การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ในช่วง 7 เดือนที่ผ่านมา (มกราคม-กรกฎาคม 2561) มีภาพการลงทุนที่เปลี่ยนไปค่อนข้างชัดเจน โดยเฉพาะการลงทุนโครงการแนวราบ หรือบ้านจัดสรร ทั้งบ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ และทาวน์โฮม รวมถึงบ้านแฝด มีการเปิดตัวเข้าสู่ตลาดมากกว่าปี 2560
ผู้ประกอบการหลายราย ปรับแผนลงทุนจากโครงการแนวสูง ประเภทคอนโดมิเนียมต่างๆ หันมาขยายโครงการแนวราบ ปรับสัดส่วนการลงทุนสู่การพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรมากขึ้น เช่น บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) ที่ก่อนหน้าหนี้พอร์ตเกือบ 100% เป็นโครงการคอนโดมิเนียมแนวสูง ปีนี้ปรับมาสู่บ้านแนวราบ และขยายตลาดลักซ์ชัวรี่ ด้วยการ เปิดตัว “BAAN 365 By LPN”
นายโอภาส ศรีพยัคฆ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร และรักษาการกรรมการผู้จัดการ บริษัท แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ กล่าวว่า แนวโน้มตลาดอสังหาริมทรัพย์ปีนี้ยังคงทรงตัว กำลังซื้อระดับกลาง-ล่างยังไม่ฟื้นตัวดีขึ้น แถมมีแนวโน้มที่จะแย่ลงได้อีก เนื่องจากสงครามการค้าระหว่างประเทศ จะส่งผลกระทบต่อการส่งออกสินค้าเกษตรของไทย ทำให้ธนาคารพาณิชย์ ยังคงเข้มงวดกับลูกค้ากลุ่มนี้ต่อไป
ผู้ประกอบการหลายคน จึงเลี่ยงตลาดระดับกลาง-ล่าง หันไปขยายกลางบน หรือตลาดบนแทน จะเห็นว่ามีโครงการอสังหาฯระดับลักซ์ชัวรี่เปิดตัวใหม่มากขึ้น และนี่ก็เป็นที่มาของโครงการ “BAAN 365 By LPN” ที่ทำเลถนนพระราม 3 เปิดตัวมาเพื่อรองรับลูกค้าระดับบนเป็นหลักด้วยเช่นกัน
แอลพีเอ็น ตั้งเป้ายอดขายโครงการ “BAAN 365 By LPN” ถึงสิ้นปีไว้ที่ 1,200 ล้านบาท ส่วนรายได้ที่อยู่อาศัยแนวราบ ทั้งโครงการนี้และบ้านลุมพินีที่ดำเนินงานโดยบริษัท พรสันติ ปีนี้วางเป้ารายได้ไว้ที่ 2,000 ล้านบาท และจะเพิ่มเป็น 5,000 ล้านบาท ในอีก 3 ปีข้างหน้า หรือมีสัดส่วนราว 30% จากพอร์ตการลงทุนรวมของบริษัท ซึ่งเดิมสัดส่วนโครงการของแอลพีเอ็นจะเป็นแนวสูง 80-90%
ผู้บริหารแอลพีเอ็น กล่าวว่า เมื่อตลาดเปลี่ยนเนื่องจากมี ปัจจัยทั้งภายในและภายนอกเข้ามากระทบ ผู้ประกอบการต่างก็พยายามลดความเสี่ยงต่างกันไป วิธีปรับตัวหลักๆ คือ การขยายตลาดไปในเซ็กเมนต์อื่น เมื่อตลาดกลาง-ล่างกำลังซื้อไม่ดี ก็หันมาขยายไปในธุรกิจที่เกี่ยวข้อง เช่น ปรับจากการสร้างเพื่อขาย หันมาเพิ่มพื้นที่เช่า เป็นต้น ซึ่งในส่วนของแอลพีเอ็น ได้ขยายเซ็กเมนต์ไปยังกลุ่มลักชัวรี่ ขยายอาคารสำนักงาน ขยายธุรกิจบริการด้านวิศวกรรม งานระบบ และการบริหารอาคาร ควบคู่ไปด้วย
นอกจากนี้โครงการลุมพินี ทาวน์ชิป ที่รังสิต ก็ได้ปรับตัวโดยนำคอนโดส่วนที่ยังขายไมหมด ออกมาทำเป็นอพาร์ตจเม้นท์ให้เช่าแทน เพื่อขยายฐานรายได้ จากโครงการที่ลงทุนไปแล้ว โดยเปิดให้เข่าห้องละ 2,000-5,000 บาทส/เดือน
“ลลิล”เมินลงทุนแนวสูงมุ่งแนวราบ
นอกจากแอลพีเอ็นแล้ว ผู้ประกอบการอสังหาฯอีกราย ที่ออกมาประกาศแผนลงทุนครึ่งปีหลังชัดเจน โดยในแผนไม่มีโครงการแนวสูงเลยสำหรับปีนี้ ทั้งที่ก่อนหน้านี้เคยเปิดคอนโดฯชิมลางตลาดมาบ้างแล้ว อย่าง ลลิล พร็อพเพอร์ตี้
โดยนายชูรัชฏ์ ชาครกุล กรรมการรองผู้จัดการใหญ่ บริษัท ลลิล พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่า ในช่วงต้นปีจนมาถึงปัจจุบัน สินค้าที่อยู่อาศัยที่เติบโตสูง เริ่มปรับมาเป็นกลุ่มสินค้าแนวราบ โดยพบว่า 5 เดือนแรกของปีนี้บ้านเดี่ยวเติบโต 9% ทาวน์เฮ้าส์เติบโตมากที่สุด 67% คอนโดมิเนียมเติบโต 30%
สำหรับลลิล พร็อพเพอร์ตี้ สินค้าหลักยังคงเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบ ทั้งบ้านเดี่ยว และทาวน์เฮ้าส์ โดยเน้นเจาะตลาดระดับ B+ ราคาขายต่อยูนิตเฉลี่ยที่ 4-7 ล้านบาท โดยบ้านเดี่ยวเริ่มต้นที่ 4 ล้านบาทไปถึงสูงสุดที่ 10 ล้านบาท และทาวน์เฮ้าส์อยู่ในระดับราคา 2-3 ล้านบาท ยังคงเป็นตลาดใหญ่
แต่กำลังซื้อตลาดระดับกลาง-ล่าง ยังคงได้รับผลกระทบจากปัญหาหนี้ครัวเรือนที่ค่อนข้างสูง และหนี้ส่วนบุคคล โดยเฉพาะคนชั้นกลาง คนรุ่นใหม่ ต้องยอมรับว่ามีปัญหาหนี้บัตรเครดิตหลายใบ มียอดโชว์ในเครดิตบูโรว์ ทำให้แบงก์ไม่ปล่อยสินเชื่อ แต่ลลิลก็ยังคงเน้นตลาดนี้ โดยพยายามช่วยเหลือลูกค้า ด้วยการเปิดให้ผ่อนดาวน์กับธนาคาร เพื่อโชว์วินัยการเงิน ทำให้ธนาคารสามารถปล่อยสินเชื่อได้
เมื่อถามว่าในแผนลลิลปีนี้ ทำไมไม่มีโครงการแนวสูงเลย ผู้บริหารลลิล ตอบเพียงสั้นๆ ว่า “ปล่อยให้คนอื่นเขาทำไปดีกว่า ลลิลขอโฟกัสที่แนวราบเท่านั้น” นายชูรัชฎ์ ย้ำ
ดังนั้นแผนพัฒนาอสังหาฯของลลิล ในอีก 2 ไตรมาสที่เหลือ ซึ่งจะเปิด 6 โครงการใหม่ มูลค่ารวม 3,000 ล้านบาท จึงเป็นโครงการแนวราบทั้งหมด โดยเตรียมเปิด 2 โครงการใหม่ภายในเดือนสิงหาคมนี้ และในช่วงที่เหลือของปี คาดว่าจะเปิดโครงการใหม่อีกราว 4 โครงการ
“แสนสิริ-เอสซี” ขยายพอร์ทแนวราบเพิ่ม
ด้านบริษัท แสนสิริ จำกัด(มหาชน) แม้จะยังคงเน้นหนักการลงทุนคอนโดมิเนียม แต่แผนงานในปี 2561 ก็หันมาเจาะตลาดทาวน์เฮ้าส์ เพิ่มขึ้น โดยนายอุทัย อุทัยแสงสุข ประธานผู้บริหารสายงานปฏิบัติการ บมจ.แสนสิริ กล่าวว่า การกลับมาเน้นทาวน์เฮาส์ ถือเป็นหนึ่งในกลยุทธ์สำคัญของการทำตลาดของแสนสิริในปีนี้
โดยที่ผ่านมาได้เปิดตัวไปแล้ว 11 โครงการ ในระดับราคาระตั้งแต่ 1-3 ล้านบาท กระจายอยู่ทั้งในกรุงเทพ และปริมณฑล มูลค่ารวม 9,600 ล้านบาท เป็นการลงทุนทาวน์เฮ้าส์เพิ่มขึ้น จากปีก่อนที่เปิดตัวเพียง 2 โครงการเท่านั้น นอกจากนี้ ยังได้ขยายการลงทุนบ้านเดี่ยว 8 โครงการ มูลค่า 2 หมื่นล้านบาท
อย่างไรก็ตาม แม้จะเพิ่มการลงทุนประเภททาวน์เฮ้าส์ แต่แสนสิริก็ยังคงขยายโครงการประเภทแนวสูงอย่างต่อเนื่อง เพียงแต่ปรับพอร์ตแนวราบให้มีสัดส่วนเพิ่มขึ้น
เช่นเดียวกับบริษัท เอสซี แอสเสท คอร์ปอเรชั่น จำกัด (มหาชน) นายณัฐพงศ์ คุณากรวงศ์ ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กล่าวถึงแผนขยายการลงทุนเอสซีในช่วงครึ่งหลังปี 2561 ว่า จะมีโครงการใหม่เปิดตัว 15 โครงการ ในจำนวนนี้ จะมีโครงการคอนโดเพียง 1 โครงการเท่านั้น คือ แชมเบอร์ส อ่อนนุช สเตชั่น มูลค่าโครงการ 1,700 ล้านบาท ซึ่งจะเปิดขายในระดับราคา 3-5 ล้านบาท
ที่เหลืออีก 14 โครงการจะเป็นแนวราบทั้งหมด และมีเปิดในทุกระดับราคา เนื่องจากฐานข้อมูลจากช่วงครึ่งแรกของปี 2561 พบว่าโครงการแนวราบขยายตัวสูงมาก ดังนี้
- บ้านหรูราคา 20 ล้านบาทขึ้นไป เติบโต 67%
- บ้านราคา 8-20 ล้านบาท เติบโต 512%
- บ้านราคาน้อยกว่า 5 ล้านบาท เติบโต 132%
อสังหาฯปี’61ปรับฐานครึ่งปีเปิดใหม่ลดรายย่อยเกิดยาก(2)
