COLUMNISTS

เศรษฐกิจ ‘ขาขึ้น’ คอนโดไตรมาสแรกเปิดใหม่พุ่ง 35%

Avatar photo
กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด (Property DNA)
3

ไตรมาสที่ 1 ปี 2561 ผ่านไปแล้วด้วยภาวการณ์ขยายตัวทางเศรษฐกิจที่มีแนวโน้มดีขึ้น ทั้งการส่งออก การลงทุนภาคเอกชนและรัฐบาล รวมไปถึงด้านการท่องเที่ยว ซึ่งอาจจะยังต้องรอดูตัวเลขทางเศรษฐกิจอีกที แต่ตลาดอสังหาริมทรัพย์นั้นขยายตัวต่อเนื่องจากไตรมาส 4 ปี 2560 และมากกว่าช่วงเดียวกันของปี 2560 โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมที่มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่มากขึ้นต่อเนื่องจากปี 2560

เนื่องจากผู้ประกอบการเชื่อมั่นในภาวะเศรษฐกิจของประเทศที่อยู่ในช่วงขาขึ้น แม้ว่าจะเป็นการปรับขึ้นแบบช้า ๆ ก็ตาม อีกทั้งทางฝั่งของกำลังซื้อก็ค่อยๆ ปรับตัวดีขึ้นเช่นกัน เพราะความเชื่อมั่นในภาวะเศรษฐกิจของประเทศไทยในระยะยาวเริ่มมีมากขึ้น เพียงแต่ผู้ประกอบการยังไม่รีบร้อนเปิดขายโครงการใหม่ในไตรมาสแรก อาจจะขอรอดูภาวะเศรษฐกิจในภาพรวมของไตรมาสที่ 1 ก่อนจากนั้นจึงค่อยปรับตัวในไตรมาสที่ 2 เพื่อความมั่นใจในระยะยาว

คอนโดเปิดใหม่ไตรมาส1ปี 2561

คอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในไตรมาสที่ 1 ปี 2561 มีทั้งหมด  14,600 ยูนิตมากกว่าไตรมาส 4 ปี 2560 ประมาณ 5% แต่มากกว่าช่วงเดียวกันของปีก่อนถึง 35% แสดงให้เห็นถึงการขยายตัวของตลาดคอนโดมิเนียมที่มีต่อเนื่องจากปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการแล้วในปัจจุบัน เนื่องจากคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าและรถไฟใต้ดินที่เปิดให้บริการอยู่ในปัจจุบัน 66%

โดยผู้ประกอบการเลือกเปิดขายโครงการในทำเลนี้ เพราะเป็นทำเลที่มีศักยภาพอยู่แล้วในปัจจุบันไม่ต้องรออีกหลายปีแบบทำเลตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างอื่น ๆ อีกอย่างเพื่อสร้างความน่าสนใจให้กับโครงการตนเอง โดยทำเลที่มีโครงการเปิดขายใหม่ในช่วงไตรมาสที่ 1 ที่ผ่านมามากที่สุด คือ ทำเลตั้งแต่แยกพระราม 9 ขึ้นไปถึงสถานีรถไฟใต้ดินห้วยขวางเพราะมีคอนโดมิเนียมเปิดขายมากถึง 4,400 ยูนิตในทำเลนี้มากที่สุดในกรุงเทพฯ

ก่อนหน้านี้ผู้ประกอบการเน้นการเปิดขายโครงการในพื้นที่กรุงเทพฯ รอบนอก นอกพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการแล้วในปัจจุบัน ดังนั้น คอนโดมิเนียมในระดับขาย 50,001 – 100,000 บาทต่อตารางเมตรในกรุงเทพมหานครจึงมีมากที่สุดในช่วงตั้งแต่ปี 2557 เป็นต้นมา

คอนโดเปิดใหม่ไตรมาส1ปี 2561

แต่หลังจากที่การก่อสร้างเส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายเริ่มเป็นรูปธรรมมากขึ้นในปี 2559 ผู้ประกอบการ จึงเริ่มมีการเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคา 100,001 – 150,000 บาทต่อตารางเมตรตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างมากขึ้นเพื่อสอดคล้องกับราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้น ในขณะที่คอนโดมิเนียมในระดับราคาอื่นๆ มีการขยายตัวไม่มากนัก เนื่องจากข้อจำกัดเรื่องของราคาที่ดินที่ทำให้ไม่สามารถพัฒนาโครงการราคาต่ำกว่า 50,000 บาทต่อตารางเมตรได้ และโครงการที่มีราคาขายมากกว่า 200,000 บาทต่อตารางเมตร ก็มีการขยายตัวไม่มากเช่นกันเพราะว่ากำลังซื้อคอนโดมิเนียมในระดับนี้มีจำกัด

อัตราการขายคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ ในไตรมาสที่ 1 ปี 2561 อยู่ที่ 55% ใกล้เคียงกับช่วงก่อนหน้านี้เพราะว่าคนไทยยังคงไม่มั่นใจในการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่เป็นหนี้สินระยะยาวอัตราการขายของโครงการที่เปิดขายใหม่จึงไม่มากเท่าใด

โดยไตรมาสที่ 1 ปี 2561 ผู้ประกอบการส่วนใหญ่เลือกเปิดขายโครงการและจัดกิจกรรมทางการตลาดในเดือนมีนาคมมากที่สุด เพื่อลดการเปิดขายโครงการใหม่ในไตรมาสที่ 2 ที่อาจจะมีปัจจัยลบอื่นมาลดทอนกำลังซื้อ เช่น ค่าเล่าเรียนบุตรหลาน วันหยุดยาว เป็นต้น

ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ยังคงอยู่ในทิศทางการขยายตัวต่อเนื่องโดยเฉพาะในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างและที่จะสร้างใหม่ในอนาคต ผู้ประกอบการเน้นเปิดขายคอนโดมิเนียมในระดับราคาไม่เกิน 5 ล้านบาทต่อยูนิต เพื่อให้สอดคล้องกับกำลังซื้อส่วนใหญ่ของกรุงเทพฯ แต่ก็ยังคงหาซื้อที่ดินในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่เปิดให้บริการแล้วเพื่อรักษาส่วนแบ่งตลาดในระดับไฮเอนด์ขึ้นไปให้ต่อเนื่อง

กำลังซื้อคนไทยอยู่ในทิศทางที่มีการปรับตัวดีขึ้นกว่าที่ผ่านมา ตามการฟื้นตัวของภาวะเศรษฐกิจของประเทศที่เริ่มฟื้นตัวแบบชัดเจนมากขึ้น อัตราดอกเบี้ยที่อาจมีการปรับขึ้น  กำลังซื้อต่างชาติยังคงเข้ามาในตลาดคอนโดมิเนียมของกรุงเทพฯ ต่อเนื่อง โดยเฉพาะกำลังซื้อคนจีนที่ผู้ประกอบการหลายรายพยายามเข้าไปขอมีส่วนแบ่งในกำลังซื้อกลุ่มนี้มากขึ้นเรื่อยๆ