COLUMNISTS

สถานีหัวหมาก-ลำสาลี ทำเลฮิตคอนโดเปิดใหม่

สุรเชษฐ กองชีพ
นักวิจัยตลาดอสังหาริมทรัพย์
12

เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มและสายสีเหลือง ที่กำลังก่อสร้างนั้นเป็นเสมือนตัวเร่งให้เกิดการเปลี่ยนแปลงในพื้นที่ตลอดแนวเส้นทาง ซึ่งเริ่มมีการเปลี่ยนแปลงให้เห็นก่อนหน้านี้แล้ว แต่อาจจะมีแค่เพียงพื้นที่ตอนต้นๆ ของถนนรามคำแหง และถนนพระราม 9 เท่านั้น

หลังจากที่การก่อสร้างมีความชัดเจนมากขึ้นก็เริ่มมีผู้ประกอบการเข้าไปซื้อที่ดินและเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมมากขึ้นในพื้นที่ตามแนวถนนรามคำแหง ซึ่งมีเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มผ่านตลอดเส้นทาง

แต่ด้วยสภาพของพื้นที่ตามแนวถนนรามคำแหงทั้งสองฝั่งนั้นเป็นอาคารพาณิชย์และมีการพัฒนาเป็นโครงการรูปแบบอื่นๆ เต็มพื้นที่มาตั้งนานแล้ว ทำให้มีพื้นที่เพียงไม่มากเท่านั้นที่สามารถพัฒนาเป็นโครงการอสังหาริมทรัพย์ได้ โดยโครงการที่พัฒนาใหม่ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมานั้น มีแต่โครงการคอนโดมิเนียมไม่นับการปรับปรุงโครงการพื้นที่ค้าปลีกเก่าแก่บนถนนรามคำแหง

คอนโด รถไฟฟ้าหัวหมาก ลำสาลี

โครงการคอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาก็จะอยู่ในพื้นที่ที่ใกล้ๆ กับแยกลำสาลีหรืออยู่ในพื้นที่รอบๆ สถานีหัวหมากและลำสาลี เพราะเป็นพื้นที่ที่ยังมีที่ดินว่างเปล่าเหลือให้พัฒนาต่างจากพื้นที่ช่วงต้นถนนรามคำแหง

ผู้ประกอบการหลายรายเข้าไปเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่รอบๆ สถานีหัวหมากของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มและสถานีลำสาลี ที่เป็นสถานีร่วมของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มและสายสีเหลืองมีคอนโดมิเนียมสะสมในพื้นที่นี้ประมาณ 4,390 ยูนิตเท่านั้นในช่วงครึ่งแรก ปี 2561

แต่พอขึ้นไตรมาสที่ 3  เริ่มมีโครงการใหม่เปิดขายในพื้นที่นี้มากขึ้นรวมไปถึงในช่วงไตรมาสที่ 4 ด้วย ซึ่ง ณ สิ้น ปี 2561 อาจจะมีคอนโดมิเนียมสะสมในพื้นที่นี้ประมาณ 8,712 ยูนิต โดยราคาที่ดินในพื้นที่นี้มีการปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่องนับตั้งแต่การก่อสร้างของเส้นทางรถไฟฟ้าทั้งสองเส้นทางเดินหน้าเป็นรูปธรรมชัดเจน จากราคา 1 แสนบาทต่อตารางวาก่อนหน้านี้ ปัจจุบันปรับเพิ่มขึ้นมาถึง 4-5 แสนบาทต่อตารางวา 

โดยที่ดินที่อยู่ในซอยหรือถนนสายรองจะมีราคาขายต่ำลงไปตามศักยภาพของที่ดิน เพราะการมีเส้นทางรถไฟฟ้าผ่านเป็นปัจจัยสำคัญในการเร่งให้ความน่าสนใจของพื้นที่ตามแนวเส้นทางมีมากขึ้น

คอนโดมิเนียมทั้งหมดในพื้นที่นี้มีอัตราการขายเฉลี่ยอยู่ที่  87% มียูนิตเหลือขายไม่มากนัก โครงการที่เหลือขายส่วนใหญ่เป็นโครงการที่เปิดขายใหม่ในช่วง 1-2 ปีที่ผ่านมา เพราะราคาขายของโครงการที่เปิดขายใหม่เหล่านี้มีราคาขายสูงกว่าโครงการเก่าที่เปิดขายก่อนหน้านี้ค่อนข้างมาก โครงการที่เปิดขายใหม่ใน ปี 2560 มีราคาขายเฉลี่ยที่ 9 หมื่นบาทต่อตารางเมตร ขณะที่โครงการที่เปิดขายก่อนหน้านี้เฉลี่ย ปี 2559 อยู่ที่  5.9 หมื่นบาทต่อตารางเมตร

ในปี 2561 คอนโดมิเนียม 4,362 ยูนิต มีกำหนดเปิดขายใหม่ โดยทั้งหมดเป็นโครงการที่อยู่ในพื้นที่รอบสถานีหัวหมาก ซึ่งเป็นโครงการของผู้ประกอบการรายใหญ่ทั้งนั้น

นอกจากนี้พื้นที่รอบๆ สถานีลำสาลี คาดว่าจะมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่แน่นอนในอนาคต เพราะสถานีลำสาลีจะเป็นสถานีร่วมของเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มและสีเหลืองในอนาคต อีกทั้งพื้นที่รอบๆ สถานีใกล้เคียง เช่น สถานีบางกะปิ มีความเคลื่อนไหวของผู้ประกอบการรายใหญ่ที่มีแผนจะเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมขนาดใหญ่ในพื้นที่นี้เช่นกัน

พื้นที่รอบๆ 2 สถานีนี้เป็นหนึ่งในทำเลที่มีความร้อนแรงใกล้เคียงกับพื้นที่รอบๆ สี่แยกรัชโยธินก่อนหน้านี้ ศักยภาพของพื้นที่นี้ก็มีอยู่ไม่น้อย เพราะมีศูนย์การค้าขนาดใหญ่ มหาวิทยาลัยอยู่ในพื้นที่ใกล้เคียงและเป็นพื้นที่ที่มีการพัฒนาต่อเนื่องกว่า 20 ปีพื้นที่หนึ่งของกรุงเทพฯ

การมีเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มที่ช่วยเรื่องของการเดินทางเข้าเมืองชั้นใน และสายสีเหลืองที่ช่วยให้การเดินทางในพื้นที่กรุงเทพฯ รอบนอกมีความสะดวกมากขึ้นในอนาคต อีกทั้งยังเป็นเส้นทางที่เชื่อมพื้นที่กรุงเทพฯ ตอนเหนือและตอนใต้เข้าด้วยกันยิ่งเพิ่มศักยภาพของพื้นที่ให้มากขึ้นไปอีก

รวมไปถึงการที่กรุงเทพมหานครและสำนักงานผังเมืองกรุงเทพมหานครเคยเอ่ยถึงการเปลี่ยนการใช้ประโยชน์ของพื้นที่รอบๆ สถานีรถไฟฟ้าที่เป็นสถานีร่วมในอนาคตให้สอดคล้องกับศักยภาพของพื้นที่ในอนาคต ยิ่งเป็นปัจจัยบวกของพื้นที่รอบๆ สถานีลำสาลีที่เป็นสถานร่วมในอนาคตเช่นกัน

แต่เชื่อได้ว่าผู้ประกอบการคงไม่โหมเปิดขายโครงการใหม่แข่งกันในพื้นที่นี้ แบบที่เคยเกิดขึ้นในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วง เพราะว่าผู้ประกอบการทุกรายมีบทเรียนนี้แล้วและปัจจัยอื่นๆ แตกต่างกัน!! 

Add Friend Follow