ดูหนังออนไลน์
Business

จับตา ‘อสังหาฯ ปี 64’ ฝ่าภาวะ ยอดขายต่ำ ต้นทุนสูง โจทย์ยากขึ้น ฟื้นตัวช้า



จับตา อสังหาฯ ปี 64 ศูนย์วิจัยกสิกรไทยคาดทรงตัว ยังต้องใช้เวลากว่าจะฟื้นตัว ในภาวะตลาดที่ซับซ้อน ยอดขายไม่กระเตื้องแต่ต้นทุนยังเพิ่มสูงขึ้น

ศูนย์วิจัยกสิกรไทย จับตา อสังหาฯ ปี 64 ทิศทางตลาด อสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย ยังคงทรงตัวอยู่ในระดับใกล้เคียงกับปีที่ผ่านมา และมีหลายปัจจัยที่ต้องติดตาม โดยเฉพาะปัจจัยโควิด-19 ทั้งในและต่างประเทศ ที่จะเป็นตัวแปรสำคัญ

จับตา อสังหาฯ ปี 64

ทั้งนี้ หากไทยสามารถบริหารจัดการ ไม่ให้เกิดการระบาดของโรคโควิดในประเทศ กอปรกับสถานการณ์การระบาดในต่างประเทศไม่ได้ยกระดับรุนแรง น่าจะช่วยให้เศรษฐกิจไทยรักษาระดับการฟื้นตัวได้ ซึ่งจะมีผลในด้านบวกต่อความต้องการซื้อที่อยู่อาศัย และการลงทุนของผู้ประกอบการพัฒนา อสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย ให้มีภาพที่ไม่แย่ไปกว่าในปี 2563

โครงการใหม่ลดลง สต็อกเก่าเพียบ

การลงทุนเปิดโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ในปี 2564 คาดว่าจะยังต่ำกว่าระดับศักยภาพ เนื่องจากอยู่อาศัยทุกประเภท มีจำนวนสะสมรอขายในระดับสูง หรือประมาณ 2.17 แสนหน่วย เมื่อเทียบกับความสามารถในการระบายที่อยู่อาศัยของผู้ประกอบการ

สำหรับกลุ่มคอนโดมิเนียมและทาวน์เฮ้าส์ มีสัดส่วนของจำนวนที่อยู่อาศัยรอขายสะสมคิดเป็นสัดส่วนสูงถึง 74%  และเพิ่มมากขึ้น จากการที่ผู้พัฒนาที่อยู่อาศัยทั้งรายใหญ่และกลาง ที่เคยเน้นพัฒนาตลาดคอนโดมิเนียม หันมาพัฒนาทาวน์เฮ้าส์มากขึ้น ทำให้ตลาดทาวน์เฮ้าส์เริ่มมีความเสี่ยง จากอุปทานเหลือขายสะสมเพิ่มขึ้น

 

นอกจากนี้ ผู้ประกอบการยังต้องเผชิญกับความยากลำบากในการทำตลาดมากขึ้นกว่าในปีที่ผ่านมา เนื่องจาก ในปี 2564 ปัจจัยแวดล้อมตลาด อสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย มีความเสี่ยงสูงมากขึ้น จากภาวะเศรษฐกิจที่ยังฟื้นตัวระดับต่ำ ซึ่งมีผลต่อกำลังซื้อ และความสามารถในการเข้าถึงสินเชื่อของผู้บริโภค

อีกทั้งยังมีความท้าทาย ในการดึงดูดกำลังซื้อใหม่ ๆ เนื่องจากกลุ่มเป้าหมายถูกดูดซับไป ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา จากการทำตลาดอย่างหนัก ของผู้ประกอบการ และมาตรการกระตุ้นตลาดที่อยู่อาศัย รวมถึงกำลังซื้อของชาวต่างชาติน่าจะยังไม่กลับมา

ขณะเดียวกัน การลงทุนโครงการใหม่ในปี 2564 ผู้ประกอบการยังเผชิญข้อจำกัด จากการที่สถาบันการเงิน ระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อเพื่อพัฒนาที่อยู่อาศัยมากขึ้นด้วย

ทั้งนี้ ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่า การเปิดโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล คงจะทรงตัวอยู่ระดับใกล้เคียงกับปี 2563 โดยน่าจะอยู่ที่ประมาณ 7.2- 7.5 หมื่นหน่วย หรือหดตัว 1.4% ถึงขยายตัวเล็กน้อยที่ 2.7% และคาดว่าจะเป็นการเปิดตัวคอนโดมิเนียมเป็นส่วนใหญ่

ส่วนโครงการที่อยู่อาศัยเปิดใหม่ส่วนใหญ่ จะยังเน้นไปยังกลุ่มลูกค้าระดับกลาง ซึ่งเป็นฐานลูกค้าที่มีขนาดใหญ่ในตลาด อย่างไรก็ดี เนื่องจากปัจจัยแวดล้อมตลาดยังมีความไม่แน่นอนสูง ทำให้แผนการลงทุนโครงการที่อยู่อาศัยใหม่คงจะมีการปรับเปลี่ยนตามสถานการณ์ที่เกิดขึ้น

อย่างไรก็ตาม การเปิดโครงการที่อยู่อาศัยใหม่ ผู้ประกอบการ ต้องทำความเข้าใจกับตลาดให้มากขึ้น เน้นกลุ่มตลาดผู้ซื้อชาวไทยเพื่ออยู่อาศัยจริง (Real Demand) ที่ยังคงมีกำลังซื้อ และมีความต้องการเฉพาะ ด้วยการให้ความสำคัญกับการออกแบบ ชูจุดเด่นความคุ้มค่า รวมถึงการปรับลดขนาดของโครงการ ให้สอดคล้องกับความต้องการในพื้นที่ เพื่อลดความเสี่ยงและปิดการขายเร็วขึ้น รวมทั้ง หลีกเลี่ยงทำเลที่มีการแข่งขันและจำนวนเหลือขายสูง เช่น นนทบุรี-บางบัวทอง รังสิต-ปทุมธานี บางนา-เทพารักษ์ เป็นต้น

อย่าหวังน้ำบ่อหน้าลูกค้าต่างชาติยังไม่ฟื้น 

กลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติ ซึ่งถือเป็นอีกกลุ่มที่มีความสำคัญ ในตลาดที่อยู่อาศัยของไทย เนื่องจากมีสัดส่วนมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์สูงถึงประมาณ 1 ใน 5 ของยอดโอนทั้งประเทศ สำหรับการโอนกรรมสิทธิ์ของต่างชาติในปี 2564

แม้สถานการณ์โควิด-19 ในประเทศจะดีขึ้น และกลุ่มผู้ประกอบการ จะพยายามเร่งทำตลาดเพื่อดึงดูดนักลงทุนต่างชาติทั้งกลุ่มผู้ซื้อรายย่อย รวมถึงกลุ่มนักลงทุนที่ซื้อแบบเหมา (Big Lot) ผ่านทั้งตัวแทนที่เป็นเอเย่นต์ในประเทศปลายทาง และช่องทางออนไลน์ แต่คาดว่าจำนวนชาวต่างชาติที่จะเข้ามาซื้อในระยะข้างหน้า ก็ยังคงมีจำกัด เนื่องจากข้อจำกัดในการเดินทางระหว่างประเทศ

ประกอบกับการแพร่ระบาดซ้ำ ในประเทศสำคัญของโลก ซึ่งคาดว่าจะส่งผลต่อเนื่องกับความเชื่อมั่น และความสามารถของผู้ซื้อชาวต่างชาติ นอกจากนี้ยังมีประเด็นเรื่องการแข่งขันของ ตลาดที่อยู่อาศัย ในแต่ละประเทศ ที่น่าจะส่งผลต่อการตัดสินใจซื้อ ที่อยู่อาศัยของชาวต่างชาติอีกด้วย

จากเหตุผลดังกล่าว ทำให้ศูนย์วิจัยกสิกรไทย มองว่าอัตราการจองซื้อที่อยู่อาศัย ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑลในปี 2564 จะมีจำนวนอยู่ที่ประมาณ 7.1 – 7.6 หมื่นหน่วย หรือหดตัวประมาณ 5.3% ถึงขยายตัวเล็กน้อย 1.3%

 

ในส่วนของยอดโอนกรรมสิทธิ์ ในเขตกรุงเทพฯและปริมณฑล จะทรงตัวอยู่ระดับใกล้เคียงกับปีที่ผ่านมาโดยคาดว่าจะมีจำนวน 1.85 – 1.89 แสนหน่วย หรือหดตัวประมาณ 1.1% ถึงขยายตัวเล็กน้อย 1.1%

อย่างไรก็ดี ยังคงต้องติดตามความคืบหน้า มาตรการกระตุ้นเศรษฐกิจของภาครัฐที่จะช่วยหนุนตลาดที่อยู่อาศัยอย่างมาตรการช่วยเหลือ แบ่งเบาภาระการซื้อทึ่อยู่อาศัย ขณะที่การกระตุ้น ตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในกลุ่มชาวต่างชาติยังไม่มีข้อสรุปในขณะนี้

ดังนั้น ศูนย์วิจัยกสิกรไทย คาดว่าสถานการณ์  อสังหาริมทรัพย์ที่อยู่อาศัย ในปี 2564 เป็นการปรับตัวในทิศทางที่ค่อยเป็นค่อยไป เนื่องด้วยปัจจัยแวดล้อมของตลาดที่อยู่อาศัยยังไม่เอื้อ ทำให้ผู้ประกอบการยังต้องระมัดระวังการลงทุน เช่นเดียวกับกิจกรรมการซื้อขายที่อยู่อาศัยยังมีข้อจำกัดสูง ทำให้ผู้ประกอบการยังคงต้องทำการตลาดอย่างหนัก

นอกจากนี้ ตลาดอสังหาริมทรัพย์คงจะมีอุณหภูมิการแข่งขันที่รุนแรง โดยเฉพาะเมื่อผู้ประกอบการรายใหญ่ต่างเปิดกลยุทธ์เชิงรุกอย่างหนักในทุกกลุ่มลูกค้า ทำให้ผู้ประกอบการรายกลาง และรายเล็กคงต้องปรับตัวในการทำธุรกิจ เพื่อให้สามารถแข่งขันได้ในตลาด

ตัวแปรสำคัญของความสำเร็จของโครงการ นอกจากจะอยู่ที่ตัวสินค้า และทำเลแล้ว ยังต้องอาศัยศักยภาพเฉพาะตัวในด้านการบริหารจัดการในมิติหลายๆ ด้าน เช่น การบริหารต้นทุน ในภาวะที่ยอดขายยังต่ำ ขณะที่ต้นทุนการทำธุรกิจคงตัวสูง ไม่ว่าราคาวัสดุก่อสร้าง ราคาที่ดิน ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่คาดจะกลับมาจัดเก็บเต็มรูปแบบ

ทั้งนี้เพราะ การบริหารต้นทุนให้ต่ำกว่า ย่อมหมายถึงการตั้งราคาได้ต่ำกว่าคู่แข่ง หรือมีมาร์จินกำไรที่สูงกว่าคู่แข่ง รวมถึงการนำเทคโนโลยีมาปรับใช้ให้เข้าถึงกลุ่มลูกค้าเป้าหมาย และการจัดการบริหารต้นทุนให้มีประสิทธิภาพ

อ่านข่าวเพิ่มเติม

Add Friend Follow
WANPEN PUTTANONT