หลายวันก่อนมีโอกาสได้พบปะพูดคุย กับผู้ประกอบการอสังหาฯหลายราย ต่างคนก็มีมุมมองที่ต่างกันไป แบ่งได้เป็นสองฝ่าย ฝ่ายแรกบอกว่าตลาดอสังหาฯยังไปได้ดี ยอดขายยังมีต่อเนื่องและจะเห็นว่าการเปิดโครงการใหม่ ยังมีการโชว์ยอดบุ๊คกิ้งออนไลน์ “โซลด์เอ้าท” ด้วยการขายออนไลน์เพียงช่องทางเดียว!!
ขณะที่อีกฝ่าย มองตรงกันข้าม ประเมินว่ากำลังซื้อยังไม่สู้ดีนัก โดยเฉพาะตลาดระดับล่างราคาต่ำกว่า 3 ล้านลงมา ยังมีปัญหาภาระหนี้ ที่ทำให้สถานบันการเงินไม่ยอมปล่อยสินเชื่อ ยังคงมียอดปฏิเสธสินเชื่อที่ค่อนข้างสูง ชนิดที่ผู้ประกอบการบางรายบอกว่า “อย่าถามเลยว่ายอดรีเจคของเรามีเท่าไร ถามว่ายอดแอพพรู๊ฟมีเท่าไร ตอบง่ายกว่า”
คำกล่าวนี้ดูเหมือนเป็นการพูดแบบทีเล่นทีจริง แต่ก็แฝงด้วยนัยน์แห่งปัญหา เพราะเท่าที่ทราบมาขณะนี้สถานการเงินเข้มงวดในการปล่อยสินเขื่ออสังหาฯมากเป็นพิเศษ ยิ่งเมื่อธนาคารแห่งประเทศไทย ออกมาพูดถึงตลาดอสังหาฯว่ามี “ดีมานด์เทียม” จะเป็นอย่างไรคงต้องไปตามรื้อค้น สารบบลูกค้าแต่ละโครงการดู
แต่สิงหนึ่งที่ปรากฎในตลาดขณะนี้ โดยไม่มีข้อโต้แย้งเลย ก็คือ แคมเปญการตลาดที่ดุเดือดของโครงการอสังหาฯ โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียม มีให้เห็นหนาตามาก ข้อเสนอและเงื่อนไข ที่จัดให้อย่างแรงก็เป็นอีกตัวแปรที่สะท้อนตลาดว่า กำลังซื้อยังดีอยู่หรือไม่
ทำไมผู้ประกอบการต้องออกมาจัดแคมเปญแรง ในทำนองใช้เงินน้อย ก็สามารถซื้อคอนโดได้ ทั้งที่คอนโดเป็นสินค้าราคาแพงหลักล้านบาทขึ้นไปทั้งสิ้น มานำเสนอขายเป็นกลยุทธ์สีสัน ผ่อนเดือนละ 999 บาท เป็นเจ้าของได้ อันนี้ก็เป็นเรื่องที่น่าคิด
ส่วนประเด็นที่บอกว่าขายดี ขายหมดภายในเวลาไม่กี่ชั่วโมง ไม่กี่วัน ประกาศ โซลด์เอาท์ผ่านสื่อ จุดนี้ก็เป็นอีกประเด็นที่ชวนให้ฉุกคิด เพราะคำว่าโซลด์เอ้าท์ ที่ประกาศออกมาคือ “ยอดจอง” การแสดงความจำนงว่าขอจองซื้อ แต่ยังไม่มีการทำสัญญาหรือชำระค่างวดอะไรเพิ่มเติม หนทางยังอีกยาวไกลกว่าจะปิดยอดโอนได้
กรณีการจองลูกค้าอาจเปลี่ยนใจได้ แต่ทางโครงการก็คงไม่แคร์เพราะนำออกมาขายใหม่ได้
การสร้างสตอรี่ว่า โซลด์เอ้าท์ ทั้งที่ยอดขายจริงในตลาดเติบโตอย่างค่อยเป็นค่อยไป เป็นปรากฎการณ์ที่ซับซ้อน และทำให้เข้าใจคลาดเคลื่อนว่าตลาดดีเกินจริง
ทั้งที่จริงแล้วแทบทุกโครงการ แม้กระทั่งโครงการที่ประกาศขายหมดมาก่อนหน้านี้ 1-2 ปี ก็ยังมียอดโอนที่ตกค้าง หรือยังไม่ไม่ได้โอนอยู่เป็นจำนวนมาก
การนำห้องชุดที่สร้างเสร็จแล้วออกมาขายซ้ำ หรือการทำรีเซลล์ในตลาด ตอนนี้มีเยอะมาก หาดูได้จากสำนักงานขายต่างๆ ที่นำสินค้าเหลือขายออกมาขายซ้ำ ด้วยข้อเสนอแคมเปญสีสันรุนแรง หลากหลาย ทั้งให้อยู่ฟรี คือไม่ต้องผ่อนในปีแรกๆ ที่ซื้อ แต่ขอให้มาทำสัญญาซื้อขายและโอนเข้าธนาคารให้เรียบร้อย
จึงอยากย้อนกลับมาที่คำถามเดิม คอนโดขายดีจริงหรือ หากคอนโดขายดี ทำไมมีการรีเซลล์แทบทุกโครงการ และทำไมมีบางโครงการ ต้องเปลี่ยนรูปแบบจากการขาย ออกมาเป็นคอนโดให้เช่าแทน
ยอดขายอาจไม่บอกอะไรชัดเจน ต้องรอดูยอดโอนและยอดจดทะเบียนในช่วงปลายปี ว่าจะดีอย่างที่กล่าวอ้างหรือไม่
