COLUMNISTS

เจาะลึก!! ทำไมอสังหาริมทรัพย์ไทยถึงครองใจต่างชาติ

อนุกูล รัฐพิทักษ์สันติ
กรรมการผู้จัดการ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ผู้เชี่ยวชาญด้านบริหารและจัดการอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร
0

เป็นที่ทราบกันดีอยู่แล้วว่าประเทศไทยของเรานั้นเป็นจุดหมายการมาเยือนของนักท่องเที่ยวต่างชาติจากทั่วทุกมุมโลก ซึ่งจากการจัดอันดับของ Mastercard Global Destination Cities Index 2017 ที่ประเมินจากจำนวนนักท่องเที่ยวและยอดการใช้จ่ายที่เกิดขึ้นใน 132 เมืองทั่วโลก พบว่าประเทศไทยถือเป็นหนึ่งในจุดมุ่งหมายที่ได้รับความนิยมในกลุ่มชาวต่างชาติ โดยเฉพาะกรุงเทพมหานคร ที่ครองอันดับ 1 ถึงสองครั้งในปี 2559 และ 2560

นอกจากนี้ ข้อมูลจากการท่องเที่ยวแห่งประเทศไทยได้ระบุว่า จำนวนนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติในไทยเพิ่มขึ้นทุกปี แม้ในช่วงปี 2557 จะเกิดเหตุการณ์ทางการเมืองที่ชะลอการเติบโตในภาคการท่องเที่ยวบางส่วน แต่จากปี 2558 เป็นต้นมา จำนวนนักท่องเที่ยวกลับมาเติบโตอย่างต่อเนื่อง ซึ่งในปี 2560 มีจำนวนนักท่องเที่ยวชาวต่างชาติสูงถึง 35 ล้านคน

การเติบโตของนักท่องเที่ยวที่เข้ามายังบ้านเรานี้ ก็ยังเป็นไปในทิศทางเดียวกับตัวเลขลูกค้าต่างชาติที่เข้ามาถือครองอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทย ไม่ว่าจะเป็นกลุ่มชาวต่างชาติที่ต้องการที่พักอาศัยแห่งที่ 2 หรือกลุ่มชาวต่างชาติที่เป็นนักลงทุน ซึ่งปัจจัยที่สนับสนุนให้ต่างชาติเข้ามาถือครองอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยอย่างต่อเนื่องนั้นไม่เพียงแค่ด้านการท่องเที่ยวเท่านั้น แต่ปัจจัยด้านอสังหาริมทรัพย์ของไทยเองก็มีจุดเด่นดึงดูดให้ต่างชาติเข้ามาซื้อทั้งเพื่ออยู่อาศัยและลงทุน

โดยเฉพาะปัจจัยด้านราคาเฉลี่ยห้องชุดในไทยอยู่ที่ 132,000 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งถือว่ายังอยู่ในระดับที่เติบโตได้อีกมากเมื่อเทียบกับประเทศอื่นที่เป็นศูนย์กลางทางเศรษฐกิจและการท่องเที่ยวอย่างฮ่องกง ที่มีราคาเฉลี่ยห้องชุด 953,000 บาทต่อตารางเมตร สหรัฐอเมริกา 573,000 บาทต่อตารางเมตร สิงคโปร์ 458,000 บาทต่อตารางเมตร ไต้หวัน 237,000 บาทต่อตารางเมตร สหราชอาณาจักร 787,000 บาทต่อตารางเมตร และญี่ปุ่น 544,000 บาทต่อตารางเมตร

ขณะที่การเติบโตของราคาในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา หลายประเทศส่วนใหญ่มีการเติบโตแบบค่อยเป็นค่อยไป อยู่ที่ 20-30% ฮ่องกงและจีนราคาเติบโตถึง 50% แต่สิงคโปร์และรัสเซียนั้นราคากลับหดตัวลงประมาณ 5% แต่หากพิจารณาในระยะยาวช่วง 10 ปี ราคาห้องชุดในฮ่องกงเติบโตถึง 191% จีนและไต้หวันเติบโตที่ 70% ส่วนไทยเติบโตที่ 50% ในขณะที่สหรัฐอเมริกา สหราชอาณาจักร และญี่ปุ่น ราคากลับเริ่มหดตัวลง

ในส่วนของราคาที่อยู่อาศัยของไทยถึงแม้จะไม่เติบโตแบบก้าวกระโดดแบบฮ่องกง แต่ราคายังไม่แพงจึงมีโอกาสที่จะเติบโตอย่างค่อยเป็นค่อยไปในอนาคต ซึ่งประเด็นเหล่านี้ส่งผลให้ชาวต่างชาติมองว่าการนำเงินมาลงทุนในไทยนั้นคุ้มค่าและสามารถสร้างผลตอบแทนในระยะยาว โดยเฉพาะการลงทุนเพื่อปล่อยเช่าพบว่า ไทยได้ผลตอบแทนการปล่อยเช่า (rental yield) ที่ 5% ซึ่งสูงกว่าประเทศอื่นๆ อย่างสหรัฐอเมริกา สหราชอาณาจักร ฮ่องกงและจีน ที่มี yield อยู่ที่ 2-3%

ไม่เพียงแต่ปัจจัยด้านราคาและโอกาสการเติบโตในอนาคตเท่านั้นที่ดึงดูดอสังหาริมทรัพย์ในไทย แต่กฎหมายด้านการถือครองอสังหาริมทรัพย์ในไทยก็ยังเอื้อต่อการเข้ามาถือครองของชาวต่างชาติค่อนข้างมากเมื่อเทียบกับประเทศอื่นๆ ใน AEC โดยสามารถซื้อขาดคอนโดได้ 49% ของอาคาร ส่วนที่ดินเช่าได้ 30 ปี สามารถต่อสัญญาเช่าได้ 2 ครั้ง รวมเป็น 90 ปี ในขณะที่พม่า ลาว เวียดนาม ไม่อนุญาตให้ชาวต่างชาติซื้อขาดอสังหาฯ ในขณะที่กัมพูชา มาเลเซีย และอินโดนิเซีย มีเกณฑ์ในการซื้อค่อนข้างละเอียด เช่น ต้องซื้อเฉพาะอาคารใหม่ ห้ามซื้อชั้นล่าง หรืออาคารที่ซื้อต้องราคาสูงกว่า 7 ล้านบาท

อีกธุรกิจหนึ่งที่มีส่วนสนับสนุนตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้เติบโตในกลุ่มลูกค้าต่างชาติก็คือ ที่ปรึกษาหรือตัวแทนซื้อ-ขาย-เช่า อสังหาริมทรัพย์ ซึ่งในปัจจุบันที่ปรึกษาฯ ในประเทศไทยมีการพัฒนาไปอย่างมาก สามารถให้คำปรึกษากฎหมายการถือครองอสังหาริมทรัพย์แก่ลูกค้าได้อย่างดี เข้าใจลักษณะและความต้องการเฉพาะของลูกค้าแต่ละชาติ สามารถแนะนำคอนโดสำหรับอยู่เองหรือเพื่อการลงทุน รวมถึงเข้าใจไลฟ์สไตล์เฉพาะของลูกค้าแต่ละชาติ เพื่อแนะนำทำเลที่เหมาะสมตอบโจทย์การใช้ชีวิต ยกตัวอย่างเช่น ชาวจีนจะนิยมย่านพระราม 9 – รัชดา เนื่องจากใกล้สถานฑูตจีน เดินทางสะดวก มีรถไฟฟ้าใต้ดินหลายสถานี และใกล้ห้างสรรพสินค้า โรงภาพยนตร์ แหล่งชอปปิ้ง

ส่วนชาวญี่ปุ่นนิยมที่อยู่อาศัยในย่านเอกมัย – ทองหล่อ – พร้อมพงศ์ เพราะมีสิ่งอำนวยความสะดวกครบครันคล้ายกับกรุงโตเกียว มีแหล่งชอปปิ้งและร้านอาหารญี่ปุ่น สถานที่แฮงก์เอ้าท์ ป้ายภาษาญี่ปุ่น โรงพยาบาลที่มีล่ามภาษาญี่ปุ่น ทั้งยังใกล้รถไฟฟ้า เดินทางสะดวก ส่วนทำเลราชดำริ – ชิดลม – เพลินจิต ที่แวดล้อมด้วยออฟฟิศบริษัทต่างชาติชั้นนำ แหล่งชอปปิ้ง ร้านอาหาร สวนสาธารณะขนาดใหญ่ จึงเป็นย่านยอดนิยมของชาวตะวันตก ไม่เพียงเท่านี้หากที่ปรึกษาสามารถสื่อสารในภาษาเดียวกับลูกค้าแต่ละชาติ อาทิ ภาษาจีน ญี่ปุ่น หรือรัสเซีย ก็จะทำให้สามารถให้คำปรึกษาและแนะนำการลงทุนเชิงลึก สามารถอธิบายถึงรูปแบบลักษณะและความแตกต่างด้านการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยได้ และช่วยอำนวยความสะดวกด้านการจัดการซื้อขายตลอดจนจัดการเรื่องเอกสารต่างๆ ให้เรียบร้อย จึงเป็นอีกหนึ่งบทบาทสำคัญที่อำนวยความสะดวกให้ชาวต่างชาติมาลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยค่อนข้างมาก

 

อนุกูล  รัฐพิทักษ์สันติ

กรรมการผู้จัดการ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด

([email protected])

Add Friend Follow