความคิดเห็นจากผู้เกี่ยวข้อง ซึ่งภาคเอกชนมีความเห็นที่หลากหลาย ส่วนใหญ่มองว่าจะเกิดผลกระทบกับลูกค้า ที่จองซื้อบ้าน-คอนโด ไปแล้วกำลังเตรียมโอนขอสินเชื่อ อาจไม่มีเงินก้อนมาเพิ่มเงินดาวน์ให้ครบ 20%

ดร.อาภา1
ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์

ดร.อาภา อรรถบูรณ์วงศ์ นายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวว่าหากธปท.ออกมาตรการนี้มาบังคับใช้จริง ย่อมส่งผลกระทบต่อตลาดคอนโดอย่างแน่นอน เพราะนิยามบ้านหลังที่สอง คนซื้อคอนโดส่วนใหญ่มักซื้อเป็นบ้านหลังที่สองเกินกว่าครึ่งของตลาด คนกลุ่มนี้อาจจองซื้อไว้ตั้งแต่เมื่อ 2 ปีก่อน ผ่อนดาวน์ตามเงื่อนไขเดิม คือ 10% คาดหวังธนาคารจะปล่อยสินเชื่อ 90% ตามการขายช่วงนั้น เมื่อเปลี่ยนมาเป็น 20% ส่วนต่างอีก 10% เป็นเงินก้อนใหญ่ลูกค้าอาจไม่สามารถหามาวางได้ ณ วันโอน อาจทำให้คอนโดจำนวนมากขายแล้ว แต่โอนไม่ได้เพราะเงินดาวน์มีไม่ถึง 20%

ผลกระทบเยอะมากสำหรับคอนโด ซึ่งส่วนใหญ่เป็นบ้านหลังที่สอง เพราะลูกค้าต้องจ่ายดับเบิ้ล

คอนโดทุกวันนี้ 2-3 ล้านบาท เงิน 10% จะเท่ากับเงินก้อน 2-3 แสนบาท ลูกค้าอาจไม่สามารถหาเงินก้อนมาเพิ่มดาวน์ให้ครบ 20% ได้ ผลกระทบจะเกิดกับอุตสาหกรรมทันที ผู้ประกอบการโอนไม่ได้ ลูกค้าก็โอนไม่ได้

คอนโดมีสัดส่วนในระบบที่อยู่อาศัย 50% จากตลาดรวมที่อยู่อาศัย 5 แสนล้าน ตลาดคอนโดเท่ากับ 2.5 แสนล้านบาท ในธุรกิจนี้คูณด้วยอัตราการสะพัดธุรกิจที่เกี่ยวข้องอีก 3 เท่า ดังนั้นผลกระทบจะเกิดถึง 7.5 แสนล้านบาท ทันทีถ้าใช้จริง

“คนซื้อคอนโดส่วนมาก เป็นบ้านหลังที่สองอยู่แล้ว การคุมกำเนิดนี้รัฐจะได้หรือเสียมากกว่า ลดภาวะเก็งกำไรภาวะหนี้เสียลงได้เท่าไร แต่กระทบเศรษฐกิจ 7.5 แสนล้าน” ดร.อาภา กล่าวและว่า นอกจากนี้ยังจะทำให้คนซื้อบ้านระดับกลางและล่าง ซื้อที่อยู่อาศัยได้ยากขึ้นหากกฎนี้ออกมาบังคับใช้จริง

อธิป พีชานนท์
นายอธิป พีชานนท์

นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ตลาดคอนโดปัจจุบันคาดว่าคนซื้อเป็นบ้านหลังที่สองมีไม่น้อยกว่า 50% ของตลาด ส่วนนี้ที่จะได้รับผลกระทบ และอีกส่วนคือคนที่เคยอยู่คอนโดแล้วมาซื้อบ้านแนวราบเป็นบ้านหลังที่สอง ก็จะได้รับผลกระทบเช่นเดียวกัน

จากเดิมที่เคยดาวน์เพียง 5-10% เมื่อต้องดาวน์ 20% จะส่งผลกระทบแน่นอน เพราะการซื้อบ้านจัดสรรระยะเวลาผ่อนดาวน์ จะสั้นกว่าคอนโด คือผ่อนประมาณ 8-12 เดือน เมื่อกำหนดเงินดาวน์เพิ่มขึ้นมาเป็น 20% จะทำให้ค่างวดในการผ่อนสูงขึ้น ลูกค้าบางรายอาจรับภาระไม่ไหว โดยเฉพาะตลาดระดับกลาง-ล่าง

เรื่องนี้เข้าใจว่าแบงก์ชาติต้องการสกัดกั้นนักเก็งกำไร แต่อย่าลืมว่าลูกค้าบ้านแนวราบไม่ใช่การซื้อเพื่อเก็งกำไร จึงไม่ควรต้องถูกควบคุมด้วยมาตรการนี้ อีกประการ ปัญหาหนี้เสีย การเก็งกำไร การซื้อที่เป็นดีมานด์เทียม ในตลาดเท่าที่พบถือว่ามีสัดส่วนน้อยมาก เทียบเป็นเปอร์เซ็นต์แทบไม่ได้ ทำไมรัฐจึงหยิบเอาปัญหาที่มีจำนวนน้อย มากำกับดูแลส่วนใหญ่ ถือเป็นการใช้มาตรการแรงเกินจำเป็นหรือเปล่า

มาตรการนี้เหมือนมีแมลงมากินพืชไร่ แต่เรากลับเผาไร่เพื่อแก้ปัญหา มันจะเป็นผลเสียมากกว่าผลดี

ส่วนตลาดระดับบนกลุ่มบ้าน-คอนโดราคาเกิน 10 ล้านบาทเชื่อว่าไม่กระทบ เพราะปกติก็กำหนดให้วางเงินดาวน์ 20% อยู่แล้ว และคนที่มีกำลังซื้อบ้าน-คอนโดเกิน 10 ล้านบาทขึ้นไป มีความสามารถวางเงินดาวน์ 20% ได้อย่างแน่นอน แต่คนที่ซื้อบ้าน-คอนโดตลาดกลางลงมา อาจมีปัญหาสำหรับเงินก้อนอีก 10% ของราคาบ้านที่ซื้อจะไปหามาจากไหน

ส่วนผู้ประกอบการเองถ้าลูกค้าไม่มีเงินดาวน์มาโอน ก็ทำให้เสียหายยอดรับรู้รายได้ไม่เป็นไปตามเป้า ทั้งที่ยอดขายทำมาได้แล้วก่อนหน้านี้ จะเกิดปัญหาอื่นๆ ตามมา เช่นลูกค้าขอเงินดาวน์คืน เพราะซื้อไม่ไหวทางโครงการจะยินดีคืนเงินให้หรือไม่

 

Avatar photo