การเปิดตัวของโครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ ส่วนมากจะมีพื้นที่อาคารสำนักงานใหม่เพิ่มเข้าไว้ด้วย ซึ่งที่ผ่านมามีการก่อสร้างโครงกามิกซ์ยูสจำนวนมาก จึงทำให้สัญญาณการเปิดใหม่ของพื้นที่อาคารสำนักงานมีมากขึ้นด้วยเช่นกัน และอาจทำให้ภาพรวมตลาดอาคารสำนักงานเปลี่ยนแปลงไป บริษัทที่ปรึกษาการลงทุน เน็กซัส เรียลเอสเตท แอ็ดไวเซอรี่ เผยว่าตลาดอาคารสำนักงานในย่านธุรกิจ มีแนวโน้มในการแข่งขันกันดุเดือด แม้ปัจจุบันจะพบว่าตลาดอาคารสำนักงานในย่านธุรกิจ ยังมีอัตราว่างของพื้นที่อยู่ในระดับต่ำก็ตาม
ส่วนเรื่องค่าเช่าปัจจุบัน เนื่องจากยังพื้นที่สำนักงานยังมีจำกัด ราคาค่าเช่าจึงยังคงสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง แต่คาดว่าในอีก 3-4 ปีข้างหน้า การแข่งขันของพื้นที่อาคารสำนักงานจะดุเดือด เนื่องจากมีอุปทานใหม่เกิดขึ้นในตลาดอย่างต่อเนื่อง โดยคาดว่าจำนวนพื้นที่สำนักงานใหม่จะสูงขึ้นกว่า 30% จาก 1.175 ล้านตารางเมตร
นายธีระวิทย์ ลิ้มทองสกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท เน็กซัส เรียลเอสเตท แอ็ดไวเซอรี่ จำกัด กล่าวว่า หากมองย้อนกลับไปในช่วง 10 ปีที่ที่ผ่านมา จะพบว่าอัตราว่างเฉลี่ยของพื้นที่เช่าสำนักงานอยู่ที่ประมาณ ไม่เกิน 10% ซึ่งถือว่าเป็นอยู่ในระดับที่ต่ำแล้ว แต่ในปัจจุบันพบว่าอัตราว่างกลับน้อยลงไปอีก คือ มีอัตราว่างเพียง 7-8% เท่านั้น และยังมีแนวโน้มที่จะลดลงอย่างต่อเนื่อง
ทั้งหมดเป็นผลมาจากการเกิดขึ้นของบริษัทต่างๆ มีมากขึ้น มีการลงทุนของต่างชาติที่เข้ามาเช่าพื้นที่อาคารสำนักงานมากขึ้น และการเติบโตของธุรกิจของไทย โดยเฉพาะในกรุงเทพเติบโตขึ้นอย่างต่อเนื่อง และเมื่ออุปทานในตลาดมีอยู่อย่างจำกัดทำให้อัตราว่างของอาคารลดลง
แต่สถานการณ์ดังกล่าว จะคงอยู่อีกไม่นานนัก เนื่องจากในปัจจุบันมีการเปิดตัวเมกกะโปรเจกต์มากมาย โดยเฉพาะบริเวณถนนพระรามที่ 4 ที่จะมีอาคารสำนักงานเพิ่มขึ้นอย่างน้อย 3 โครงการ คือ สามย่านมิตรทาวน์, วัน แบงคอก, และเดอะ ปาร์ค โดยทั้ง 3 โครงการนี้ คาดว่าจะมีพื้นที่เช่ารวมประมาณ 3.5 แสนตารางเมตร หรือคิดเป็นประมาณ 30% ของพื้นที่เช่าสำนักงานเกรดเอ ในย่านศูนย์กลางธุรกิจ
โดยแต่ละโครงการจะถูกสร้างเสร็จในเวลาที่ไล่เลี่ยกัน ซึ่งจะ ส่งผลให้อุปสงค์ในตลาดอาคารสำนักงานจะเพิ่มขึ้นอย่างรวดเร็วในอีก 3-4 ปีข้างหน้า จะส่งผลกระทบให้ตัวเลขอัตราว่างของพื้นที่เช่าอาคารสำนักงาน อาจสูงขึ้นมากกว่า 10% เป็นครั้งแรกในรอบ 10 ปี
แต่อย่างไรก็ตาม ตัวเลขอัตราการว่างของอาคารสำนักงานเกรดเอ ที่มีอัตราเฉลี่ยสิบกว่า เป็นตัวเลขระดับค่าเฉลี่ยมาตรฐาน เมื่อเปรียบเทียบกับตัวเลขของทั้งภูมิภาคเอเชีย จากการสำรวจของ Cushman & Wakefield ซึ่งเป็นบริษัทพันธมิตรของเน็กซัสฯ พบว่า อัตราว่างของพื้นที่เช่าอาคารสำนักงานเกรดเอ ในย่านธุรกิจของไตรมาสที่ 2 ยังคงอยู่ในระดับที่ใกล้เคียงกัน และอัตราว่างของกรุงเทพฯ อยู่ในเกณฑ์ที่น่าพอใจ เมื่อเทียบกับประเทศ ในเอเชีย ไม่ว่าจะเป็น สิงคโปร์ ฮ่องกง เซี่ยงไฮ้ หรือแม้กระทั่งปักกิ่ง
เมื่อพิจารณาด้านราคาค่าเช่าอาคารสำนักงานเกรดเอ ในกรุงเทพ พบว่าในไตรมาสที่ 3 ค่าเช่าของอาคารสำนักงานเกรดเอ ทั้งในและนอกย่านศูนย์กลางธุรกิจนั้น ยังคงสร้างสถิติสูงสุดใหม่อย่างต่อเนื่อง โดยที่ค่าเช่าสูงสุดในปัจจุบันอยู่ที่ 1,500 บาท/ตารางเมตร/เดือน และราคาเฉลี่ยที่ 980 บาท/ตารางเมตร/เดือน
นอกจากนี้ยังพบว่า อายุเฉลี่ยของอาคารสำนักงานเกรดเอ ในย่านศูนย์กลางธุรกิจอยู่ที่ประมาณ 17 ปี ดังนั้นบางอาคารเริ่มมีแผนปรับปรุงอาคารที่ชัดเจน หรือมีแผนสร้างอาคารใหม่ทดแทนของเดิม เพื่อเพิ่มศักยภาพและยกระดับอาคาร ให้ตอบสนองกับความต้องการที่เปลี่ยนไปในปัจจุบัน
ทั้งนี้เพราะอายุของอาคารสำนักงาน จะส่งผลต่อราคาค่าเช่าด้วย โดยพบว่าอาคารสำนักงานใหม่ที่อายุไม่เกิน 5 ปี สามารถทำราคาค่าเช่าเฉลี่ยได้สูงถึง 1,200 บาท/ตารางเมตร/เดือน ทำให้ผู้ประกอบการหลายราย เริ่มปรับปรุงพื้นที่เพื่อให้ได้ค่าเช่าสูงขึ้น โดยเฉพาะอาคารเกรดบี ในย่านสีลม ซึ่งในอนาคต คาดว่าในย่านสีลม จะมีการพัฒนาอาคารสำนักงานเกรดเอให้เห็นเพิ่มมากขึ้น
