Properties

ผ่าผังเมืองใหม่เพิ่มพื้นที่ใช้ประโยชน์-โบนัสที่ดินรอบรถไฟฟ้า

บริเวณที่จะกำหนดผังเฉพาะย่านกะดีจีน

ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับที่ใช้อยู่ในปัจจุบัน เป็นผังเมืองรวมกทม.ฉบับปี 2556  ที่ใช้มากว่า 5 ปีแล้ว ล่าสุดสำนักผังเมือง กรุงเทพมหานคร กำลังจัดทำผังเมืองรวมกรุงเทพฯฉบับใหม่ เป็นฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 ซึ่งเตรียมประกาศใช้ในช่วงปลายปี 2562 ขณะนี้อยู่ระหว่างการจัดทำ และจะมีการเปิดประชาพิจารณ์ใหญ่อีกครั้ง ในช่วงต้นปี 2562 ช่วงนี้จึงยังคงเป็นระยะที่ สามารถเสนอปรับเปลี่ยนแก้ไขในรายละเอียดได้

นายศักดิ์ชัย บุญมา

นายศักดิ์ชัย บุญมา ผู้อำนวยการสำนักผังเมืองกรุงเทพมหานคร (กทม.) กล่าวถึง ผังเมืองรวมกรุงเทพฯฉบับปรับปรุงครั้งที่ 4 ว่า แนวคิดหลักในการปรับผังเมืองรวมครั้งนี้ เพื่อให้กรุงเทพฯเป็นเมืองที่กระชับมากขึ้น และเนื่องจากการพัฒนาเมืองเปลี่ยนไปมาก ผังเมืองรวมฉบับนี้ จึงเพิ่มประโยชน์การใช้ที่ดินในเมืองจำนวนมาก

เปรียบเทียบผังการใช้ประโยชน์ที่ดิน

ปรับเพิ่มการใช้ประโยชน์ที่ดินในเมือง

มีการปรับระดับการใช้ประโยชน์ที่ดิน เพื่อส่งเสริมการพัฒนาเมืองให้ประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น จำแนกการใช้ประโยชน์ที่ดิน และสัดส่วนพื้นที่ก่อสร้างต่อพื้นที่ดิน (FAR : Floor Area Ratio) เพิ่มขึ้น ดังนี้

  • พื้นที่ ย.1-ย.5  เป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่น้อย มี FAR 1.0-3.0
  • พื้นที่ ย.6-ย.10 ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง มี FAR 3.5-5.5
  • พื้นที่ ย.11-ย.15 ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก มี FAR 6.0-8.0
  • พื้นที่ พ.1-พ.8 พาณิชยกรรม มี FAR 3.010.0
  • พื้นที่ อ.1-อ.2 อุตสาหกรรม มี FAR 1.5-2.0
  • พื้นที่ อ.3 คลังสินค้า มี FAR 1.0
  • พื้นที่ ก.1-ก.2 อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม มี FAR 0.5-1.0
  • พื้นที่ ก.3-ก.4 ชนบทและเกษตรกรรม มี FAR 1.0
  • พื้นที่ ส. สถาบันราชการ การสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ ไม่กำหนด FAR
เปรียบเทียบการจัดการใช้ประโยชน์ที่ดินในเมือง

เพิ่มศักยภาพการพัฒนาที่ดินแนวรถไฟฟ้า

นอกจากนี้ มีการเปลี่ยนแปลงแผนผังการใช้ประโยชน์ที่ดิน จากผังเมืองรวมกรุงเทพฯ ปี 2556 โดยการเปลี่ยนแปลงการใช้ประโยชน์ที่ดิน เพื่อรองรับความเป็นศูนย์กลางธุรกิจ และนันทนาการ บริเวณโดยรอบเขตการให้บริการระบบขนส่งมวลชน หรือตามแนวรถไฟฟ้าต่างๆ และส่งเสริมการพัฒนาพื้นที่พาณิชยกรรมริมน้ำ

ปรับพื้นที่การใช้ประโยชน์ที่ดิน ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียวอ่อน สายสีเหลือง สายสีน้ำตาล และสายสีชมพู บริเวณฝั่งเหนือของกรุงเทพฯ เปลี่ยนผังสีการใช้ประโยชน์จาก ย.1-ย.5 ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย เป็นพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง และปรับพื้นที่เขตสวนหลวง จากพื้นที่อยู่อาศํยหนาแน่นน้อย เป็นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง

ปรับเปลี่ยนการใช้พื้นที่เพื่อเกษตรกรรม

สำหรับพื้นที่รองรับเกษตรกรรม เดิมจากพื้นที่อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม ในศูนย์ชุมชนชานเมืองฝั่งตะวันออก มีนบุรี ลาดกระบัง และหนองจอก เป็นพื้นที่ชนบทและเกษตรกรรม ลดพื้นที่ฟลัดเวย์ลง

ขณะเดียวกัน ผังเมืองรวมกรุงเทพฯฉบับใหม่ จะเน้นแนวคิดสร้างถนนสายรอง ความกว้าง 12-20 เมตร ออกมารองรับการพัฒนาของพื้นที่ ตามการใช้ประโยชน์ของผังเมือง สร้างเครือข่ายเชื่อมโยงเมืองให้สะดวกขึ้น เป็นการเปิดพื้นที่ให้เข้าถึงได้โดยง่าย แก้ปัญหาที่ดินตาบอด

เพิ่มการพัฒนาโครงการใหญ่หลายพื้นที่

มีการกำหนดโครงการพัฒนาขนาดใหญ่ (Planned Unit Development หรือ PUD) โดยพื้นที่ ย.1-ย.15 ปรับเพิ่มขึ้นได้ 3 ระดับ พื้นที่ พ.1-พ.8 ปรับขึ้นได้ 1 ระดับแต่ไม่เกิน พ.8  ส่วนพื้นที่ ก.3-ก.4 ปรับขึ้นสูงสุดได้ไม่เกิน ก.4 นอกจากนี้มีการกำหนดขนาดพื้นที่การพัฒนาขนาดใหญ่ ดังนี้

  • พื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย (ย.1-ย.5) ไม่น้อยกว่า 100 ไร่
  • พื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกฃาง (ย.6-ย.10) ไม่น้อยกว่า 50 ไร่
  • พื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก (ย.11-ย.15) ไม่น้อยกว่า 20 ไร่
  • พื้นที่พาณิชยกรรม (พ.3-พ.8) ไม่น้อยกว่า 20 ไร่
  • พื้นที่ชนบทและเกษตรกรรม (ก.3-ก.4) ไม่น้อยกว่า 200 ไร่

ขณะเดียวกัน ยังมีมาตรการผังเมืองใหม่ๆ เช่น มาตรการโอนสิทธิการพัฒนา (Transfer of Development Right หรือ TDR) โดยให้มีการโอนสิทธิการพัฒนาภายในที่ดินประเภทเดียวกัน และบริเวณเดียวกัน การโอนสิทธิการพัฒนาจากที่ดินบริเวณหนึ่ง ไปยังที่ดินบริเวณอื่น ได้แก่

การโอนจากแปลงที่ดินที่มีอาคารประวัติศาสตร์ หรืออาคารอันควรค่าแก่การอนุรักษ์ตามระเบียบกรุงเทพฯว่าด้วยกองทุนฟื้นฟูเมืองกรุงเทพฯ

การโอนจากแปลงที่ดินเกษตรกรรมในบริเวณที่ดินประเภท ก.1 ไปยังแปลงที่ดินที่อยู่ในระยะ 500 เมตร รอบสถานีรถไฟฟ้าในบริเวณที่ดิน ประเภท พ.3 หรือไปยังแปลงที่ดินในบริเวณที่ดินประเภท พ.4 หรือ พ.5

ให้โบนัสพื้นที่ 500-1,000 เมตรรอบสถานีรถไฟฟ้า

มีการวางผังโครงการปรับปรุงพื้นที่เชื่อมต่อระบบรถไฟฟ้า ( Transit Oriented Development หรือ TOD) ระยะ 500 เมตร โดยรอบสถานีรถไฟฟ้า และกำลังพิจารณาเพิ่มระยะส่งเสริมการพัฒนารอบสถานีรถไฟฟ้าสำคัญ ที่เป็นจุดเปลี่ยนถ่ายการเดินทางจาก 500 เมตร เป็น 800 หรือ 1,000 เมตร

ให้โบนัส FAR มากเป็นพิเศษ ในพื้นที่ตามแนวรถไฟฟ้า เพื่อให้มีการพัฒนาที่อยู่อาศัยราคาต่ำกว่าท้องตลาด หรือผู้อยู่อาศัยเดิมภายในโครงการ การจัดพื้นที่เพื่อประโยชน์สาธารณะ หรือสวนสาธารณะ การจัดให้มีที่จอดรถรอบสถานีรถไฟฟ้า จัดให้มีพื้นที่รับน้ำเพื่อป้องกันและแก้ไขปัญหาน้ำท่วม การก่อสร้างอาคารประหยัดพลังงาน

การกำหนดผังเฉพาะ

กำหนดผังเฉพาะ 3 โครงการ

แนวคิดในการพัฒนาเมือง ยังให้น้ำหนักกับท่าเรือ และจุดเปลี่ยนถ่ายการจราจร รวมทั้งมีการกำหนดพื้นที่ผังเมืองเฉพาะ เป็น 1 ใน 3 โครงการนำร่อง ภายใต้ผังแม่บทเพื่อการอนุรักษ์ฟื้นฟูย่านกะดีจีน – คลองสาน  การปรับปรุงสายรถไฟฟ้าลาวาลินเดิม หรือที่เรียกว่า “สะพานด้วน” ให้เป็นหมุดหมายที่ใหม่ของย่านกะดีจีน – คลองสาน

นอกจากนี้ ยังมีโครงการต่อเนื่องด้านผังเมือง ของสำนักผังเมืองกทม. ประกอบด้วย

  • โครงการปรับปรุงภูมิทัศน์ทางเดินริมน้ำย่านกะดีจีน
  • โครงการก่อสร้างศูนย์ข้อมูลท่งอเที่ยวทางน่ำ-จักรยาน บริเวฯใต้สะพานปฐมบริมราชานุสรณ์
  • โครงการปรับปรุงภูมิทัศน์ ทางสัญจรบนโครงการสร้างสะพานข้มแม่น้ำเจ้าพระยา บริเวณช่องกลางสะพานพระปกเกล้า
  • แผนพัฒนาทางเท้า และปรับปรุงภูมิทัศน์ถนนต่างๆ 18 ถนน

เปิดเอกชนพัฒนาพื้นที่โมเดลราชประสงค์

ขณะเดียวกันก็ยกโมเดลการพัฒนาท้องที่ โดยภาคเอกชนอย่าง ย่านราชประสงค์โมเดล ที่มีการสร้างทางเดินเขื่อมถนนและอาคารต่างๆ ใต้เส้นทางรถไฟฟ้าเป็นแนวทางที่พร้อมเปิดให้เอกชนผู้สนใจนำเสนอโครงการพัฒนาเข้ามาได้

แนวคิดการพัฒนาย่านสีลม

โดยล่าสุด ได้มีกลุ่มเอกชนรวมตัวกัน เพื่อเสนอการพัฒนาสาธารณูปโภคในพื้นที่ เช่นเดียวกับย่านราชประสงค์เข้ามาหลายราย มีทั้งกลุ่มถนนสีลม ตั้งแต่แยกศาลาแดง ถึงแยกนรารมณ์ ความยาว 2 กม. นำโดยเจ้าของอาคารธนิยะพลาซ่า กลุ่มถนนพระราม 4 นำโดยจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย และกลุ่มบางกะปิ นำโดยสถาบันบัณฑิตพัฒนบริหารศาสตร์(นิด้า) ซึ่งทางสำนักผังเมืองกทม.อยู่ระหว่างการพิจารณา แผนพัฒนาดังกล่าว

ดันศูนย์คมนาคมใหม่ “บางซื่อ-พระราม 9”

ขณะเดียวกันมีการส่งเสริมการพัฒนาโดยรอบพื้นที่ สถานีรถไฟฟ้า โดยเฉพาะจุดเปลี่ยนถ่ายการเดินรถ เช่น สยาม บางหว้า ตลิ่งชัน ท่าพระ บางกะปิ

นอกจากนี้ก็ได้กำหนดศูนย์คมนาคมแห่งใหม่ บางซื่อ  และส่งเสริมย่านพระราม 9 New CBD ส่งเสริมพื้นที่พาณิชยกรรมพิเศษด้านนวัตกรรมสร้างสรรค์ ย่านถนนเจริญกรุง

รวมทั้งได้มีการส่งเสริมศูนย์ชุมชนชานเมือง 8 แห่ง  ประกอบด้วย มีนบุรี ลาดกระบัง ศรีนครรินทร์  บางขุนเทียน บางมด ตลิ่งชัน และสะพานใหม่

Add Friend Follow
อรวรรณ หอยจันทร์
อรวรรณ หอยจันทร์ หลายมุมมอง : orawan@thebangkokinsight.com