เป็นประเด็นที่ถูกกล่าวถึงมาตลอดสัปดาห์ เรื่องปัญหาเอ็นพีแอล หรือหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ในภาคอสังหาฯ และภาพการเติบโตของตลาดที่มีการกล่าวถึงกำลังซื้อเทียม กระทั่งทำให้ธนาคารแห่งประเทศไทย(ธปท.) ต้องออกมาเตือนภาคอสังหาฯให้ระมัดระวังเรื่องการลงทุน และส่งผลให้ธนาคารพาณิชย์ต่างๆ เข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น ถึงขั้นผู้ประกอบการรายย่อยบางรายไม่ได้รับอนุมัติสินเชื่อ และยังมีความเคลื่อนไหวว่าธนาคารแห่งประเทศไทย จะมีมาตราการป้องกันปัญหาหนี้เสียในภาคอสังหาฯออกมา
เรื่องนี้เป็นประเด็นที่ถูกล่าวถึงมาก ในวันเปิดงานมหกรรมบ้านและคอนโดฯ วันนี้ (4 ต.ค.) ซึ่งประธานเปิดงานได้กล่าวว่าล่าสุดธปท. จะมีการนัดภาคเอกชนหารือแนวทางแก้ปัญหาในสัปดาห์หน้า
นายวิสุทธิ์ ศรีสุพรรณ รัฐมนตรีช่วยว่าการกระทรวงการคลัง กล่าวหลัง เปิดงานมหกรรมบ้านและคอนโด ครั้งที่ 39 ว่าภายในสัปดาห์หน้าในวันที่ 11 ตุลาคม 2561 ธปท.และหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง จะเชิญผู้ประกอบการอสังหาฯ นายกสมาคมอสังหาฯ ทั้ง 3 สมาคม ได้แก่ สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย, สมาคมอาคารชุดไทย, และสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร มาหารือแนวทางแก้ปัญหาเอ็นพีแอลในภาคอสังหาฯ และมาตรการเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่ออสังหาฯ ที่เป็นประเด็นปัญหาในปัจจุบัน เพื่อหาข้อยุติที่เหมาะสมในการกำหนดมาตรการดูแลภาคอสังหาฯต่อไป
“ตอนนี้ต้องรอข้อมูล ข้อเท็จจริงของแต่ละฝ่ายที่มีอยู่มาแลกเปลี่ยนกัน หลายหน่วยงานต่างมีข้อมูลต้องนำมาแลกเปลี่ยนดูข้อเท็จจริงในตลาด” นายวิสุทธิ์ กล่าวและว่า การส่งสัญญาณเตือนมาก่อนถือเป็นเรื่องดี แต่ถ้าจะให้ดีต้องดูตัวเลขที่แท้จริง ถ้าดูจากศูนย์ข้อมูลอสังหาฯจะพบว่า ซัพพลายในตลาดปีนี้น้อยกว่าปีที่แล้ว ขณะที่การโอนก็ยังอยู่ในภาวะปกติ ดูแล้วไม่น่าวิตก อัตราการเติบโตของภาคอสังหาฯ ยังอยู่ในเกณฑ์ที่ใช้ได้
การออกมาตรการอะไรก็แล้วแต่ ต้องฟังรอบด้านก่อนตัดสินใจ ต้องคุยกันในตลาดให้ชัดเจน
ส่วนภาคอสังหาฯที่เป็นอยู่ในปัจจุบัน นายวิสุทธิ์ กล่าวว่าถ้าดูอสังหาฯแนวราบไม่น่ากังวล แต่อสังหาฯแนวสูง มีหลายกลุ่มเข้ามาเกี่ยวข้อง มีทั้งลูกค้า มีนักลงทุน และมีพวกแสวงหากำไร ซึ่งมีพฤติกรรมการหากำไรแบบไม่ปกติ กลุ่มนี้มีอยู่ราว 10% เป็นตัวเลขที่รับได้ ถือว่ายังไม่น่าห่วง
วันนี้ต้องดูภาวะตลาดหนี้เป็นอย่างไร หนี้เสียปกติ 3-5% ต้องเจาะลึกเข้าไปดูว่าเป็นหนี้อาคารประเภทไหน ระดับไหน ต้องมาดูกัน ส่วนการกำหนด LTV : Lone to Value หรืออัตราส่วนการให้สินเชื่อเพื่อซื้อบ้านเทียบกับมูลค่าบ้าน หรือเพดานการปล่อยสินเชื่อบ้าน ส่วนนนี้ก็อาจไม่ใช่ตัวชี้วัดหลัก แต่ต้องดูคุณภาพของผู้บริโภคด้วย
เอกชนยืนยันไม่มี “ฟองสบู่”
นายอธิป พีชานนท์ นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าวว่า ภาคเอกชนจะประเมินสถานการณ์ และนัดหารือกับธปท.ในสัปดาห์หน้า น่าจะเป็นเรื่อง LTV และอีกเรื่องคือการกำหนดคุณสมบัติของผู้ซื้อหรือผู้กู้ เป็นเรื่องที่เรากังวล
อย่างไรก็ดี การเข้มงวดระมัดวังเป็นหน้าที่ของธปท. แต่การใช้มาตรการที่เป็นยาแรงเกินไป ต้องดูว่าเหมาะสมกับสถานการณ์หรือเปล่า เพราะตอนนนี้สถานการณ์อสังหาฯ ไม่ได้หวือหวา ไม่ได้เกิดภาวะฟองสบู่ ที่หมายถึงการปรับราคาขึ้นอย่างไม่มีเหตุผล
สิ่งที่เกิดขึ้นขณะนี้ราคาที่ดินปรับขึ้นสูง ทำให้ราคาคอนโดมิเนียม ต้องปรับขึ้นตาม โดยเฉพาะปัจจุบันมีรถไฟฟ้าที่สร้างสายใหม่ๆ เพิ่มขึ้นมีผลทำให้ราคาที่ดินปรับขึ้นตาม แต่ซัพพลายที่ดินมีน้อยเกิดการแย่งซื้อที่ดิน ตอนนี้บางทำเลที่ดินตารางวาล่ะหลายล้านบาท เป็นส่วนหนึ่งที่ทำให้ราคาคอนโด ปรับตัวสูงขึ้น ขายกันที่ตารางเมตร 4-5 แสนบาท อาจทำให้เข้าใจว่าเป็นฟองสบู่ซึ่งจริงๆ แล้วไม่ใช่ แต่เป็นเรื่องการปรับราคาตามต้นทุน
อีกปัจจัยคือการเปิดโครงการใหม่ ก็เพิ่งมาเปิดครึ่งปีหลัง ธปท.ก็ต้องเข้าใจว่าตลาดเป็นอย่างไร รัฐบาลเป็นคนสร้างความมั่นใจประกาศจีดีพีปรับตัวสูงขึ้น ภาคเอกชนก็มั่นใจพัฒนาโครงการใหม่ออกมามากขึ้น แต่เพิ่งจะมีออกมามากในช่วงครึ่งปีหลัง น่าจะเป็นไปแนวทางที่รัฐบาลต้องการ คือเป็นการลงทุนของภาคเอกชน จึงต้องมองที่มาของความมั่นใจลงทุนด้วย
คนซื้อคอนโดเกินกว่า 70% เป็นผู้อยู่อาศัยจริง ส่วนบ้านจัดสรรผู้ซื้อเป็นผู้อยู่อาศัยจริง 100%
ภาคธุรกิจอสังหาฯมีสัดส่วนเกือบ 9% ของจีดีพี ถ้าภาคอสังหาฯได้รับผลกระทบ ก็จะส่งผลต่อการเติบโตของจีดีพีแน่นอน การจะมีมาตรการอะไรออกมาต้องดูให้ดี ว่าจะไม่ส่งผลกระทบเสียหายต่อภาพรวมด้วย
“ปัจจุบันยอดรีเจคเรทยังสูง 30% เป็นภาวะปกติอยู่แล้ว แสดงว่าธนาคารเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่ออยู่แล้ว คงไม่ต้องมีมาตการอื่นมาเสริมอีก” นายอธิป กล่าวและว่า ธุรกิจอสังหาฯมียอดหมุนเวียนอยู่ 6 แสนล้านบาท และยังส่งผลต่อเนื่องไปยังธุรกิจเกี่ยวเนื่องอื่นๆ อีกหลายอย่างทั้ง โฆษณา ก่อสร้าง เฟอร์นิเจอร์ ฯลฯ ธุรกิจเหล่านี้จะได้รับผลกระทบด้วย หากภาคอสังหาฯมีปัญหา
ขณะนี้เศรษฐกิจไม่ได้อยู่ในภาวะที่น่ากังวลใจ แต่เราไปเสริมให้รู้สึกว่าน่ากังวัล จะกระทบความเชื่อมั่น
ติงปรับลด LTV กระทบลูกค้าแน่นอน
นายอธิป กล่าวว่า ทุกวันนี้ธนาคารไม่ได้หละหลวม ที่มีข่าวว่าธนาคารปล่อยสินเชื่อเกินมูลค่าหลักประกัน เชื่อว่าคงไม่มีหรือมีก็เป็นเพียงส่วนน้อย ไม่ควรเอาเรื่องส่วนน้อยมาออกเป็นมาตรการกับส่วนใหญ่ การที่ธปท.จะกำหนด LTV หรือเพดานปล่อยกู้ต่ำลงจากเดิม เช่นเดิมปล่อย 90% ของใหม่จะปล่อย 70-80% ลูกค้าจะไปเอาเงินมาจากไหนเพื่อโอน จะส่งผลกระทบกับลูกค้าที่ซื้อไปแล้ว ถ้ารัฐจะทำอย่างนี้ต้องประกาศล่วงหน้า ตลาดจึงจะปรับตัวได้ทัน
นายอธิป กล่าวว่าข่าวมาตรการเข้มงวดนี้ ไม่น่าจะกระทบกับตลาดอสังหาฯในช่วงปลายปี ส่วนปัญหาเอ็นพีแอลในภาคอสังหาฯ ที่พบนั้นน่าจะเป็นกลุ่มสินเชื่อเมื่อ 4-5 ปีก่อน ไม่ใช่เหตุการณ์ปัจจุบัน ต้องไปย้อนดูว่ามาจากอะไร จึงเกิดเอ็นพีแอลขึ้น เป็นปัญหาจากอดีต ซึ่งไม่น่ามาวางมาตรการกับตลาดปัจจุบัน
ขณะนี้ตัวเลขรายละเอียดยังไม่ชัดเจน แต่รู้ว่ามียอดเอ็นพีแอลอสังหาฯเพิ่มมา 0.02% ไม่สูงและไม่รู้ว่ามาจากกลุ่มบ้านราคาต่ำกว่าล้าน หรือเกิด 3 ล้าน แต่คาดว่าน่าจะมาจากบ้านระดับล่างมากกว่า เพราะกลุ่มนี้จะอ่อนไหวต่อภาวะเศรษฐกิจ
อย่างไรก็ตาม นายกสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร กล่าว่า ปีนี้ยังมีความหวังว่าตลาดอสังหาฯภาพรวมจะเติบโต 5% แต่ถ้ามีเรื่องมาตรการเข้มงวดในภาคอสังหาฯออกมา แล้วส่งผลกระทบกับการขายใหม่ ก็อาจจะทำให้ตลาดอสังหาฯปีนี้เติบโตไม่ถึง 5% หรือไม่เติบโตก็เป็นได้
