ความเคลื่อนไหวกลุ่มทุนต่างชาติ ที่สนใจเข้ามาลงทุนในประเทศไทยยังคงมีต่อเนื่อง โดยเฉพาะอย่างยิ่งเมื่อรัฐบาลผลักดันโครงการ เขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก(อีอีซี) ด้วยการออกพระราชบัญญัติเขตพัฒนาพิเศษภาคตะวันออก พ.ศ. 2561 ซึ่งประกาศในราชกิจจานุเบกษา ไปเมื่อวันที่ 14 พฤษภาคม 2561 กฎหมายฉบับนี้ออกมารองรับแผนพัฒนาพื้นที่อีอีซีโดยเฉพาะ
ประเด็นหนึ่งที่ถูกหยิบยกตามมา กับโครงการพัฒนาอีอีซี คือ การให้สิทธิ์ต่างชาติถือครองที่ดิน เป็นเรื่องที่เหมาะสมหรือไม่ ไทยจะได้ประโยชน์หรือเสียประโยชน์ ยังมีความเห็นเป็นสองฝ่าย ในกลุ่มที่มีแนวคิดอนุรักษ์ก็มองว่าการเปิดให้ต่างชาติเข้ามาถือครองที่ดิน เป็นเรื่องที่ไม่สมควร เพราะจะทำให้ไทยเสียประโยชน์ในระยะยาว เสียดินแดนให้ต่างชาติไปได้โดยง่าย ผ่านโครงการส่งเสริมทางด้านเศรษฐกิจ
ขณะที่อีกฝ่ายมองว่าเป็นการเปลี่ยนแปลงตามสถานการณ์โลก ซึ่งทุกวันนี้เทคโนโลยีก้าวไกลทำให้โลกไม่มีพรมแดน การเปิดให้ต่างชาติถือครองที่ดิน หากมีมาตรการรองรับที่เหมาะสมก็ควรทำ เพราะสิ่งที่เราจะได้กลับมา คือการลงทุนและการพัฒนาเศรษฐกิจ
อย่างไรก็ตาม กฎหมายอีอีซี ที่ระบุให้ต่างชาติถือครองที่ดินได้นั้น ยังต้องรอความชัดเจนจาก ผังเมืองอีอีซี ที่จะออกมากำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินในพื้นที่ ซึ่งนายอนวัช สุวรรณเดช รองอธิบดีกรมโยธาธิการและผังเมือง ระบุว่า ผังเมืองอีอีซี น่าจะออกมาบังคับใช้ได้ภายในเดือนกรกฎาคม ปี 2562 จึงจะรู้ว่าสามารถเปิดให้ต่างชาติถือครองที่ดินได้ 100% ในพื้นที่ใดบ้าง
นักประเมินค้านอีอีซีเปิดต่างชาติถือที่ดิน
เอกชนนักประเมินราคาทรัพย์สินชื่อดัง ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก.เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส (AREA) กล่าวว่ารัฐบาลไม่ควรเปิดเสรีให้ต่างชาติเข้ามาถือครองที่ดินได้ 100% ซึ่งรัฐบาลหลายประเทศต่างป้องกัน การรุกเข้ามาถือครองที่ดินของต่างชาติ เพราะเท่ากับเป็นการเสียเอกราชในทางอ้อม
โดยเฉพาะการเปิดให้ต่างชาติถือครองที่ดิน เพื่อส่งเสริมการลงทุนเป็นเรื่องที่เข้าใจผิด โดยดร.โสภณ กล่าวว่าการที่ต่างชาติมาลงทุนในไทยน้อย เหตุผลสำคัญไม่ใช่เพราะประเทศไทยไม่ดึงดูดความสนใจ แต่เป็นเพราะปัญหาความไม่มั่นคงทางการเมือง รัฐประหารและการที่ยังไม่มีการเลือกตั้งตามนานาอารยประเทศต่างหาก ดังนั้นการจะเปิดให้ต่างชาติถือครองที่ดินได้เพื่อส่งเสริมการลงทุน จึงเป็นเรื่องที่ไม่สมเหตุผล
ส่วนการซื้ออสังหาฯไทยของต่างชาติ ตามที่กฎหมายเปิดช่องให้ซื้อได้ คือ คอนโดมิเนียม 49% ของจำนวนห้องชุดในโครงการ ที่ผ่านมาพบว่ามีต่างชาติซื้ออสังหาฯไทยประมาณ 20% จากยอดขาย 1.13 แสนยูนิต ถือว่าไม่เยอะมาก ยังต่ำกว่าเพดานที่กฎหมายกำหนดไว้
แต่การซื้ออสังหาฯของต่างชาติ กฎหมายไทยไม่มีมาตรการภาษีเพื่อกีดกันใดๆ สามารถซื้อได้เหมือนลูกค้าคนไทย เพียงแต่กำหนดสัดส่วนไม่ให้เกินเพดาน 49% ที่ตั้งไว้
สิงคโปร์ตั้งภาษี 25% ต่างชาติซื้ออสังหาฯ
ต่างกับประเทศอื่น ซึ่งดร.โสภณ กล่าวว่า เขามีมาตรการกีดกันไม่ให้ต่างชาติเข้าไปถือครองอสังหาริมทรัพย์ในประเทศตนเอง ด้วยกำแพงภาษีและมาตรการข้อห้ามต่างๆ เช่นล่าสุด รัฐบาลนิวซีแลนด์ เพิ่งประกาศมาตรการห้ามต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์ในนิวซีแลนด์
หลายประเทศที่เปิดให้ต่างชาติถือครองอสังหาฯได้ ล้วนเป็นสัญญาเช่าระยะยาว ทั้งจีนและสิงคโปร์
นอกจากนี้รัฐบาลแต่ละประเทศ ยังมีกำแพงภาษีเป็นตัวกรองอีกชั้น เช่น สิงคโปร์ชาวต่างชาติซื้อบ้านในสิงคโปร์ต้องเสียภาษี 20% เพิ่มขึ้นจากเดิม 15% เมื่อหลายปีก่อน และหากเป็นบริษัทต่างชาติ ที่มาซื้อบ้านในสิงคโปร์ต้องเสียภาษี 25% จากก่อนหน้านี้ต้องเสีย 15%
ขณะเดียวกันบริษัทพัฒนาที่ดินในสิงคโปร์เมื่อขายอสังหาฯให้ต่างชาติ ก็ต้องเสียภาษีอีก 5% จะเห็นว่าเขามีการกำหนดภาษีเพื่อเรียกประโยชน์จากต่างชาติ ที่เข้ามาซื้ออสังหาฯ เป็นมาตรการป้องกันอีกชั้นด้วย
นักวิชาการแนะเปิดต่างชาติเช่ายาว 199 ปี
จากนักประเมินสายอนุรักษ์ มาฟังความเห็นจากนักวิชาการด้านอสังหาริมทรัพย์ ผู้คลุกคลีในแวดวงการศึกษาเกี่ยวกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์มายาวนานอย่าง รศ.มานพ พงศทัต ศาสตราภิชาน ภาควิชาเคหการ คณะสถาปัตยกรรมศาสตร์ จุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ที่มองต่างมุมว่า การเปิดให้ต่างชาติถือครองที่ดินไม่ใช่เรื่องน่ากลัว เพราะนานาประเทศก็ล้วนเปิดประตู เพียงแต่มีมาตรการป้องกันที่ดีรองรับ
สำหรับแนวทางที่น่าจะนำมาใช้สำหรับประเทศไทย คือ การเปิดให้เป็นสัญญาเช่าระยะยาว และควรเปิดยาว 199 ปี เหมือนประเทศอังกฤษ ซึ่งการทำสัญญาเช่าระยะยาวแบบนี้ จะสร้างความเชื่อมั่นกับนักลงทุนได้มาก
อย่ามองว่าเป็นการขายชาติ แต่ต้องมองว่าเป็นการพัฒนา เพราะทุกวันนี้โลกเปลี่ยนไปแล้ว
สำหรับนักลงทุนต่างถิ่นที่ขยายการลงทุนข้ามพื้นที่ ต่างก็นำมาความเจริญมาสู่พื้นที่นั้นๆ หากเรากลัวว่าจะเปิดกว้างไป ก็อาจออกเป็นกฎหมายกำหนดเฉพาะพื้นที่ ที่เปิดให้ต่างชาติเข้ามาลงทุน
“ที่ดินอยู่กับที่เคลื่อนย้ายไปไหนไม่ได้ ที่ดินประเทศไทยกว่า 300 ล้านไร่ ต่างชาติมาลงทุนก็ไม่สามารถยกออกไปได้ เงินทุนและทุกอย่างก็ต้องนำมาลงที่บ้านเรา” รศ.มานพ กล่าวและว่า อยากให้มองเป็นมุมบวก สิ่งที่จะได้ตามมากับการลงทุนคือ เศรษฐกิจและความเจริญ เหมือนนานาประเทศ
อย่างประเทศออสเตรเลีย ที่เปิดขายอสังหาฯให้คนเวียดนาม แต่มีข้อแม้ว่าถ้าคนเวียดนามซื้อไปแล้วจะขายออก ต้องขายคืนให้คนท้องถิ่นเท่านั้น อันนี้ก็เป็นอีกวิธีที่เขาป้องกัน
อีกอย่างถ้ามองเรื่องความเป็นต่างชาติความเป็นคนไทย ทุกวันนี้คนไทย ก็มีเชื้อสายปนต่างชาติ เป็นลูกผสม ไทยจีน ไทยอังกฤษ ไทยสิงคโปร์ ปะปนกันไปทั่วอยู่แล้ว ไม่ใช่ไทยเพียวๆ เหมือนในอดีต การพัฒนาต้องก้าวไปข้างหน้า มองโอกาสมองอนาคตเป็นหลัก ไม่ใช่ย่ำอยู่กับที่ ยึดถือแต่กฎหมายเดิมๆ แล้วปล่อยให้เป็นอุปสรรคต่อการพัฒนา ไม่เช่นนั้นเราก็จะก้าวไม่พ้นปัญหาเดิมๆ
เสนอยกพื้นที่ให้รัฐเช่ายาวแทนภาษีที่ดิน
รศ.มานพ ยังกล่าวอีกว่า เรื่องที่ดินต้องมองย้อนกลับไปในอดีต ซึ่งที่ดินเป็นของหลวงทั้งหมด ต่อมาหลวงกระจายให้เป็นของเอกชน และมาวันนี้เราจะมีการเก็บภาษีที่ดิน หลายคนที่มีที่ดินในมือมากก็อาจมีภาระภาษีสูง ต่อไปหากไม่อยากเสียภาษีที่ดิน ก็อาจเปลี่ยนมาเป็นการยกที่ดินให้รัฐ และทำสัญญาเช่าระยะยาว 199 ปีแทน เพื่อไม่ต้องเสียภาษีที่ดิน ถือเป็นการปฏิรูปการถือครองที่ดินใหม่ แล้วเปิดช่องให้เช่าได้ทั้งไทยและต่างชาติ
การทำที่ดินเป็นสิทธิการเช่า เป็นผลดีเพราะที่ดินเป็นของรัฐบาล ในระยะยาวก็ยังเป็นของรัฐบาล แม้จะมีผู้มาเช่าในที่สุดแล้วที่ดินก็ยังคงเป็นทรัพย์สินของรัฐอยู่ดี ไม่มีวันที่จะถูกกลืนไปเป็นของต่างชาติได้
“ผมเสนอแบบนี้อาจมีคนไม่เห็นด้วย แต่อยากให้ลองคิดในมุมต่าง อย่าลืมว่าโลกทุกวันนี้มันเปลี่ยนไปแล้ว” รศ.มานพ กล่าวและว่า เทคโนโลยีก้าวหน้าไปมาก การพัฒนาใหม่เกิดขึ้นเร็วและแรง ทุกวันนี้โลกเปลี่ยนแปลงเร็วมาก หากเรายังคงยึดติดกับวิถีเดิมๆ ก็อาจก้าวไม่ทันความเปลี่ยนแปลงของโลก
