ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ทำรายงานติดตามการเปลี่ยนแปลงของราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนา ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล รวม 6 จังหวัด ประกอบด้วย กรุงเทพฯ นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร และนครปฐม โดยกำหนดให้ปี 2555 เป็นปีฐาน และจัดทำดัชนีเป็นรายไตรมาส
โดยใช้ข้อมูลการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินเปล่าของกรมที่ดิน เป็นการคัดเลือกเฉพาะที่ดินเปล่า ไม่รวมสิ่งปลูกสร้าง ที่มีขนาดที่ดินตั้งแต่ 200 ตารางวาขึ้นไป และจะใช้ข้อมูลเฉพาะการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ที่ผู้โอนหรือผู้รับโอนที่เป็น “นิติบุคคล” เท่านั้น เนื่องจากส่วนใหญ่จะเป็นราคาซื้อขายจริง ซึ่งบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ จะต้องบันทึกค่าใช้จ่าย หรือรายได้ให้ถูกต้อง เพื่อสามารถคำนวณภาษีและค่าใช้จ่ายในแต่ละปี
การคำนวณค่าดัชนีใช้วิธีการวิเคราะห์แบบ Chain Laspeyres โดยราคาที่ดินเปล่าที่นำมาคำนวณ คือ ราคาเฉลี่ยต่อตารางวา ซึ่งถ่วงน้ำหนักด้วยมูลค่าการโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล ตั้งแต่ปี 2555-2559 โดยปัจจัยที่นำมาวิเคราะห์การถดถอยเชิงพหุคูณ (Multiple Regression Analysis) ได้แก่ ทำเลที่ตั้งของที่ดิน, แผนผังกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน, และเส้นทางรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนผ่าน
ผลการสำรวจพบว่า ในไตรมาส 2/2561 ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนา ในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑล มีค่าดัชนีเท่ากับ 217.8 จุด ปรับเพิ่มขึ้น 15.2% เมื่อเทียบกับไตรมาส 1/2561 ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 189.0 จุด และปรับเพิ่มขึ้น 32.3% เมื่อเทียบกับไตรมาส 2/2560 ซึ่งมีค่าดัชนีเท่ากับ 164.6 จุด
ทั้งนี้เป็นผลมาจากการปรับเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินเปล่า ที่อยู่ใกล้แนวเส้นทางการก่อสร้างรถไฟฟ้า และในเขตจังหวัดปริมณฑล
สำหรับ 5 อันดับทำเลที่มีการปรับราคาของที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาที่เพิ่มขึ้นมากที่สุด ในไตรมาส 2/2561 เมื่อเทียบกับไตรมาส 2/2560 ได้แก่
- พระโขนง-บางนา-สวนหลวง-ประเวศ ปรับราคาเพิ่มขึ้นมากที่สุด 53.0%
- จังหวัดนครปฐม ปรับราคาเพิ่มขึ้น 39.1%
- ราษฎร์บูรณะ-บางขุนเทียน-ทุ่งครุ-บางบอน-จอมทอง ปรับราคาเพิ่มขึ้น 38.2%
- จังหวัดสมุทรสาคร ปรับราคาเพิ่มขึ้น 27.4%
- กรุงเทพฯ ชั้นใน ปรับราคาเพิ่มขึ้น 20.1%
เป็นที่น่าสังเกตว่าทำเลดังกล่าวข้างต้น มีการปรับราคาเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่อง มาจากไตรมาสก่อนหน้านี้ สะท้อนให้เห็นว่า ราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นในเขตเมืองชั้นใน ได้ส่งผลให้เกิดการขยายตัว ตามความต้องการที่ดินพื้นที่ชานเมือง ซึ่งส่งผลต่อการปรับราคาขึ้นของที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในเขตชานเมือง ปรับตัวเพิ่มขึ้นสูงอย่างเห็นได้ชัด
โดยเฉพาะอย่างยิ่งทำเลที่ดินเปล่าชานเมือง ที่มีแนวเส้นทางรถไฟฟ้าพาดผ่าน และอยู่ในระหว่างดำเนินการพัฒนา
ผู้ประกอบการแข่งขยายทำเลหาต้นทุนที่ดินถูก
ความเคลื่อนของราคาที่ดินในทำเลรอบนอก ปัจจัยหลักมาจากการรุกเข้าซื้อที่ดินของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ที่ยังคงมองโอกาสขยายทำเลใหม่ๆ อย่างต่อเนื่อง ทั้งผู้ประกอบการรายใหญ่ และรายย่อย ที่หันมาจับตลาดการพัฒนาที่อยู่อาศัยเพื่อคนรุ่นใหม่ ทำเลใหม่ ที่เชื่อมโยงกับเส้นทางการคมนาคมใหม่ อย่างรถไฟฟ้าเส้นทางต่างๆ ซึ่งทยอยเกิดขึ้นในตลาดมากขึ้นเรื่อยๆ เช่นบริษัท ภัทรนันท์ แอสเซท จำกัด ซึ่งเป็นผู้ประกอบการอีกราย ที่เจาะขยายทำเลลงทุนใหม่ที่ยังมีช่องว่างตลาด โดยการเข้าซื้อที่ดินแปลงไม่ใหญ่มาก นำมาพัฒนาโครงการขนาดไม่ใหญ่นักออกเจาะตลาดเฉพาะกลุ่ม
นายพรชัย กฤษฎาวรกุล กรรมการผู้จัดการ บริษัท ภัทรนันท์ แอสเซท จำกัด ผู้ประกอบการอสังหาฯรายเล็ก ที่ขยายจากธุรกิจครอบครัวมาร่วมกลุ่มกันตั้งบริษัทเพื่อขยายลงทุน โครงการคอนโดมิเนียมทำเลรอยต่อเมือง ระหว่างพื้นที่รอบกลางและพื้นที่ชั้นใน โดยเลือกที่ทำเลราคาที่ดินยังไม่สูงมาก เพื่อนำมาพัฒนาโครงการในราคาที่ตลาดรับได้ เช่นโครงการแรกที่ทำอยู่ทำเลธนบุรี แต่เดินทางสู่ใจกลางเมืองย่านสาทรได้สะดวก
นอกจากธนบุุรี บริษัทยังสนใจทำเลถนนพระราม3 เพราะราคาที่ดินยังไม่สูงมาก และอีกทำเลที่น่าสนใจคือ ถนนสุขุมวิทก็ยังน่าสนใจ แต่คงต้องขยายออกไปรอบนอก เพราะราคาที่ดินยังอยู่ในเกณฑ์ที่สามารถนำมาพัฒนาและขายในราคาที่ตลาดรับได้ ทำเลการพัฒนาโครงการระดับกลาง จึงขยายออกสู่รอบนอกมากขึ้น เช่น สุขุมวิทช่วงปลาย บางนา พระราม 3
“การลงทุนของบริษัท จะใช้วิธีเลือกหาที่ดินที่เหมาะสม แล้วนำมาพัฒนา เป็นการซื้อที่ดินใหม่ไม่ได้เลือกจากที่ดินแลนด์แบงก์เดิม หรือที่ดินเก่าที่อยู่ในมือ เพราะอาจไม่ตรงกับความต้องการตลาด” นายพรชัย กล่าว
การขยายทำเลการพัฒนาพัฒนาของผู้ประกอบการอสังหาฯ เป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้ราคาที่ดินทำเลชานเมืองปรับตัวสูงขึ้น โดยเฉพาะทำเลรอยต่อพื้นพื้นเมืองชั้นในและพื้นที่รอบนอกกทม. ไม่ว่าจะเป็นสุขุมวิทช่วงบางนา-สำโรง สมุทรปราการ ทำเลราษฎร์บูรณะ บางขุนเทียน นครปฐม
