หากมองว่าถนนวิภาวดีรังสิต กำลังเป็นถนนเส้นธุรกิจแห่งใหม่ ก็อาจไม่แปลกแต่อย่างใด เพราะภายหลังจากมีรถไฟฟ้าบีทีเอส เข้ามาในพื้นที่ตั้งแต่ปี 2542 ก็ได้มีการพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชย์มากขึ้น ทั้งอาคารสำนักงานและศูนย์การค้า เช่น อาคารสำนักงานใหญ่ ธนาคารทหารไทย, อาคารสำนักงานซันทาวเวอร์, อาคารสำนักงานใหญ่ ปตท., อาคารเอ็นเนอยี่ คอมเพล็กซ์, ยูเนี่ยนมอลล์ แม้กระทั่งศูนย์การค้าเซ็นทรัล พลาซา ลาดพร้าว ก็ยังมีการรีโนเวทปรับปรุงโฉมใหม่ ตลอดจนมีร้านค้าและอาคารพาณิชย์ต่างๆ มากขึ้น
จากที่พักอาศัยสู่ย่านธุรกิจใหม่แห่งเมืองกรุง
แม้อดีตย่านนี้ถือเป็นแหล่งพักอาศัย แต่เมื่อสาธารณูปโภคต่างๆ เพิ่มขึ้น ส่งผลให้ราคาที่ดินโดยรอบขยับตัวตาม โดยการประเมินราคาที่ดินของกรมธนารักษ์รอบปี 2559-2562 ถนนวิภาวดีรังสิต (เขตห้วยขวาง) พญาไท ดินแดง อยู่ที่ 2.2 แสนบาทต่อตารางวา ถนนวิภาวดีรังสิต (เขตจตุจักร) อยู่ที่ 1.5-2.6 แสนบาทต่อตารางวา และ ถนนวิภาวดีรังสิต (เขตดอนเมือง) อยู่ที่ 1.2 แสนบาทต่อตารางวา และคาดว่าจะเพิ่มขึ้นอีกเมื่อโครงการเมกะโปรเจคต่างๆ โดยเฉพาะกับโครงการจุดเชื่อมต่อระบบขนส่งมวลชนทางรางขนาดใหญ่ ทั้งรถไฟธรรมดา รถไฟฟ้า และรถไฟความเร็วสูง ที่เชื่อมโยงกรุงเทพฯ และปริมณฑล ตลอดจนเชื่อมต่อในระดับภูมิภาค ไม่ว่าจะเป็น ภาคเหนือ ภาคตะวันออกเฉียงเหนือแล้วเสร็จ ก็จะได้เห็นพาเหรดการพัฒนาโครงการ
อสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ผุดขึ้นมาจำนวนมาก ทั้งคอนโดมิเนียม เซอร์วิสอพาร์ตเมนต์ หรืออาคารสำนักงาน เพื่อรองรับการขยายตัวของพื้นที่อย่างแน่นอน
“มิกซ์ยูส”เทรนด์ใหม่แห่งโลกอสังหาริมทรัพย์
รูปแบบของการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่คาดว่าจะได้รับความนิยมต่อจากนี้ อาจไม่ใช่การพัฒนาที่อยู่อาศัยแบบโดดๆ อีกต่อไป แต่จะเป็นการการผสมผสานโครงการให้มีความหลากหลาย เพื่อกำไรและความคุ้มค่าในด้านประโยชน์ใช้สอย หรือที่เรียกกันว่า “มิกซ์ยูส” (Mixed-use Real Estate) คือ เป็นที่อยู่อาศัย (Residential Real Estate) และอาคารเพื่อการพาณิชย์ (Commercial Real Estate)
โดยมิกซ์ยูสที่น่าสนใจส่วนใหญ่เป็นโครงการที่มีทั้งศูนย์การค้า สำนักงาน แหล่งความบันเทิง และที่อยู่อาศัย ซึ่งการพัฒนาโครงการในรูปแบบมิกซ์ยูสสามารถสร้างผลตอบแทนได้สูงกว่าการพัฒนาโครงการในรูปแบบอื่นๆ ทั้งยังมีผลดีต่อการพัฒนาเมืองที่ส่วนใหญ่ได้รับการส่งเสริมจากภาครัฐ เพราะที่ดินในส่วนนั้นจะสามารถใช้ประโยชน์ได้อย่างเต็มประสิทธิภาพ
หากมองในเชิงของนักลงทุนรายย่อยที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อเก็งกำไร ยังสามารถใช้ความครบครันเป็นตัวปั้นมูลค่าให้กับอสังหาริมทรัพย์ที่ถือครองได้อย่างดีอีกด้วย เนื่องจากองค์ประกอบของมิกซ์ยูสเข้าข่ายสินทรัพย์ที่ไม่มีวันด้อยค่าจากราคามูลค่าที่สามารถปรับตัวเพิ่มขึ้นตามกาลเวลา โดยส่วนใหญ่โครงการมิกซ์ยูสจะถูกเลือกให้อยู่ในแหล่งที่มีแนวโน้มความเจริญในอนาคต เช่น บนทำเลที่คาดว่ามีรถไฟฟ้าผ่าน หรือมีห้างชั้นนำมาเปิดบริการ ทำให้บางทีราคาก็ทำท่าจะพุ่งแรงแซงไปก่อนรถไฟฟ้าเสียอีก และนี่จึงเป็นปัจจัยสำคัญที่ดึงดูดผู้ที่สนใจให้ก้าวเข้ามาสู่ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ ภายใต้ของปัจจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เข้มข้น และตลาดคอนโดที่ยังคงเติบโตทั้งจำนวนยูนิต และราคา ซึ่งสวนทางกับพื้นที่ที่ขยับขนาดให้เล็กลง เพราะคนมีความต้องการซื้อด้วยเหตุผลหลายอย่าง ได้แก่ ที่อยู่อาศัยใหม่ บ้านหลังที่สองใกล้ที่ทำงาน ลงทุน เก็บเป็นทรัพย์สินหรือมรดกให้คนรุ่นหลัง เป็นต้น
บทความโดย บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) หรือ LPN
