สถานีรถไฟฟ้าอ่อนนุช เดิมคือสถานีปลายทางรถไฟฟ้าบีทีเอส ซึ่งแต่ก่อนอาจถูกมองว่าเป็นทำเลชานเมือง แต่เมื่อการคมนาคมสะดวกขึ้น รถไฟฟ้าขยายเส้นทางส่วนต่อขยายไปถึงสำโรง อ่อนนุช จึงกลายเป็นทำเลรอยต่อพื้นที่ชั้นในของกรุงเทพฯ ส่วนพื้นที่ชานเมืองได้ขยายออกไปเป็นสู่ย่านแบริ่ง สำโรง ทำเลอ่อนนุชในวันนี้ จึงกลายเป็นทำเลเมืองชั้นกลางไปโดยปริยาย
ความเคลื่อนไหวในการพัฒนาที่ดิน ทำเลสถานีอ่อนนุช ก็ยังคงเดินหน้าต่อเนื่อง ด้วยจุดขายใหม่พื้นที่ชั้นกลางของเส้นทางคมนาคมกรุงเทพฯ เหนือ-กรุงเทพฯใต้ ที่เชื่อมต่อกับจังหวัดสมุทรปราการ จึงเป็นอีกหนึ่งทำเลที่ได้รับความสนใจลงทุนพัฒนาโครงการคอนโดใหม่
ฝ่ายวิจัย บริษัท คอลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย โดยนายภัทรชัย ทวีวงศ์ ผู้จัดการอาวุโส ฝ่ายวิจัย ได้นำเสนอรายงานการสำรวจตลาดคอนโดทำเลสถานีรถไฟฟ้าอ่อนนุช พบว่ายังมีความเคลื่อนไหวด้านการลงทุนใหม่ๆ เข้าไปในพื้นที่ ถึงแม้ว่าทำเลนี้จะได้รับการพัฒนามาตั้งแต่ เมื่อครั้งเปิดเดินรถไฟฟ้าบีทีเอสยุคแรกแล้วก็ตาม
คอนโดที่เปิดขายในพื้นที่โดยรอบสถานีอ่อนนุช เริ่มต้นมาตั้งแต่ช่วงแรกที่เริ่มมีบริการรถไฟฟ้า BTS โดยเริ่มโครงการแรกในช่วงปี 2548 ปัจจุบันย่านอ่อนนุช ยังถือเป็นทำเลที่ผู้ประกอบการ ให้ความสนใจพัฒนาโครงการคอนโดใหม่กันเป็นจำนวนมาก
ราคาปรับขึ้น 8% ทุกปี บิ๊กเนมลงทุนเพิ่ม
ราคาขายคอนโดมิเนียมในพื้นที่นี้ ปรับขึ้นมามากกว่าปีละ 7–8% โดยโครงการที่อยู่ติดสถานีอ่อนนุช จะปรับขึ้นมากกว่านี้
ส่วนราคาที่ดินรอบสถานีอ่อนนุชในปัจจุบัน มีราคาสูง 7–8 แสนบาทต่อตารางวา และค่อยๆ ลดลงในพื้นที่ที่ไกลออกไป และย่านสถานีอ่อนนุช เป็นอีกทำเลที่ให้ผลตอบแทนจากการเช่า หรือ Rental Yield ที่ค่อนข้างสูงโดย คืออยู่ที่ 5-7%
สำหรับในช่วงครึ่งปีหลังนี้ คาดว่าผู้ประกอบการจะยังคงหลั่งไหลเข้าไปพัฒนาโครงการ บนทำเลนี้อย่างต่อเนื่อง ด้วยโครงการใหม่อีกไม่น้อยกว่า 1,700 ยูนิต มูลค่าการลงทุนรวมมากกว่า 5,000 ล้านบาท
นำร่องด้วยโครงการ เดอะเบส สุขุมวิท 50 ที่ บมจ.แสนสิริ ร่วมทุนกับโตคิว คอร์ปอเรชั่น และโครงการคอนโด แชมเบอร์ส อ่อนนุช สเตชั่น จาก เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น
รวมถึงการเตรียมเข้ามาลงทุนครั้งแรกบนทำเลนี้ ของบริษัท แอสเซทไวส์ กับโครงการ โมดิซ สุขุมวิท 50 ซึ่งคาดว่าปัจจัยทั้งหมดนี้ จะส่งผลให้ทำเลย่านอ่อนนุช ยังเป็นทำเลที่ทั้งผู้ประกอบการและนักลงทุนให้ความสนใจอย่างต่อเนื่อง
เมื่อความนิยมของการใช้รถไฟฟ้ามากขึ้น ผู้ประกอบการต้องการเปิดขายโครงการคอนโดในราคาที่ไม่แพง บนพื้นที่ซึ่งไม่ไกลจากสถานีรถไฟฟ้ามากนัก พื้นที่โดยรอบสถานีรถไฟฟ้า ที่ในอดีตเคยเป็นสถานีปลายทางอย่างสถานีอ่อนนุช จึงเป็นที่สนใจของผู้ประกอบการ เพราะราคาที่ดินยังไม่แพงเกินไป สำหรับการพัฒนาโครงการคอนโด ในราคาขายที่ต่ำกว่า 1 แสนบาทต่อตารางเมตร
โดยผู้ประกอบการเริ่มเปิดขายโครงการมากขึ้นในปี 2551 มีโครงการคอนโดเปิดขายมากกว่า 1,288 ยูนิต ทั้งในพื้นที่ติดถนนสุขุมวิทใกล้สถานีอ่อนนุช และพื้นที่ในซอยแยกย่อยโดยรอบสถานี
การพัฒนาชะงักชั่วคราวปี 2557-2558
จากนั้นก็มีโครงการเปิดขายต่อเนื่องมาโดยตลอด เพราะเส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย จากสถานีอ่อนนุชไปสถานีแบริ่ง-สำโรง เป็นอีกปัจจัยที่ช่วยเพิ่มศักยภาพทำเลโซนนี้ จนกระทั่งปี 2556 เมื่อคอนโดในพื้นที่นี้มีจำนวนค่อนข้างมาก และยังมีพื้นที่อื่นที่ราคาต่ำกว่าให้เลือก เช่น ในพื้นที่ตามแนวเส้นทางส่วนต่อขยายที่เพิ่งเปิดให้บริการ ทำให้ผู้ประกอบการ เริ่มชะลอการเปิดขายโครงการใหม่ในพื้นที่นี้ออกไปก่อน ใ่นช่วงปี 2557 – 2558 จะเห็นว่าไม่มีคอนโดใหม่เปิดในทำเลนี้เลย
ปัจจุบันทำเลสถานีอ่อนนุช มีคอนโดสะสมอยู่ในพื้นที่ 10,717 ยูนิตแต่ขายไปได้แล้ว 9,700 ยูนิต หรือคิดเป็น 90.5% ของจำนวนที่เปิด ทำให้มียูนิตที่อยู่ระหว่างการขาย และมีหน่วยเหลือขายทั้งหมดเพียงแค่ 1,000 ยูนิตเท่านั้น
ด้วยจำนวนยูนิตที่เหลือขายไม่มากนัก ทำให้พบว่าในช่วงครึ่งหลังปีนี้ มีผู้ประกอบการสนใจเข้ามาพัฒนาโครงการคอนโดในย่านนี่อีกกว่า 1,700 ยูนิต สำหรับราคาขายของโครงการที่เพิ่งเปิดขายในปี 2560 ที่ผ่านมาพบว่า มีการปรับตัวขึ้นมาอยู่ที่กว่า 1.3 แสนบาทต่อตารางเมตร สำหรับโครงการที่อยู่ริมถนนสุขุมวิท
ส่วนโครงการที่อยู่ในซอยย่อย จะมีราคาขายเริ่มต้นมากกว่า 7 หมื่นบาทต่อตารางเมตร ราคาขายในพื้นที่นี้ ปรับขึ้นมากว่าปีละ 7–8% ซึ่งโครงการที่อยู่ติดกับสถานีบีทีเอสอ่อนนุช อาจจะปรับขึ้นมากกว่านี้ เพราะที่ดินรอบสถานีมีการปรับราคาขึ้นไปมากพอสมควร และมีที่ดินเหลือให้พัฒนาไม่มากแล้วในปัจจุบัน
ที่ดินสถานีอ่อนนุช 8 แสนบาทต่อตารางวา
โครงการที่เปิดขายใหม่ในช่วง 1–2 ปีที่ผ่านมา จึงมักจะอยู่ในซอยที่แยกออกจากถนนสุขุมวิทเป็นส่วนใหญ่ เพราะราคาที่ดินยังต่ำ ราคาที่ดินโดยรอบสถานีอ่อนนุชในปัจจุบันสูง 7–8 แสนบาทต่อตารางวา และค่อยๆ ลดลงในพื้นที่ซึ่งไกลออกไป ผู้ประกอบการที่ต้องการพัฒนาโครงการที่มีราคาขายต่ำกว่า 1.3 แสนบาทต่อตารางเมตร จึงจำเป็นต้องเลือกซื้อที่ดินที่อยู่ในซอยเพื่อพัฒนาโครงการ
สถานีอ่อนนุชเป็นทำเลที่มีศักยภาพสูง ในเรื่องของการเชื่อมต่อเส้นทาง เพราะสามารถเชื่อมไปขึ้นทางด่วนรามอินทราอาจณรงค์ ซึ่งต่อไปได้หลายทางทั้งเข้าเมืองไป สาทร-สีลม หรือออกนอกเมืองไป ดอนเมือง–รามอินทรา
นอกจากนี่ ยังแวดล้อมไปด้วยสถานที่อำนวยความสะดวกโดยรอบ นอกจากใกล้กับสถานีบีทีเอส อ่อนนุชแล้ว ยังใกล้โรงพยาบาลกล้วยน้ำไท โรงพยาบาลสุขุมวิท เทสโก้ โลตัส อ่อนนุช บิ๊กซี เอ็กซ์ตร้า อ่อนนุช มหาวิทยาลัยกรุงเทพ สำนักงานเขตพระพระโขนง โรงเรียนนานาชาติ เวลส์ –อ่อนนุช จะเห็นว่ามีสิ่งอำนวยความสะดวกครบ เพราะอ่อนนุชเป็นย่านชุมชมเดิม ที่ค่อนข้างสมบูรณ์
สำหรับผลตอบแทนจากค่าเช่า หรือ Rental Yield และ Capital Gain มีค่าเช่าเฉลี่ยอยู่ 450–700 บาทต่อตารางเมตร เฉลี่ย Yield อยู่ที่ 5-7 % โดยผู้เช่าในย่านนี้ส่วนใหญ่เป็นชาวต่าง รูปแบบห้องที่นิยมคือ
- ขนาด 1 ห้องนอน (28-35 ตารางเมตร) ราคาค่าเช่าอยู่ที่ 1.4-2 หมื่นบาท/เดือน
- รูปแบบ 2 ห้องนอน (50-65 ตารางเมตร) ราคาค่าเช่าอยู่ที่ 2.5-4.5 หมื่นบาท/เดือน ชาติ
แอสเซทไวส์น้องใหม่ปักธงอาคารสูงขาย 1.99ล.
ส่วนความเคลื่อนไหวของผู้ประกอบการที่เข้ามาพัฒนาที่ดินในโซนอ่อนนุช จะมีทั้งผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาด อย่าง บมจ.แลนด์แอนด์เฮ้าส์, บมจ.แสนสิริ, บมจ.เอสซีแอสเซท และยังมีบริษัทอสังหาฯนอกตลาดอีกหลายราย เช่น บจ.ไซมิส แอสเสท และล่าสุดที่เพิ่งแถลงข่าวไปเมื่อวันที่ 11 กันยายน เพื่อเปิดพรีเซลส์โครงการวันที่ 15 กันยายน คือ บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด เป็นผู้ประกอบการระดับกลาง ที่กำลังจัดพอร์ตเตรียมตัวเข้าจดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์ ในไตรมาส 1/2562
นายกรมเชษฐ์ วิพันธ์พงษ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท แอสเซทไวส์ จำกัด กล่าวว่า โครงการโมดิซ สุขุมวิท 50 ที่จะเปิดพรีเซลส์ ในวันที่ 15 กันยายนนี้ จะเป็นคอนโดไฮไลส์อาคารสูง 25 ชั้นจำนวน 3 อาคาร ประกอบด้วยห้องชุด 646 ยูนิต เปิดขายในราคาเริ่มต้นที่ 1.99 ล้านบาท สำหรับห้องชุดขนาด 23.08 ตารางเมตร ถือว่าราคาต่ำที่สุดในทำเลสถานีบีทีเอสอ่อนนุช ซึ่งปัจจุบันราคาเฉลี่ยอยู่ที่ 1.2-1.3 แสนบาทต่อตารางเมตร แต่โมดิซฯ เปิดราคาที่ 9 หมื่นบาทต่อตารางเมตร
คอนโดทำเลอ่อนนุชราคาขายขึ้นอยู่กับที่ดิน แต่ประเด็นคือที่ดินใหม่ในทำเลนี้แทบไม่มีให้พัฒนาแล้ว
อย่างไรก็ตาม โครงการนี้แปลงที่ดิน 3.3 ไร่ ที่นำมาพัฒนาโครงการไม่ได้อยู่ติดริมถนนสุขุมวิท แต่อยู่ลึกเข้าไป 500 เมตร จากริมถนนสุขุมวิท ห่างจากสถานีบีทีเอสอ่อนนุช 1.3 กม. ราคาจึงเปิดต่ำกว่าคอนโดริมสุขุมวิท เหตุผลที่สามารถเปิดราคานี้ได้ นายกรมเชษฐ์ กล่าวว่าเป็นเพราะต้นทุนราคาที่ดินที่บริษัทได้มา ต่ำกว่าราคาตลาด คือได้มาตารางวาละ 2 แสนบาท ขณะที่ปัจจุบันที่ดินบริเวณนี้ราคาไม่ต่ำกว่า 3 แสนบาท/ตารางวา
ส่วนห้องชุดจากโครงการอื่น ที่เปิดขายในตลาดทำเลอ่อนนุชปัจจุบัน นายกรมเชษฐ์ เผยว่าราคาขายไม่ต่ำกว่า 3-4 ล้านบาทเป็นส่วนใหญ่ เพราะต้นทุนราคาที่ดินย่านสถานอ่อนนุชปรับตัวขึ้นไปสูงมากในปัจจุบัน เพราะทำเลถูกยกระดับเป็นรอยต่อชั้นกลางของกรุงเทพฯ เดินทางเข้่าสู่ใจกลางเมืองได้สะดวก กลายเป็นชุมชนรอยต่อเมืองที่สะดวกสบาย
