Business

คอนโดเปิดใหม่ไตรมาส 3 พุ่ง 215% ยอดสะสม 4.3 หมื่นยูนิต

ตลาดคอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพฯ ปีนี้ ยังได้รับความสนใจลงทุนเปิดโครงการใหม่จากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต่อเนื่อง โดยเฉพาะทำเลแนวรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้าง ด้วยปริมาณที่ยังเหลืออยู่ในตลาดและโครงการใหม่ จึงเป็นที่กังวลใจของธนาคารแห่งประเทศไทยและอีกหลายหน่วยงานในขณะนี้

สุรเชษฐ์ กองชีพ 1
สุรเชษฐ กองชีพ

สุรเชษฐ กองชีพ นักวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่าคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ ไตรมาส 3 ปี 2561 มีจำนวน  23,559 ยูนิต มากที่สุดในรอบหลายปีที่ผ่านมา และมากกว่าไตรมาส 2 ปีนี้ถึง 215% และมากกว่าไตรมาส 3 ปีที่แล้ว 180%

โดยเป็นโครงการที่เปิดขายในแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการแล้วในปัจจุบันมากถึง 63%  โดยผู้ประกอบการยังคงต้องการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่ที่ผู้ซื้อสามารถมองเห็นศักยภาพในปัจจุบันไม่ต้องรออีกหลายปีแบบพื้นที่อื่น ๆ ที่ต้องรอโครงการรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างแล้วเสร็จหรือว่าในพื้นที่ตามแนวเส้นทางที่ยังไม่ได้เริ่มก่อสร้าง

“ผู้ประกอบการเข้าใจภาวะตลาดคอนโดปัจจุบันที่ยังไม่ฟื้นตัว อีกทั้งกำลังซื้อก็มีอยู่จำกัด ผู้ประกอบการจึงจำเป็นต้องเลือกเปิดขายโครงการใหม่ในพื้นที่ที่มีความน่าสนใจ อีกทั้งยังต้องเลือกพื้นที่ที่สามารถพัฒนาโครงการคอนโดในราคาที่ไม่สูงเกินไป”

 “ราคา”แนวรถไฟฟ้าขยับแรง

ราคาขายเฉลี่ยคอนโดเปิดขายใหม่ไตรมาส 3 ปีนี้  ในแนวเส้นทางรถไฟฟ้าและรถไฟใต้ดินที่เปิดให้บริการแล้ว อยู่ที่ 141,350 บาทต่อตารางเมตรใกล้เคียงกับไตรมาสที่ผ่านมาแต่ลดลงจากราคาขายเฉลี่ยปีที่แล้ว 3.8%

ขณะที่พื้นที่นอกแนวเส้นทางรถไฟฟ้าและรถไฟใต้ดินที่เปิดให้บริการอยู่ที่ 80,000 บาทต่อตารางเมตรมากกว่าไตรมาส 2 ประมาณ 40% เพราะว่าหลายโครงการที่เปิดขายในพื้นที่นี้มีราคามากกว่าค่าเฉลี่ยค่อนข้างมากเพราะบางโครงการอยู่ในพื้นที่ที่การก่อสร้างเส้นทางรถไฟฟ้ามีความคืบหน้าไประดับหนึ่งแล้วและราคาที่ดินมีการปรับเพิ่มขึ้นไปกว่าปีก่อนหน้านี้

คอนโดที่เปิดขายใหม่ในไตรมาส 3 ปีนี้ มีอัตราการขาย 60% ซึ่งใกล้เคียงกับไตรมาสก่อน และปรับตัวที่ดีขึ้นต่อเนื่องตามภาวะเศรษฐกิจที่ดีขึ้นในช่วงหลายไตรมาสที่ผ่านมา

ตลาดคอนโด กรุงเทพฯ เปิดขายใหม่ ไตรมาส 3 ปี 61

ยอดสะสม 4.5 หมื่นยูนิต

สำหรับคอนโดที่เปิดขายใหม่ในไตรมาส 3 ในราคาต่ำกว่า 150,000 บาทต่อตารางเมตรมีมากที่สุดคือประมาณ 77% แม้ว่าหลายโครงการจะอยู่ในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการแล้วแต่ก็เปิดขายในระดับราคาที่ไม่มากเกินไป เพราะทำเลที่ตั้งของโครงการเหล่านี้อยู่ไกลจากจากสถานีรถไฟฟ้าและรถไฟใต้ดินมากกว่า 500 เมตรขึ้นไป รวมไปถึงมีหลายโครงการที่เปิดขายในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างด้วยเช่นกัน

คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่สะสมใน 3 ไตรมาสปี 2561 อยู่ที่  45,899 ยูนิต ซึ่งไตรมาส 4 ยังคงมีคอนโดหลายโครงการที่มีแผนจะเปิดขาย ดังนั้นคอนโดเปิดขายใหม่ในปี 2561 มีความเป็นไปได้ที่จะใกล้เคียงกับปีที่ผ่านมาและแตกต่างจากที่คาดการณ์ไว้ตอนต้นปีไม่มากคือ 56,000 ยูนิต

คอนโด รถไฟฟ้า

ทำเลสายสีเขียวตอนเหนือบูม

พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าบางเส้นทางเป็นที่สนใจของผู้ประกอบการบางรายและเข้าไปซื้อที่ดินเพื่อเปิดขายโครงการคอนโดต่อเนื่องตั้งแต่ 1-2 ปีก่อนหน้านี้ โดยพื้นที่ที่ผู้ประกอบการให้ความสนใจมากที่สุดยังคงเป็นพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวตอนเหนือและตามมาด้วยพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้ม

หากพิจารณาจากจำนวนคอนโดเปิดขายใหม่ตั้งแต่ ปี 2557 เป็นต้นมา พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินเป็นพื้นที่ที่มีคอนโดเปิดขายใหม่สะสมมากที่สุด โดยมีจำนวน 29,536 ยูนิต เพราะมีหลายโครงการที่มียูนิตมากกว่า 1,500 ยูนิตเปิดขายในพื้นที่นี้

รองลงมาคือ พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวตอนเหนือที่มีคอนโดเปิดขายใหม่สะสม 20,335 ยูนิตโดยพื้นที่รอบสี่แยกรัชโยธินเป็นพื้นที่ที่คอนโดเปิดขายมากที่สุด รวมทั้งพื้นที่รอบๆ สถานีรถไฟฟ้าแบริ่ง-สำโรง โครงการเปิดขายใหม่มากเช่นกัน ส่งผลให้พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวตอนใต้มีคอนโดเปิดขายใหม่ตั้งแต่ ปี 2557 เป็นต้นมาสะสม 18,825 ยูนิต

คอนโดเหลือขาย 4.3 หมื่นยูนิต

ผู้ประกอบการยังคงกังวลกับตลาดคอนโดเหลือขายในกรุงเทพฯ ที่มีอยู่ 43,000 ยูนิต ในขณะที่ผู้ประกอบการเองก็ไม่สามารถชะลอหรือว่าหยุดการเปิดขายโครงการใหม่ได้ ส่งผลให้ผู้ประกอบการจำเป็นต้องมีการเร่งระบายของเหลือขายทั้งที่สร้างเสร็จแล้วและกำลังก่อสร้างให้ออกไปให้มากที่สุด

โดยเฉพาะการระบายให้กับผู้ซื้อชาวต่างชาติโดยเฉพาะคนจีนที่เข้ามาช่วยเติมกำลังซื้อที่ขาดหายไปของผู้ซื้อชาวไทย หรืออาจจะเรียกได้ว่าผู้ประกอบการเปิดขายโครงการใหม่มากเกินไปไม่สอดคล้องกับกำลังซื้อของคนไทยในช่วงที่ผ่านมา

ส่งผลให้มีคอนโดเหลือขายในตลาดมากแบบที่เห็น อีกทั้งการเน้นที่กลุ่มผู้ซื้อที่เป็นนักลงทุนหรือว่า “นักเก็งกำไร” คอนโดก่อนหน้านี้ ก็เป็นอีกปัจจัยสำคัญที่ส่งผลให้อาจจะมีคอนโดเหลือขายในตลาดมากกว่าที่สำรวจได้ เพราะมีคอนโดที่อยู่ในมือของผู้ซื้อ เพื่อเก็งกำไรหรือลงทุนระยะยาวนั้นอีกไม่น้อยและพร้อมเข้าสู่ตลาดตลอดเวลา ภาวะตลาดคอนโดปัจจุบันจึงเป็นที่กังวลใจของธนาคารแห่งประเทศไทยและอีกหลายหน่วยงาน

Avatar photo
ทีมบรรณาธิการข่าว The Bangkok Insight