เปิดทีโออาร์ค่าเช่าที่ดิน 2 ทำเลทอง “มักกะสัน -ศรีราชา” ตลอดสัญญา 50 ปี จ่ายรฟท.กว่า 5.6 หมื่นล้าน สำหรับผู้ชนะการประมูลโครงการรถไฟความเร็วสูง 1.2 แสนล้าน
การเปิดประมูลโครงการรถไฟความเร็วสูงเชื่อม 3 สนามบินดอนเมือง-สุวรรณภูมิและอู่ตะเภา ระยะทางรวม 220 กิโลเมตร ความเร็วสูงสุด 250 กิโลเมตรต่อชั่วโมง วงเงินลงทุน 119,425,750,000 บาท ของการรถไฟแห่งประเทศไทย (รฟท.) แม้จะยังไม่ได้ผู้ชนะการประมูลว่าจะเป็นกลุ่มไหนที่จะคว้างานประมูลครั้งนี้ไป
กลุ่มที่ดูเหมือนจะแข่งขันกันรุนแรงเวลานี้ น่าจะเป็นกลุ่มของ เจ้าสัวคีรี กาญจนพาสน์ ประธานกรรมการ และประธานคณะกรรมการบริหาร บีทีเอส กรุ๊ป โฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) หรือ BTS และกลุ่มของบริษัท เจริญโภคภัณฑ์โฮลดิ้ง จำกัด (ประเทศไทย) ของ เจ้าสัวธนินท์ เจียรวนนท์
กลุ่มบีทีเอส ดูเหมือนจะมีความชัดเจนระดับหนึ่ง ในการจับกลุ่มร่วมกับพันธมิตรครั้งนี้ ประกอบด้วย บริษัท บีทีเอส กรุ๊ป โฮลดิ้งส์ จำกัด (มหาชน) (ประเทศไทย) ,บริษัท ซิโน-ไทย เอ็นจีเนียริ่ง แอนด์ คอนสตรัคชั่น จำกัด (มหาชน) (ประเทศไทย) และบริษัท ผลิตไฟฟ้าราชบุรีโฮลดิ้ง จำกัด (มหาชน) (ประเทศไทย) เท่านั้นที่ดูเหมือนมีการเซ็นเอ็มโอยูจับกลุ่มไว้แล้วเรียกว่า กลุ่ม”BSR”
ขณะที่กลุ่มของ เจ้าสัวธนินท์ เจียรวนนท์ อาจจะยังอยู่ในช่วงจับกลุ่มกับพันธมิตร แต่ที่หนีไม่พ้นกลุ่มนี้น่าจะดึงพันธมิตรจากจีนเข้าร่วมแน่นอน
อย่างไรก็ดี ภายใต้การประมูลโครงการนี้ยังมี โครงการพัฒนาพื้นที่เพื่อสนับสนุนบริการรถไฟ ถือเป็นหัวใจสำคัญ และมีค่ายิ่งกว่าการลงทุนสร้างรถไฟความเร็วสูงเสียด้วยซ้ำ โดยเฉพาะ การพัฒนาที่ดินตรงพื้นที่มักกะสัน ซึ่งเป็นพื้นที่ของการรถไฟแห่งประเทศไทย(รฟท.) ตั้งอยู่บริเวณสถานีแอรืพอร์ต เรลลิงก์ มักกะสัน ขนาดพื้นที่ 150 ไร่ เรียกว่า“ทำเลทอง” ที่เอกชนหลายรายอยากเข้าไปพัฒนาในช่วงที่ผ่านมา
ตามเงื่อนไขของทีโออาร์ได้กำหนดไว้ว่า ต้องมีพื้นที่อาคารรวมกันไม่น้อยกว่า 850,000 ตารางเมตร มีมูลค่าการลงทุนอาคารสิ่งปลูกสร้างรวมถึงส่วนควบต่างๆไม่น้อยกว่า 42,000 ล้านบาท (ไม่รวมค่าที่ดิน) เพื่อให้พื้นที่ดังกล่าว เป็นศูนย์กลางการเชื่อมโยงกรุงเทพฯกับจังหวัดในเขตการพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก และเป็นสถานีเชื่อมโยงระบบขนส่งมวลชนอื่น เพื่อรองรับผู้โดยสารจำนวนมากที่จะเดินทางเข้า-ออกเขตพัฒนาพิเศษตะวันออก
อีกส่วนเป็น การพัฒนาพื้นที่ศรีราชา ซึ่งเป็นพื้นที่ของรฟทงเช่นกัน อยู่บริเวณสถานีศรีราชา เนื้อที่ประมาณ 25 ไร่ โดยมีพื้นที่อาคารรวมกันไม่น้อยกว่า 20,000 ตารางเมตร และต้องมีมูลค่าการลงทุนอาคาร สิ่งปลูกสร้าง รวมถึงส่วนควบต่างๆไม่น้อยกว่า 300 ล้านบาท (ไม่รวมค่าที่ดิน) เพื่อให้พื้นที่ดังกล่าวรองรับผู้ดดยสารที่เข้ามาในสถานีศรีราชา ตามเงื่อนไขทีโออาร์กำหนดระยะเวลาในการพัฒนาที่ดิน 50 ปี นับจากวันที่รฟท.เริ่มสัญญาให้มีการพัฒนาพื้นที่ ซึ่งให้ดำเนินการในเชิงพาณิชย์
การพัฒนาที่ดินใน 2 ทำเลทอง จึงกลายเป็นความหวังและความคาดหมายของผู้ที่เข้าร่วมประมูลโครงการรถไฟความเร็วสูง หากวิเคราะห์ตามโครงการลงทุนรถไฟความเร็วสูงที่กำลังจะเกิดขึ้น มีการประเมินกันว่าการลงทุนในส่วนของรถไฟความเร็วสูง ไม่น่าจะทำให้เกิดจุดคุ้มทุนได้ง่ายนัก แต่สิ่งที่จะทำให้เกิดการคุ้มค่าต่อการลงทุนน่าจะเป็นการพัฒนาที่ดินมากกว่า
ไม่เพียงแต่ทำเลทอง 2 จุดที่ว่านี้ เอกชนบางรายยังมองโอกาสจากการพัฒนาที่ดิน บางรายมีการกว้านซื้อที่ดินล่วงหน้าเพื่อรองรับโครงการไว้ล่วงหน้า โดยเฉพาะในพื้นที่จังหวัดฉะเชิงเทรา ซึ่งจะมีสถานีรถไฟเชื่อมเข้าไป จนทำให้เกิดการวิพากวิจารณ์กัน ว่ามีการไปกว้านซื้อที่ดินรองรับโครงการไว้ล่วงหน้า ยังวิพากวิจารณ์กันหนักถึงขั้น หากเอชนรายนี้ได้รับชัยชนะจากการประมูลครั้งนี้ เท่ากับเป็นการ“กินรวบ”ของโครงการรถไฟและการพัฒนาที่ดินแบบเบ็ดเสร็จ
ฉะนั้นการประมูลโครงการรถไฟความเร็วสูงครั้งนี้ หากกลุ่มไหนชนะความยิ่งใหญ่ไม่ได้อยู่ที่การลงทุนก่อสร้างรถไฟความเร็วสูง แต่จะอยู่ที่การพัฒนาที่ดินมากกว่า โดยเฉพาะพื้นที่มักกะสัน ศรีราชา เชื่อมต่อไปยังฉะเชิงเทรา นั่นเอง
“โครงการลงทุนรถไฟความเร็วสูงไม่น่าจะเป็นตัวดึงดูดเท่าที่ควร ทำไปไม่รู้ว่าจะขาดทุนสักแค่ไหน แต่สิ่งที่จะช่วยได้ เป็นการพัฒนาที่ดินมากกว่า ทั้งที่ดินที่เป็นของรฟท.และที่ดินตัวเอง ตรงนี้ต่างหากที่จะมีมูลค่ามหาศาล” แหล่งข่าว ระบุ
สำหรับการพัฒนาที่ดินทั้ง 2 แห่ง ได้ให้สิทธิ์สำหรับผู้ชนะการประมูลโครงการรถไฟความเร็วสูง สามารถนำที่ดินไปพัฒนาเป็นอะไรก็ได้ ขึ้นอยู่กับแผนการพัฒนาของผู้ที่ชนะการประมูล ซึ่งจะนำไปพัฒนาเป็นศูนย์การค้า สำนักงาน หรือแม้แต่ศูนย์บันเทิงอย่างไรก็ได้
The Bangkok Inght พบว่าในทีโออาร์ของการประมูลครั้งนี้ในส่วนของการพัฒนาที่ดินทั้ง 2 แห่ง ได้กำหนดค่าเช่าพื้นที่ของโครงการฯไว้เบ็ดเสร็จในช่วงสัญญา 50 ปี โดยระบุไว้ว่าผู้ยื่นข้อเสนอต้องชำระค่าเช่าที่ดินตามขนาดพื้นที่ ที่รฟท. ส่งมอบนับตั้งแต่วันที่ส่งมอบที่ดินในสัญญาจนสิ้นสุดระยะเวลการเช่า หรือสิ้นสุดระยะเวลาของโครงการ โดยแยกค่าเช่าที่ดินระหว่างที่ดินมักกะสัน กับที่ดินที่ศรีราชา
ตามเงื่อนไขทีโออาร์กำหนดค่าเช่าที่ดิน ไว้ว่าปีที่ 1 ค่าเช่าที่ดินมักกะสันอยู่ที่ 21,520,800 บาท/ไร่ ค่าเช่าที่ดินศรีราชา 1,229,760 บาท/ไร่
ปีที่ 2 ค่าเช่าที่ดินมักกะสันอยู่ที่ และที่ดินศรีราชา “งดจ่าย” 1 ปี
ปีที่ 3 ค่าเช่าที่ดินมักกะสันอยู่ที่ 901,695 บาท/ไร่ ค่าเช่าที่ดินศรีราชา 51,525 บาท/ไร่
ปีที่ 4 ค่าเช่าที่ดินมักกะสันอยู่ที่ 1,803,390 บาท/ไร่ ค่าเช่าที่ดินศรีราชา 103,051 บาท/ไร่
ปีที่ 5 ค่าเช่าที่ดินมักกะสันอยู่ที่ 2,705,085 บาท/ไร่ ค่าเช่าที่ดินศรีราชา 154,576 บาท/ไร่
ปีที่ 6 -8 ค่าเช่าที่ดินมักกะสันอยู่ที่ 3,606,780 บาท/ไร่ ค่าเช่าที่ดินศรีราชา 206,102 บาท/ไร่
ปีที่ 9 -11 ค่าเช่าที่ดินมักกะสันอยู่ที่ 3,967,458 บาท/ไร่ ค่าเช่าที่ดินศรีราชา 226,712 บาท/ไร่
ปีที่ 12-14 ค่าเช่าที่ดินมักกะสันอยู่ที่ 4,364,204 บาท/ไร่ ค่าเช่าที่ดินศรีราชา 249,383 บาท/ไร่
ปีที่ 15-17 ค่าเช่าที่ดินมักกะสันอยู่ที่ 4,800,624 บาท/ไร่ ค่าเช่าที่ดินศรีราชา 274,321 บาท/ไร่
ปีที่ 18-20 ค่าเช่าที่ดินมักกะสันอยู่ที่ 5,280,687 บาท/ไร่ ค่าเช่าที่ดินศรีราชา 301,754 บาท/ไร่
ปีที่ 21-23 ค่าเช่าที่ดินมักกะสันอยู่ที่ 5,808,756 บาท/ไร่ ค่าเช่าที่ดินศรีราชา 331,929 บาท/ไร่
ปีที่ 24-26 ค่าเช่าที่ดินมักกะสันอยู่ที่ 6,389,631 บาท/ไร่ ค่าเช่าที่ดินศรีราชา 365,122 บาท/ไร่
ปีที่ 27-29 ค่าเช่าที่ดินมักกะสันอยู่ที่ 7,028,594 บาท/ไร่ ค่าเช่าที่ดินศรีราชา 401,634 บาท/ไร่
ปีที่ 30-32 ค่าเช่าที่ดินมักกะสันอยู่ที่ 7,731,454 บาท/ไร่ ค่าเช่าที่ดินศรีราชา 441,797 บาท/ไร่
ปีที่ 33-35 ค่าเช่าที่ดินมักกะสันอยู่ที่ 8,504,599 บาท/ไร่ ค่าเช่าที่ดินศรีราชา 485,977 บาท/ไร่
ปีที่ 36-38 ค่าเช่าที่ดินมักกะสันอยู่ที่ 9,355,059 บาท/ไร่ ค่าเช่าที่ดินศรีราชา 534,575 บาท/ไร่
ปีที่ 39-41 ค่าเช่าที่ดินมักกะสันอยู่ที่ 10,290,565 บาท/ไร่ ค่าเช่าที่ดินศรีราชา 588,032 บาท/ไร่
ปีที่ 42-44 ค่าเช่าที่ดินมักกะสันอยู่ที่ 11,319,621 บาท/ไร่ ค่าเช่าที่ดินศรีราชา 646,836 บาท/ไร่
ปีที่ 45-47 ค่าเช่าที่ดินมักกะสันอยู่ที่ 12,451,583 บาท/ไร่ ค่าเช่าที่ดินศรีราชา 711,519 บาท/ไร่
ปีที่ 48-50 ค่าเช่าที่ดินมักกะสันอยู่ที่ 13,696,742 บาท/ไร่ ค่าเช่าที่ดินศรีราชา 782,671 บาท/ไร่
อย่างไรก็ตาม กรณีที่รฟท.มีการส่งมอบพื้นที่ภายหลัง ให้คำนวณค่าเช่าตามขนาดพื้นที่ที่รฟท.ส่งมอบเพิ่มเติม โดยใช้ราคาค่าเช่าของปีที่รับมอบที่ดินไปจนถึงสิ้นสุดระยะโครงการ
ทั้งนี้หากคำนวณอัตราค่าเช่าที่ดินเพื่อการพาณิชย์ตลอดสัญญา 50 ปีในส่วนของที่ดินมักกะสัน รฟท.จะมีค่าเช่าในส่วนนี้ประมาณ 55,608 ล้านบาท ขณะที่ค่าเช่าที่ดินในส่วนของศรีราชา จะได้ค่าเช่าตลอดสัญญา 50 ปีอยู่ที่ประมาณ 530 ล้านบาท
