CEO INSIGHT

คอนโดอิ่มตัว! ‘แอลพีเอ็น’ พลิกบุกแนวราบ

ตลาดคอนโดในปัจจุบัน ยังคงมีบรรยากาศการแข่งขันที่ดุเดือด ทั้งการเปิดโครงการใหม่และการเร่งระบายสต็อกที่มีอยู่ในมือ ประกอบกับภาวะตลาดยังไม่สู้ดีนัก ทำให้ระยะหลังมานี้เราได้เห็นแคมเปญเร่งขายที่สะท้อนตลาดชะลอตัว ทั้งโปรโมชั่นอยู่ฟรี 2 ปี โปรโมชั่นผ่อน 999 บาท/เดือน แคมเปญการตลาดเหล่านี้ ล้วนสะท้อนภาพการแข่งขัน และภาวะชะลอตัวของตลาดคอนโดได้เป็นอย่างดี

นายโอภาส ศรีพยัคฆ์

“ตลาดคอนโดไตรมาส 3 ปีนี้แย่กว่าไตรมาส 3 ปีก่อน” โอภาส ศรีพยัคฆ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร และกรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ (จำกัด) กล่าวยืนยันและว่า ตลาดคอนโดปัจจุบันอยู่ในภาวะชะลอตัวทุกเซคเม้นท์ โดยเฉพาะตลาดราคาระดับ 3 ล้านบาทขึ้นไป ขายได้ค่อนข้างช้า ส่วนราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท ก็ไม่ค่อยมีสินค้าในตลาดเพราะต้นทุนที่ดินดันให้ราคาคอนโดปรับตัวสูงขึ้น

ซีอีโอ แอลพีเอ็น มองว่าตลาดคอนโดเริ่มอิ่มตัว เนื่องจากที่ผ่านมามีโครงการคอนโดเปิดตัวสู่ตลาดเป็นจำนวนมาก และระดับราคาก็แพงขึ้นเรื่อยๆ ทำให้ตลาดชะลอตัว โครงการในหลายพื้นที่ขายได้ช้าลง ตัวอย่างเช่น โครงการ ลุมพินี พาร์ค พหล 32  (ถนนพหลโยธิน ซอย 32) ของแอลพีเอ็น เปิดขายมาปีกว่า ปัจจุบันมียอดขายเพียง 30% เท่านั้น

ลุมพินี พาร์ค พหล 32

คู่แข่งเยอะ-ขายช้า-ตลาดฝืด

เหตุผลที่ขายได้ช้าส่วนหนึ่งเป็นเพราะ มีสินค้าในตลาดจำนวนมากที่ขายแข่งขัน และคอนโดระดับราคา 3 ล้านกว่าขึ้นไปทำตลาดยาก ซึ่งโครงการ ลุมพินี พาร์ค พหล 32 บริษัทเปิดขายที่ราคา 3.8 ล้านบาท ตกตารางเมตรละ 1.3-1.4 แสนบาท อาจจะสูงเกินไปสำหรับทำเลนี้ คือ ถนนพหลโยธิน ซอย 32 (ใกล้เมเจอร์รัชโยธิน)

นอกจากตลาดคอนโดเริ่มอิ่มตัวแล้ว ยังมีปัญหาเรื่องสถาบันการเงินเข้มงวดเรื่องการปล่อยสินเชื่อมากเป็นพิเศษ เพราะได้รับคำเตือนจากธนาคารแห่งประเทศไทย ทำให้สถาบันการเงินต่างๆ เข้มงวดมากในการปล่อยสินเชื่อ

โดยนอกจากพิจารณาผู้กู้ดูภาระหนี้รอบด้านแล้ว การอนุมัติสินเชื่อยังให้วงเงินต่ำ จากเดิมที่เคยปล่อยสินเชื่อ 90-100% ล่าสุดพบว่าอนุมัติสินเชื่อเพียง 60-80% เท่านั้น ทำให้ติดปัญหาโอนไม่ได้ ซ้ำเติมปัญหาตลาดชะลอตัวอีกทาง

รับตลาดคอนโดมี “ดีมานด์เทียม”

เมื่อไม่นานมานี้ธนาคารแห่งประเทศไทย ออกมาเตือนว่ามีดีมานด์เทียมในตลาดอสังหาฯ ยิ่งทำให้สถาบันการเงินเข้มงวดมากขึ้น อย่างไรก็ตาม นายโอภาส กล่าวว่าดีมานด์เทียมในตลาดคอนโด พบว่ามีอยู่ 2-3 กลุ่ม โดยเฉพาะตลาดต่างชาติ ที่มีการนำไปขายให้จีนลูกค้ากลุ่มนี้ มีทั้งนักลงทุน และนักเก็งกำไร ไม่ได้ต้องการซื้อเพื่ออยู่จริง

ขณะเดียวกัน ก็มีนักเก็งกำไรคนไทย ที่มักจะไปจองซื้อโครงการเปิดใหม่หลายโครงการ เห็นหน้าตาซ้ำๆ กันหลายครั้ง คนกลุ่มนี้มักจะไปจองเป็นคนแรกๆ ที่เปิดโครงการ ทุกวันนี้ก็ยังมีอยู่ แต่ลดลงกว่าช่วงก่อน

ดีมานด์เทียมอีกกลุ่ม คือลูกค้ากลุ่มคนรุ่นใหม่ที่มาซื้อเพื่อยื่นขอสินเชื่อมี่อยู่อาศัย เพราะต้องการเงินส่วนเกินในสินเชื่อเอกเบี้ยต่ำนี้ ไปชำระหนี้ระยะสั้นที่ดอกเบี้ยแพง แต่ไม่ได้ต้องการคอนโดเพื่อออยู่อาศัย ก็นำออกมาปล่อยเช่าแทน กลุ่มนี้ก็มีจำนวนไม่น้อยในตลาด ส่วนกลุ่มที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่จริงอาจมีจำนวนน้อยลงในปัจจุบัน

เมื่อมองว่าคอนโดเริ่มอิ่มตัว ล่าสุดแอลพีเอ็น ก็ได้ขยายมาสู่การพัฒนาสินค้าแนวราบ ทำบ้านจัดสรรมากขึ้น ที่ผ่านมาก็เปิดตัวบ้านระดับพรีเมี่ยมที่ราคาเกิน 15 ล้านบาทไปแล้ว และมีแผนจะเปิดโครงการแนวราบทั้งบ้านระดับพรีเมี่ยมที่ราคาเกิน 15 ล้านบาท และบ้านกลุ่มสแตนดาร์ดที่ราคาประมาณ 10 ล้านบาทออกมาสู่ตลาดเพิ่มขึ้น

ลุยเพิ่มสัดส่วนแนบราบเป็น 40%

โดยไตรมาสสุดท้ายปีนี้ จะเปิดโครงการแนวราบ 3 โครงการ มูลค่าโครงการละ 500 ล้านบาท ในทำเล ถนนอ่อนนุช ซอย 44 ขายในราคา 10 ล้านบาท ทำเลถนนพระราม 2 บริเวณท่าข้ามขายในราคา 2-3 ล้านบาท และทำเลถนน สุขุมวิท 113  ซึ่งเปลี่ยนแผนจากเดิมจะพัฒนาเป็นคอนโดโลว์ไรส์ มาปรับเป็นบ้านจัดสรรแนวราบขายราคา 2-3 ล้านบาท

ปีหน้าสัดส่วนสินค้าแนวราบแอลพีเอ็นจะเพิ่มเป็น 40% จาก 20% ในปัจจุบัน

อย่างไรก็ตาม โครงการคอนโดมิเนียม แอลพีเอ็นก็ยังคงเปิดตัวเพิ่มขึ้นแต่ลดจำนวนลงไปเล็กน้อย และเลือกทำเลที่ยังมีความต้องการจริง โดยจะเปิดที่ทำเลถนนราธิวาสฯ-รัชดาฯ มูลค่าโครงการ 4,000 ล้านบาท เป็นอาคารสูง และมีจะมีโลว์ไรส์คอนโดมูลค่า 1,000-1,500 ล้านบาท ที่ทำเลถนนสุขุมวิท ใกล้กับสุขุมวิท 62 และอีกทำเลคือถนนงามวงศ์วาน จะเปิดขายที่ราคา  1 ล้านต้นๆ ซึ่งตลาดยังไปได้

สำหรับคอนโด แอลพีเอ็นมียอดขายที่รอรับรู้รายได้หรือยอดแบ็คล็อกอยู่ประมาณ 1 หมื่นล้านบาท ส่วนสต็อกคอนโดสร้างเสร็จแล้วรอขาย มีอยู่ประมาณ 4,000 ยูนิต โดยส่วนใหญ่ราว 2,000 ยูนิต อยู่ที่โครงการลุมพินีทาวน์ชิป ที่รังสิตคลอง 1

โครงการลุมพินี ทาวน์ชิป

โครงการลุมพินี ทาวน์ชิป รังสิตคลอง 1 มีคอนโด 50 อาคาร จำนวน 1 หมื่นยูนิต พัฒนาอาคารละ 200 ยูนิต ปัจจุบันได้ปรับแผนจากขายทั้งหมด เป็นแบ่งให้เช่า 16 อาคาร ในอัตราค่าเช่าต่อเดือน 5,000-6,000 บาท ปัจจุบันเปิดเช่าไปแล้ว 3 อาคาร ส่วนที่เหลืออยู่ระหว่างพัฒนาต่อเนื่อง

เพิ่มลงทุนอาคารสำนักงาน

นอกจากนี้ บริษัทก็ได้ขยายตลาดอาคารสำนักงานทั้งเช่าและขาย เป็นอีกส่วนหนึ่งของรายได้ โดยล่าสุดมีโครงการอาคารสำนักงานที่ ถนนวิภาวดี 2 อาคาร พื้นที่รวม 2.5 หมื่นตารางเมตร และอีกทำเลที่ถนนนราธิวาสฯ นอกจากนี้ ยังมีแปลงที่ดินย่านถนนพระราม 3 เตรียมแผนจะพัฒนาเป็นโฮมออฟฟิศ

ส่วนการซื้อที่ดินในปีนี้ ที่ผ่านมาใช้งบซื้อที่ดินไปแล้ว 4,000 ล้านบาทจากงบที่วางไว้ทั้งปี 6,000 ล้านบาทคาดว่าจะดำเนินการได้ตามเป้าที่วางไว้

ทั้งหมดนี้เป็นแผนงานสำหรับปี 2561 ซึ่งเป้ายอดขายปีนี้ทั้งปี แอลพีเอ็นวางไว้ที่ 1.8 หมื่นล้านบาท จะมาจากคอนโด 1.4 หมื่นล้านบาท และมาจากยอดขายแนวราบ 4,000 ล้านบาท

Add Friend Follow
Orawan Hoichan