โครงการใหม่เปิดตัวกันทุกวัน จัดงานแถลงข่าวเปิดโครงการ มีทั้งคอนโด บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮาส์ เป็นสินค้าดาวเด่น ที่มีความเคลื่อนไหวเปิดใหม่ในตลาดอย่างต่อเนื่อง แต่จะมีสักกี่โครงการที่ออกมาชี้แจง จำนวนสินค้าที่เหลือเป็นสต็อกรอการขาย ส่วนใหญ่มักจะบอกว่าขายได้แล้วกี่ % ที่เหลือก็ให้ไปคำนวณกันเอาเอง ว่าสินค้าใหม่รอขายของแต่ละโครงการมีอยู่มากน้อยเท่าไร
ในขณะที่ผู้ประกอบการเดินหน้าเปิดโครงการใหม่รายวัน บริษัทประเมินค่าทรัพย์สินและวิจัยตลาดชื่อดัง ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส หรือ AREA ได้สรุปตัวเลขอสังหาฯที่เปิดตัวแล้วยังขายไม่หมด เหลือตกค้างเป็นสต็อกในตลาด ณ กลางปี 2561 ระบุว่า โครงการที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯและปริมณฑล มีสต็อกอสังหาฯรอขายถึง 1.8 แสนยูนิต มูลค่ากว่า 7.6 แสนล้านบาท แต่หากนับรวมทั่วประเทศ จะมีมากถึง 3.4 แสนยูนิต มูลค่ากว่า 1 ล้านล้านบาท
สินค้าเหล่านี้มาจากการเปิดขายในตลาดรวมทุกราคา ตั้งแต่ต่ำกว่าล้านบาทไปจนถึงสูงเกินกว่า 20 ล้านบาทขึ้นไป โดย ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร AREA เปิดเผยว่า จากการเก็บข้อมูลจริงของบริษัทพบว่า ณ กลางปี 2561 ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล มีบ้านรอขาย ซึ่งหมายถึงที่อยู่อาศัยทุกประเภท ทั้งบ้านแนวราบและคอนโด ที่อยู่ในมือของผู้ประกอบการมีมากถึง 180,635 ยูนิต รวมมูลค่าสูงถึง 768,454 ล้านบาท เฉลี่ยยูนิตละ 4.199 ล้านบาท
บ้านเหล่านี้ไม่ใช่ขายไม่ออก เพียงแต่ ณ วันสำรวจ ยังไม่ได้ขายออกไปเท่านั้น
ลองคำนวณคร่าวๆ หากบ้านเหล่านี้มีผู้อยู่อาศัยประมาณ 3 คนต่อยูนิต ก็เท่ากับสามารถรองรับประชาชนได้ถึง 541,905 คน หรือ 0.8% ของประชากรไทย เลยทีเดียว
จำนวนสต็อกบ้าน-คอนโดดังกล่าว หากขยายพื้นที่ให้ครอบคลุมทั่วประเทศ จำนวนบ้านรอขายเมื่อรวมกับต่างจังหวัดด้วย จะมีจำนวน 343,207 ยูนิต รวมมูลค่าประมาณ 1.05 ล้านล้านบาท หรือเฉลี่ยยูนิตละ 3.059 ล้านบาท รองรับประชากรเฉลี่ยครัวเรือนละ 3.2 คน ได้ประมาณ 1,098,262 คน หรือ 1.6% ของจำนวนประชากรไทย
สต็อกเพียบรัฐไม่จำเป็นต้องสร้าง “บ้านประชารัฐ”
ย้อนกลับมาที่ทำเลกรุงเทพฯ-ปริมณฑล บ้าน-คอนโดเหลือขายจำนวน 180,635 ยูนิต ยังมีคอนโดราคา 5 แสนบาท จำนวน 555 ยูนิต รอขายอยู่ ส่วนราคา 0.51-1.0 ล้านบาท มี 4,393 ยูนิต โดยส่วนมากเป็นคอนโด 3,649 ยูนิต ยิ่งกว่านั้นยังมีบ้านราคา 1.01-1.5 ล้านบาทจำนวน 10,166 ยูนิต ทั้งนี้ เป็นคอนโด 7,248 ยูนิต เป็นทาวน์เฮาส์ 2,793 ยูนิต ที่เหลือเป็นประเภทอื่นๆ
โดยรวมแล้ว สำหรับบ้าน-คอนโดราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาทนั้น มี 15,114 ยูนิต แยกเป็นบ้านแฝด 66 ยูนิต เป็นทาวน์เฮาส์ 3,505 ยูนิต เป็นอาคารพาณิชย์ 16 ยูนิต ส่วนใหญ่เป็นคอนโด 11,452 ยูนิต และยังมีที่ดินจัดสรรอีก 75 แปลง
ในจำนวนเท่านี้ซึ่งคาดว่าแต่ละยูนิตของที่อยู่อาศัยที่มีราคาไม่เกิน 1.5 ล้านบาท มีผู้อยู่อาศัยเฉลี่ย 3.5 คน จะสามารถรองรับประชาชนได้ถึง 52,899 คนเลยทีเดียว
จากรายงานดังกล่าว ดร.โสภณ ได้เสนอแนะว่า รัฐบาลไม่จำเป็นต้องก่อสร้าง “บ้านประชารัฐ” ออกมาอีก เพราะสินค้าที่อยู่อาศัยในตลาดมีมากพอ และมีความหลากหลายระดับราคา สามารถรองรับกลุ่มผู้มีรายได้น้อยและรายได้ปานกลางได้ สำหรับราคาสินค้าที่ราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท ยังมีขายในตลาด และหากดูราคา 1-2 ล้านบาท ก็มีจำนวนกว่า 47,942 ยูนิต
อย่างไรก็ตาม สำหรับผู้ประกอบการแล้ว ตัวเลขสต็อกเหล่านี้ คือเป้าหมายรายได้ในอนาคต ส่วนใหญ่โครงการที่เปิดขาย มักจะเปิดขายระยะแรกในช่วงที่เริ่มต้นการก่อสร้างและระหว่างก่อสร้าง แต่เมื่อโครงการก่อสร้างแล้วเสร็จ ราคาอสังหาฯนั้นๆ ก็จะปรับตัวเพิ่มขึ้น ผู้ประกอบการก็มีโอกาสทำกำไรจากราคาขายที่เพิ่มขึ้น
ความเป็นจริงในตลาด บางโครงการแม้จะอยู่ในทำเลที่ดี แต่การขายก็อาจยาวนานต่อเนื่อง ตั้งแต่เริ่มเปิดขายเมื่อช่วงก่อสร้าง และก่อสร้างเสร็จเป็นสินค้าพร้อมโอน ผู้ประกอบการก็ยังคงปักหลักเปิดสำนักงานขายในโครงการต่อเนื่องไปอีก 1-2 ปี เพื่อเก็บยอดขายที่เหลือตกค้าง จึงทำให้จำนวนสต็อกจากการสำรวจ พบมากถึงระดับแสนยูนิต
ทั้งนี้ Thebangkokinsight เคยสรุปสต็อกอสังหาฯโครงการใหม่ในปี 2560 เป็นสต็อกสินค้าในมือผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาด ติดตามรายละเอียดได้ที่ https://www.thebangkokinsight.com/9216
