ซีบีอาร์อี เผยราคาที่ดินพื้นที่ชั้นในกทมท.พุ่งต่อเนื่อง ซื้อขายล่าสุด 3.1 ล้านบาท/ตารางวา เหตุพื้นที่มีจำกัด เปิดผลสำรวจตลาดอสังหาฯปี 2560 พบโครงการร่วมทุนต่างชาติ 52 โครงการ เพิ่มจาก 4 โครงการในปี 2556 เหตุแบงก์คุมเข้มสินเชื่อเปิดช่องร่วมทุนคึกคัก ส่วนแนวโน้มการพัฒนาบ้าน-คอนโดปีนี้คาดเติบโต 10-15%
นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าวว่า ความต้องการที่ดินในทำเลชั้นนำของกรุงเทพฯ ยังคงมีอยู่อย่างต่อเนื่อง ผู้ประกอบการยังหาซื้อที่ดินเพื่อสร้างโครงการคอนโดมิเนียมและอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้จากการปล่อยเช่า เช่น อาคารสำนักงาน โรงแรม พื้นที่ค้าปลีก
ข้อมูลจากการซื้อขายที่ดินในตลาดช่วงปลายปี 2560 ที่ผ่านมา มีการซื้อขายที่ดินที่ทำสถิติราคาต่อตารางวาสูงสุด คือ การซื้อที่ดินขนาด 880 ตารางวาในซอยหลังสวนโดย บมจ.เอสซี แอสเสท ด้วยราคา 3.1 ล้านบาทต่อตารางวา และก่อนหน้านี้ มีการซื้อขายที่ดินครั้งที่ใหญ่ที่สุดในประวัติศาสตร์ของไทย คือ การร่วมทุนระหว่างกลุ่มเซ็นทรัลและฮ่องกงแลนด์ ในการเข้าซื้อที่ดินสถานทูตอังกฤษด้วยราคา 420 ล้านปอนด์ (1.88 หมื่นล้านบาท) เนื่องจากทำเลพื้นที่ชั้นในของกรุงเทพฯ ยังเป็นทำเลเป้าหมายการลงทุน แต่พื้นที่มีจำกัดทำให้ราคาปรับตัวสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง และมีแนวโน้มจะปรับเพิ่มขึ้นในอนาคต
ราคาที่ดินย่านใจกลางธุรกิจ (ซีบีดี) ในทำเลชั้นนำ ที่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าจะยังเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยในปี 2560 ราคาที่ดินบางทำเลปรับตัวสูงถึง 25-30% ต่อปี หากย้อนไปดูสถิติความเคลื่อนไหว การซื้อขายที่ดินทำเลชั้นในของกรุงเทพฯ จะพบว่าราคาปรับตัวขึ้นต่อเนื่องมาตั้งแต่ปี 2553 ราคาซื้อขายสูงสุด 1.5 ล้านบาท/ตารางวา ปี 2556 ราคา 1.3 ล้านบาท/ตารางวา ปี 2557 ราคา 1.7 ล้านบาท/ตารางวา ปี 2558 ราคา 1.9 ล้านบาท/ตารางวา ปี 2559 ราคา 1.7 ล้านบาท/ตารางวา ปี 2560 ราคา 2.6 ล้านบาท/ตารางวา และล่าสุด ราคาซื้อขายที่ 3.1 ล้านบาท/ตารางวา
โครงการร่วมทุนต่างชาติคึกคัก
ส่วนภาพรวมธุรกิจพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในปี 2560 นางสาวอลิวัสสา เผยว่า ที่ผ่านมามีการลงทุนโครงการใหม่จำนวนมาก โดยเฉพาะอย่างยิ งโครงการร่วมทุนกับต่างชาติ มีมากถึง 52 โครงการ เพิ่มขึ้นจาก 4 โครงการเมื่อปี 2556 โครงการร่วมทุนส่วนใหญ่เป็นการร่วมทุนรายโครงการกับนักลงทุนจากญี่ปุ่นในการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม ทั้งนี้ เนื่องจากธนาคารมีความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อในการพัฒนาโครงการใหม่ จึงทำให้ผู้พัฒนาโครงการต่างมองหาเงินลงทุนจากพันธมิตรต่างชาติมากขึ้น
นอกจากนี้ ซีบีอาร์อี มองว่ายังมีนักลงทุนยังชาติอื่นๆ เช่น สิงคโปร์ ฮ่องกง และจีน สนใจเข้ามาร่วมทุนอสังหาริมทรัพย์ในไทย ที่ผ่านมาโครงการร่วมทุนแม้จะเริ่มต้นจากโครงการคอนโดมิเนียม แต่คาดว่าการลงทุนใหม่ๆ จะมีทั้งคอนโดมิเนียมและอสังหาริมทรัพย์ที่สร้างรายได้อื่นๆ เช่น อาคารสำนักงาน
ทั้งนี้หากมองเฉพาะจำนวนพื้นที่ก่อสร้างในส่วนของคอนโดมิเนียม ในปี 2561 คาดว่าจะมีจำนวนคอนโดมิเนียมเปิดใหม่ 70,000 ยูนิต เพิ่มขึ้นประมาณ 30% จากยอด 50,000 ยูนิตในปี 2560 ส่วนภาพรวมการพัฒนาที่อยู่อาศัยในปี 2561 คาดว่าจะเติบโตประมาณ 10-15%
ซัพพลายคอนโดใหม่เพิ่มต่อเนื่อง
ส่วนจำนวนคอนโดมิเนียมที่ขายในตลาดทำเลพื้นที่ชั้นในปัจจุบันมีทั้งสิ้น 136,629 ยูนิต จะเพิ่มเข้ามาในอนาคตอีก 32,513 ยูนิต ส่วนทำเลชั้นกลางปัจจุบันมีจำนวน 492,992 ยูนิต จะมีเพิ่มขึ้นในอนาคตอีก 109,399 ยูนิต อัตราขายโดยเฉลี่ยสำหรับทำเลพ นที่ชั้นในของกรุงเทพฯอยู่ที่ 76% และทำเลพื้นที่ชั้นกลางมีอัตราการขายโดยเฉลี่ยอยู่ที่ 63%
สำหรับราคาซื้อขายคอนโดเปิดใหม่ ทำเลพื้นที่ชั้นในย่านสีลม สาทร สุขุมวิทตอนต้น มีราคาเฉลี่ยล่าสุดอยู่ที่ 2.7 แสนบาท/ตารางเมตร โดยมีราคาซื้อขายสูงสุดคือทำเลริมแม่น้ำ ราคาอยู่ที่ 3.2 แสนบาท/ตารางเมตร และราคารีเซลส์หรือการนำกลับมาขายใหม่มีราคาเฉลี่ยที่ 2.1 แสนบาท/ตารางเมตร โดยมีราคาขายสูงสุดทำเลสีลม สาทร เสนอขายที่ 2.2 แสนบาท/ตารางเมตร
อาคารสำนักงานใหม่น้อยกว่า 2 แสนตร.ม.
นายนิธิพัฒน์ ทองพันธุ์ หัวหน้าแผนกพื้นที่สำนักงาน ซีบีอาร์อี ประเทศไทย กล่าว่า ความต้องการใช้พื้นที่สำนักงานในกรุงเทพฯ ในช่วง 2 – 3 ปีข้างหน้าจะยังคงอยู่ที่ระดับ 2 แสนตารางเมตรต่อปี คาดว่ายังไม่เป็นการเพิ่มขึ้นแบบก้าวกระโดด สำหรับในปี 2561 ที่มีพื้นที่สำนักงานใหม่เพิ่มเข้ามาน้อยกว่า 2 แสนตารางเมตร จะทำให้ปริมาณพื้นที่ว่างลดลงเรื่อยๆ และค่าเช่าจะเพิ่มสูงขึ้นในอัตราที่ช้าลง ปัจจุบัน อัตราพื้นที่ว่างอาคารสำนักงานอยู่ที่ระดับ 7.8% มีแนวโน้มลดลงต่อเนื่อง ขณะที่ค่าเช่าพื้นที่สำนักงานปรับเพิ่มขึ้นเฉลี่ย 4-5% ในทุกเกรดและทุกทำเล
“เนื่องจากค่าเช่าพื้นที่สำนักงานปรับตัวสูงขึ้น ผู้เช่าจึงมองหาหนทางในการลดค่าใช้จ่าย โดยอาศัยกลยุทธ์การจัดพื้นที่ทำงาน เพื่อให้สามารถเพิ่มจำนวนพนักงานได้ แต่ใช้พื้นที่ลดลง” นายนิธิพัฒน์ กล่าวและว่า ค่าเช่าที่เพิ่มขึ้น และการเปลี่ยนแปลงในมาตรฐานการบัญชีระหว่างประเทศ ที่ค่าเช่าตลอดระยะเวลาการเช่า ต้องรวมอยู่ในงบดุล รวมถึงค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นในการตกแต่งสำนักงานใหม่ และการที่บริษัทลดความเสี่ยงของความไม่แน่นอนโดยไม่ต้องการทำสัญญาเช่าระยะยาว จะส่งผลให้บริษัทข้ามชาติบางแห่งเลือกที่จะเช่าพื้นที่ทำงานในโคเวิร์กกิ้ง สเปซ มากกว่าการเช่าพื้นที่สำนักงานแบบเดิม
ในปีนี้ ผู้ให้บริการพื้นที่โคเวิร์กกิ้ง สเปซจากต่างชาติ 4 รายจะเปิดให้บริการครั้งแรกในอาคารสำนักงานในย่านใจกลางซีบีดีของกรุงเทพฯ โดยมีพื้นที่รวมทั้งหมดราว 18,000 ตารางเมตร และคาดว่าจะมีการขยายสาขาออกไปอีกในปี 2561
อีคอมเมิร์ซดันพื้นที่คลังสินค้าเพิ่ม
นอกจากนี้ ซีบีอาร์อีคาดว่า การเติบโตของธุรกิจอี-คอมเมิร์ซจะนำไปสู่ความต้องการพื้นที่คลังสินค้าและศูนย์กระจายสินค้ารุ่นใหม่ทุกรูปแบบเพิ่มมากขึ้น ณ ไตรมาส 4 ปี 2560 อัตราการเข้าใช้พื้นที่คลังสินค้าและศูนย์กระจายสินค้ารุ่นใหม่โดยรวมอยู่ที่ 79.2% เพิ่มขึ้นจาก 78.6% ในไตรมาสก่อนหน้า
มูลค่าตลาดอี-คอมเมิร์ซทั่วโลกเพิ่มสูงขึ้นทุกปี จากการสำรวจโดยแผนกวิจัยพื้นที่อุตสาหกรรมของซีบีอาร์อีพบว่ายอดขายทุก 1 พันล้านดอลล่าร์สหรัฐในตลาดอี-คอมเมิร์ซของสหรัฐอเมริกา หมายถึงความต้องการพื้นที่คลังสินค้าและศูนย์กระจายสินค้ารุ่นใหม่เพิ่มขึ้นอีก 1 แสนตารางเมตร
สำหรับตลาดอี-คอมเมิร์ซในไทยปี 2560 เป็นที่คาดว่า มูลค่าโดยรวมอยู่ที่ 2.84 พันล้านดอลล่าร์สหรัฐฯ (ราว 8.9 พันล้านบาท) หรือคิดเป็นประมาณ 1% ของยอดขายค้าปลีกทั้งหมด ซีบีอาร์อีคาดการณ์ว่ายอดขายอี-คอมเมิร์ซในไทยที่เพิ่มขึ้นจะส่งผลให้ความต้องการพื้นที่คลังสินค้าและศูนย์กระจายสินค้ารุ่นใหม่ เพิ่มขึ้นในสัดส่วนที่ใกล้เคียงกัน
