คอนโดมิเนียมหรูริมแม่น้ำเจ้าพระยา บ้านในฝันของใครหลายคน ที่ต้องการมีบ้านติดริมแม่น้ำ แต่วันนี้หากต้องการจับจองเป็นเจ้าของ จำเป็นต้องจ่ายแพงขึ้น เพราะราคาปรับตัวขึ้นไปจากช่วงหลายปีก่อนหลายเท่าตัว
ที่สำคัญจำนวนซัพพลายในตลาดมีจำกัด โครงการใหม่เปิดได้น้อยเต็มที เพราะการรวบรวมที่ดินทำได้ยาก จำนวนที่ดินแปลงใหญ่พอที่จะนำมาพัฒนาเป็นคอนโดริมแม่น้ำได้นั้น ลดน้อยลงทุกวัน
หากดูข้อมูลจากฝ่ายวิจัย บริษัทคอลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ที่รวบรวมตลาดคอนโดริมแม่น้ำเจ้าพระยา ตั้งแต่ช่วงถนนพระราม 3 ราษฎร์บูรณะ เจริญนคร เจริญกรุง จรัลสนิทวงศ์ และประชาราษฎร์สาย 2 ระบุว่า มีคอนโดเปิดขายสะสมทั้งหมด 20,388 ยูนิต
แต่ปัจจุบัน คอนโดที่อยู่ระหว่างการขายในพื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยา ตั้งแต่ช่วงสะพานพระนั่งเกล้าถึงราษฎร์บูรณะ มีทั้งหมด 12,620 ยูนิต มูลค่าการลงทุน 76,350 ล้านบาท
ในจำนวนนี้ขายไปแล้ว 8,885 ยูนิต หรือคิดเป็น 70% เหลือขาย 3,375 ยูนิต หรือคิดเป็น 30% และในช่วง ประมาณ 4–5 ปีที่ผ่านมา มีโครงการคอนโดริมแม่น้ำเจ้าพระยา เปิดขายหลายโครงการ ทำให้มีโครงการที่จะสร้างเสร็จในช่วงครึ่งปีหลัง ปี 2561-2563 อีกกว่า 1,860 ยูนิต
จำนวนคอนโดริมแม่น้ำเจ้าพระยา ที่สร้างเสร็จในแต่ละปีมีจำนวนไม่มากนัก เพราะมีโครงการเปิดขายใหม่ในแต่ละปีค่อนข้างน้อย เนื่องจากที่ดินเปล่าริมแม่น้ำเจ้าพระยาเหลืออยู่ไม่มาก คอนโดที่เปิดขายในพื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยา จึงมีอัตราการขายที่สูง ซึ่งบางโครงการสามารถปิดการขายได้ในเวลาที่ค่อนข้างเร็ว และบางโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จ ก็มียูนิตที่เหลือขายเพียง 10% เท่านั้น โดยเป็นยูนิตที่ค่อนข้างใหญ่
ราคาขายคอนโดขึ้นพรวด 40%
ในเรื่องของราคาคอนโดริมแม่น้ำเจ้าพระยา มีการปรับราคาขึ้นไปค่อนข้างสูง ในช่วง 2-3 ปีที่ผ่าน โดยเฉพาะคอนโดริมแม่น้ำเจ้าพระยา ในช่วงเจริญกรุง–เจริญนคร ราคาปรับขึ้นมากกว่า 40% เนื่องจากการเข้ามาของโครงการมิกซ์ยูสริมแม่น้ำเจ้าพระยาขนาดใหญ่ของกลุ่มบริษัท สยามพิวรรธน์ จำกัด คือ โครงการ ไอคอนสยาม ซึ่งเป็นเมกะโปรเจค ที่ตั้งอยู่บนที่ดิน 55 ไร่ บริเวณริมแม่น้ำเจ้าพระยา ที่มีมูลค่า 54,000 ล้านบาท คาดว่าจะเปิดให้บริการอย่างเป็นทางการในเดือนตุลาคมปีนี้
คอนโดริมแม่น้ำเจ้าพระยาทั้งหมด ที่อยู่ระหว่างการขาย ตั่งแต่ช่วงสะพานพระนั่งเกล้า ถึงราษฎร์บูรณะ ปัจจุบันมีอัตราการขายอยู่ที่ 70% แต่ตลาดคอนโดริมแม่น้ำเจ้าพระยา ช่วงเจริญกรุง–เจริญนคร จะมีอัตราการขายที่ค่อนข้างสูงกว่าอัตราการขายเฉลี่ยของตลาด ซึ่งมีอัตราการขายอยู่ที่ 90% ราคาขายเฉลี่ย ก็ค่อนข้างแตกต่างกัน สามารถแยกตามทำเลต่างๆ ได้ดังนี้
- เจริญกรุง – เจริญนคร (2 กม.จากสถานีรถไฟฟ้าสะพานตากสิน) ราคาขายเฉลี่ย 3 แสนบาท/ตารางเมตร
- พระราม 3 ราคาขายเฉลี่ย 1 แสนบาท/ตารางเมตร
- จรัลสนิทวงศ์ ราคาขายเฉลี่ย 9 หมื่นบาท/ตารางเมตร
- ราษฎร์บูรณะ ราคาขายเฉลี่ย 7.1 หมื่นบาท/ตารางเมตร
- สะพานพระนั่งเกล้า ราคาขายเฉลี่ย 7.5 หมื่นบาท/ตารางเมตร
ข้อมูล ณ เดือนกรกฎาคม 2561 โครงการคนโดริมแม่น้ำเจ้าพระยา ที่อยู่ระหว่างการขายซึ่งมีมูลค่าโครงการมากที่สุดคือ โครงการ เดอะ ริเวอร์ (The River) ที่พัฒนาโดย บมจ.ไรมอน แลนด์ มีมูลค่าโครงการ 13,900 ล้านบาท
สำหรับโครงการที่อยู่ระหว่างการขาย ที่มีราคาขายเฉลี่ยสูงที่สุดคือโครงการ The Residences At Mandarin Oriental Bangkok ที่พัฒนาโดยบริษัท ดิ ไอคอน สยาม ซูเปอร์ลักซ์ เรสซิเดนซ์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด ด้วยราคาเฉลี่ย 3.5– 5.5 แสนบาทต่อตารางเมตร และยังเป็นโครงการที่มียูนิตขายที่ราคาแพงที่สุด ของคอนโดริมแม่น้ำเจ้าพระยา ที่ราคา 450 ล้านบาท
รองลงมาคือโครงการ Four seasons private residences พัฒนาโดย บริษัท คันทรี่ กรุ๊ป ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ด้วยราคาเฉลี่ย 3.3 แสนบาทต่อตารางเมตร
สำหรับโครงการที่ขายดีที่สุดของคอนโดริมแม่น้ำเจ้าพระยา คือโครงการ Magnolias Waterfront Residence โดยบริษัท ดิ ไอคอนสยาม ซูเปอร์ลักซ์ เรสซิเดนซ์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด คอนโดมิเนียมหรู 70 ชั้น จำนวน 379 ยูนิต ทำลายสถิติโครงการที่พักอาศัยริมเจ้าพระยา ที่สามารถปิดการขายได้ทั้งโครงการภายใน 2 เดือนหลังเปิดการขายเท่านั้น
พื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยา นอกจากมีเสน่ห์และสะท้อนถึงความเป็นกรุงเทพได้ชัดเจนแล้ว ยังเป็นทำเลที่ในอนาคตจะหาได้ยากมากขึ้น เพราะขาดแคลนที่ดิน อีกทั้งข้อจำกัดในการพัฒนา ทั้งในเรื่องของกฎหมายและราคาที่ดินที่สูงขึ้น ซึ่งเริ่มเห็นได้ชัด ตั้งแต่ช่วงปี 2558 เป็นต้นมา
โครงการคอนโดริมแม่น้ำ ที่เปิดขายมีราคาขายค่อนข้างสูงในทุกทำเล หลายโครงการเปิดขายที่มากกว่า 2 แสนบาทต่อตารางเมตร หรือปรับขึ้นไปเกินกว่า 3 แสนบาทต่อตารางเมตร แต่ก็ได้รับความสนใจค่อนข้างมาก และเชื่อว่าราคาขายต้องปรับเพิ่มขึ้นไปมากกว่านี้แน่นอน
เพอร์เฟคร่วมสิงคโปร์ขึ้นคอนโดหมื่นล้าน
ในอนาคต ยังมีผู้ประกอบการอีกหลายราย ได้เตรียมที่จะพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมริมแม่น้ำเจ้าพระยา เช่น กลุ่มบริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค จำกัด ได้ร่วมลงนามในสัญญาความร่วมมือร่วมกับ บริษัท ซูมิโตโม ฟอเรสทรี (สิงคโปร์) จำกัด พัฒนาโครงการคอนโดระดับไฮเอนด์ ริมแม่น้ำเจ้าพระยา ถนนเจริญนคร บนพื้นที่กว่า 8 ไร่ มูลค่าโครงการ 10,000 ล้านบาท กำหนดเปิดตัวโครงการ และเริ่มก่อสร้างในปี 2562 คาดว่าโครงการจะแล้วเสร็จในปี 2566
นายชายนิด อรรถญาณสกุล ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค กล่าวว่า ที่ดินริมแม่น้ำเจ้าพระยามีจำกัด และยิ่งมีโครงการไอคอนสยาม เปิดตัวยิ่งใหญ่ในย่านเจริญนคร ทำให้ทำเลถนนเจริญนคร พื้นที่ริมน้ำย่านฝั่งธน มีความสมบูรณ์มากขึ้น
นอกจากนี้การพาดผ่านของรถไฟฟ้าหลายเส้นทาง ทั้งสายสีเขียวที่วิ่งอยู่แล้ว จากสนามกีฬาแห่งชาติไปบางหว้า ยังมีรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงิน ส่วนต่อขยายจากหัวลำโพง เยาวราช ไปบางแค ซึ่งจะเปิดเดินรถปีหน้า และยังมีรถไฟฟ้าสายสีม่วงข้ามจากรัตนาธิเบศร์ มาเชื่อมเส้นทางสีน้ำเงิน ยิ่งทำให้ทำเลฝั่งธนฯมีศักยภาพสูงขึ้น
ขณะเดียวกันยังมีรถไฟฟ้าสายสีทอง ที่จะไปเชื่อมต่อกับสายสีเขียว ทำให้ทำเลนี้ได้เปรียบ และโดยเฉพาะการมีศูนย์การค้าขนาดใหญ่ แห่งแรกที่อยู่ริมน้ำ ทำให้ทำเลพื้นที่ริมน้ำคึกคัก
อีกเหตุผลที่ปฏิเสธไม่ได้ คือการเติบโตของกรุงเทพฯ ตลอด 200 ปี ความเจริญส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่ริมแม่น้ำ ยิ่งวันนี้เป็นทำเลริมน้ำที่เชื่อมต่อรถไฟฟ้าด้วยแล้ว ยิ่งนำการเปลี่ยนแปลงครั้งใหญ่มาสู่พื้นที่ ทั้งการท่องเที่ยว การค้า และการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์
ดีมานด์ดีต่อเนื่อง-ซัพพลาย 20 ปี 20 โครงการ
“ความต้องการอสังหาฯ ริมน้ำยังมีต่อเนื่อง แต่วันนี้ต้องยอมรับว่าที่ดินหาได้ยาก” นายชายนิด กล่าว และว่าการจะหาที่ดินริมน้ำมาพัฒนา ต้องรวบรวมที่ดินหลายแปลงซึ่งไม่สะดวกบนถนนทั้งสองสาย คือทั้งเจริญนคร ในฝั่งธนฯ และถนนเจริญกรุง ในฝั่งกรุงเทพฯ
หลังจากมีแผนสร้างรถไฟฟ้าเข้ามาในพื้นที่ ทำให้ทำเลถนนเจริญนคร กลับมาฟื้นตัวอีกครั้ง แต่ที่ดินเปล่าในทำเลนี้หาได้ยาก ส่วนที่ดินแปลงใหญ่ฝั่งกรุงเทพฯ ที่พัฒนาแล้ว เช่น โครงการโฟร์ซีซั่น คาเปล่าร์ และเอเชียทีค ที่เป็นแหล่งท่องเที่ยวริมน้ำที่สำคัญ
ส่วนทำเลฝั่งถนนเจริญนคร เมื่อเกิดโครงการไอคอน สยาม ซึ่งมีคอนโดริมน้ำ โอเรียนเต็ล และแมกโนเลียส์ ทำให้ตลาดอสังหาฯฝั่งเจริญนครคึกคักมาก และราคาขายก็ปรับขึ้นไปสูงถึงระดับ 2-3 แสนบาทต่อตารางเมตร
“ที่ดินริมน้ำมีจำกัด และเหมาะที่จะเป็นที่อยู่อาศัยแบบริมแม่น้ำ เป็นสภาพที่เกิดขึ้นทั่วโลก ในบ้านเราก็เช่นกัน คนอยากได้อยู่บ้านริมน้ำมีจำนวนมาก แต่ในรอบ 20 ปีที่มีการพัฒนาคอนโดริมแม่น้ำเจ้าพระยา มีประมาณ 20 โครงการเท่านั้น ถือว่าน้อยเมื่อเทียบกับทำเลถนนสุขุมวิท”
ทำเลริมน้ำซัพพลายมีจำกัด การรวบรวมที่ดินริมแม่น้ำ ขนาด 4-5 ไร่ ทุกวันนี้ทำได้ยาก
อีกประเด็นที่น่าสนใจ คอนโดริมแม่น้ำราคายังถูกกว่าทำเลรถไฟฟ้าในเมือง คือราคาคอนโดริมแม่น้ำราคาขายอยู่ที่ 2-3 แสนบาทต่อตารางเมตร ทำเลเจริญนครน่าสนใจ เพราะเป็นทำเลริมน้ำที่เชื่อมต่อถนนสาทร เข้าเพลินจิตร เข้าสีลมได้เร็ว
พฤกษาฯเผย 8 ปีราคาคอนโดพุ่ง 5 เท่า
ด้านบมจ. พฤกษา เรียลเอสเตท เป็นผู้ประกอบการอีกราย ที่พัฒนาคอนโดริมแม่น้ำมาอย่างต่อเนื่อง ล่าสุดได้ซื้อที่ดินติดแม่น้ำเจ้าพระยาข้างวัดเศวตรฉัตร เจริญนคร ตรงข้ามฝั่งแม่น้ำ กับ shrewbury international school เตรียมพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมระดับบน ริมแม่น้ำเจ้าพระยาอีก 1 โครงการ
นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษา เรียลเอสเตท-พรีเมียม บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ที่ดินแปลงใหม่นี้มีขนาด 7 ไร่ ตอนนี้อยู่ระหว่างการออกแบบ สำหรับการพัฒนาคอนโดที่คาดว่าจะเปิดตัวราวปลายปี 2562
“เรายังไม่ทำตอนนี้ รอให้ราคาที่ดินปรับตัวขึ้นอีก ซึ่งก็คาดว่าจะขึ้นไปมากหลังจากไอคอนสยามเปิดบริการ” นายประเสริฐ กล่าว และว่า ตลอด 7-8 ปีที่ผ่านมาราคาขายคอนโดริมน้ำ ปรับตัวขึ้นไปสูงมาก จากเมื่อ 8 ปีก่อนขายกันที่ 4-5 หมื่นบาทต่อตารางเมตร ปัจจุบันราคาขายปรับตัวไปสูง 2.5-3 แสนบาทต่อตารางเมตร หรือขึ้นไปถึง 5 เท่า
แต่คอนโดระดับราคา 2-3 แสนบาทต่อตารางเมตร จำเป็นต้องอาศัยเชนบริหารระดับโรงแรม 5 ดาว มาเป็นจุดขายจึงจะได้ราคาระดับนี้ ส่วนคอนโดริมน้ำทั่วไปในปัจจุบัน ระดับราคาเริ่มต้นที่ 1 แสนบาทต่อตารางเมตร ไปจนถึง 2 แสนบาทต่อตารางเมตร เป็นส่วนใหญ่
นอกจากนี้ยังมีปัญหาที่ดินหายาก หากจะพัฒนาโครงการใหม่ ที่ดินแปลงใหญ่ที่ติดริมแม่น้ำในย่านฝั่งธนเหลือน้อยเต็มที ส่วนฝั่งกรุงเทพฯ ยังมีที่ดินไซโล แถวถนนพระราม3 แต่ทำเลนี้ไม่มีรถไฟฟ้า จึงไม่ได้รับความนิยม ปัจจุบันจึงมีการพัฒนาคอนโดวิวแม่น้ำ ออกมาควบคู่กับคอนโดริมน้ำ
คอนโดวิวแม่น้ำอาจเป็นที่ดินในซอยแยกย่อย ซึ่งแปลงที่ดินไม่ได้ติดริมแม่น้ำ คอนโดเหล่านี้จะขายราคาต่ำกว่าคอนโดริมแม่น้ำ ประมณ 40-50% ซึ่งปัจจุบันเริ่มมีให้เห็นมากขึ้น
นอกจากนี่ บมจ. แลนด์แอนด์เฮ้าส์ ก็ได้ซื้อที่ดินแปลงสวย ทำเลสามเสน ริมเจ้าพระยาเนื้อที่ 17 ไร่เศษ มูลค่า 1,550 ล้านบาท เตรียมพัฒนาโครงการคอนโดริมแม่น้ำอีก 1 โครงการ แต่ปัจจุบันที่ดินแปลงดังกล่าวยังติดปัญหาบางประการนำมาพัฒนาไม่ได้
ทำเลริมแม่น้ำเจ้าพระยา ที่น่าจับตามองของผู้ประกอบการและคนที่สนใจทั่วไป น่าจะเป็นพื้นที่ริมแม่น้ำเจ้าพระยา ที่อยู่ในรัศมีประมาณ 2 กิโลเมตรรอบสถานีรถไฟฟ้าสะพานตากสิน โดยเฉพาะพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีทอง ซึ่งแม้จะเป็นรถไฟฟ้าขนาดเล็ก และระยะทางสั้น แต่ก็ช่วยเพิ่มศักยภาพของพื้นที่ตามแนวเส้นทางได้มาก
นอกจากนี้ ทำเลริมแม่น้ำเจ้าพระยายังมีปัจจัยหลายอย่างที่น่าสนใจ ทั้งศูนย์การค้าขนาดใหญ่อย่างไอคอนสยาม ที่จะมีห้างสรรพสินค้าญี่ปุ่นชื่อดัง “ทาคาชิมายะ” มาเป็นสีสันใหม่ให้พื้นที่ รวมไปถึงหอชมวิวกรุงเทพมหานคร ความสูง 459 เมตร ที่คณะรัฐมนตรีอนุมัติแล้ว จะเป็นอีกแม่เหล็กสำคัญช่วยเพิ่มมูลค่าให้ที่ดินริมแม่น้ำเจ้าพระยา ปรับตัวสูงขึ้นไปอีก
