COLUMNISTS

ผลกระทบจากภาษีลาภลอย

สุรเชษฐ กองชีพ
ผู้อำนวยการฝ่ายวิจัยตลาด ไรส์แลนด์ (ประเทศไทย)
547

การที่คณะรัฐมนตรีมีมติอนุมัติ ”ร่างพระราชบัญญัติการได้รับประโยชน์จากการพัฒนาระบบสาธารณูปโภคขั้นพื้นฐานด้าน การคมนาคมขนส่งของรัฐ พ.ศ. …” หรือเรียกกันง่ายๆ ว่า  “ภาษีลาภลอย” เมื่อหลายวันที่ 10 กรกฎาคม 2561 ได้ส่งผลให้เกิดกระแสในวงกว้างเช่นกัน แม้ว่ากลุ่มของผู้ที่ได้รับผลกระทบจะไม่ได้มีในวงกว้างมากเทียบเท่ากับพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

สาระสำคัญของร่างพระราชบัญญัติภาษีลาภลอยนั้นคือ การที่ที่ดินใดๆ ของเอกชนมีราคาที่ดินเพิ่มสูงขึ้นจากการที่มีโครงการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐานของรัฐบาลเข้ามาเป็นปัจจัยบวกโดยที่ดินทุกแปลงที่อยู่ในรัศมี 5 กิโลเมตรโดยรอบจากโครงการโครงสร้างพื้นฐาน และที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์นั้นมีการซื้อขายเปลี่ยนมือกันหลังจากที่โครงการโครงสร้างพื้นฐานสร้างเสร็จและราคาที่ดินมีการปรับเพิ่มขึ้นไปแล้ว

โดยในร่างพระราชบัญญัตินี้มีการกำหนดขอบเขตไว้ว่าอสังหาริมทรัพย์ที่มีมูลค่าเกิน 50 ล้านบาทขึ้นไปในรัศมี 5 กิโลเมตรจากโครงการรถไฟความเร็วสูงหรือ ทางด่วน รถไฟทางคู่ รถไฟฟ้า ท่าเรือ หรือโครงการอื่น ๆ ของรัฐบาล ต้องจ่ายภาษีลาภลอยนี้ในส่วนของมูลค่าที่เกิน 50 ล้านบาทในอัตราเบื้องต้นที่ 5% เมื่อมีการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้น

รถไฟฟ้า ไอบิส โรงแรม

ประเภทของอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องจ่ายภาษีลาภลอยนี้ครอบคลุมถึงที่ดิน อาคารชุด โครงการพัฒนาเชิงพาณิชยกรรมที่มีมูลค่าเกิน 50 ล้านบาทขึ้นไป ยกเว้นที่ดินเพื่อการเกษตรกรรมและอสังหาริมทรัพย์ประเภทที่อยู่อาศัย

คนที่ได้รับผลกระทบก็อาจจะเป็นผู้ประกอบการโครงการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นเจ้าของอาคารชุดรอการจำหน่ายหรือเจ้าของอาคารชุดที่ใช้ประโยชน์ในเชิงพาณิชยกรรมที่มีมูลค่าสูงกว่า 50 ล้านบาทขึ้นไปรวมไปถึงเจ้าของที่ดินที่มีการขายที่ดินของตนเองที่อยู่พื้นที่ครอบคลุมตามที่กำหนดหลังจากที่เริ่มมีการก่อสร้างโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ

แต่สุดท้ายแล้วมูลค่าของที่ดินที่เพิ่มขึ้นก็จะมีการนำมาเฉลี่ยลงในราคาขายเมื่อมีการนำมาพัฒนาเป็นโครงการที่อยู่อาศัยเพื่อขายหลังจากที่ซื้อที่ดินมา

ที่ดินของผู้ประกอบการที่พัฒนาโครงการนิคมอุตสาหกรรมต่างๆ ก็อยู่ในข่ายที่ต้องเสียภาษีลาภลอยเช่นกัน รวมไปถึงที่ดินที่มีการพัฒนาเป็นโครงการพาณิชยกรรมทั้งศูนย์การค้า และอาคารสำนักงาน

ผลกระทบจริง ๆ ของร่างพระราชบัญญัตินี้อาจจะยังไม่สามารถบอกได้เพราะว่าเนื้อหาหรือว่ารายละเอียดนั้นยังสามารถมีการเปลี่ยนแปลงได้อยู่ เนื่องจากยังเป็นเพียงร่างพระราชบัญญัติเท่านั้น เพียงแต่กระแสข่าวที่มีการพูดถึงกันนั้นส่วนใหญ่จะอยู่ที่เรื่องของรัศมี 5 กิโลเมตรที่อาจจะกว้างเกินไปเพราะถ้าเป็นในกรุงเทพฯ นั้นครอบคลุมพื้นที่ขนาดใหญ่เลยทีเดียว อีกทั้งถ้าเป็นพื้นที่ต่างจังหวัดก็ครอบคลุมพื้นที่ขนาดใหญ่เช่นกัน

การที่จะเก็บภาษีลาภลอยนี้ศักยภาพของที่ดินก็จำเป็นต้องได้รับการปรับปรุงหรือว่าเพิ่มสิทธิประโยชน์ในการพัฒนาที่ดินให้สอดคล้องกับภาระที่เพิ่มขึ้นด้วย เช่น ผังเมืองควรมีการปรับเพิ่ม FAR หรือมีการเพิ่มโบนัสของที่ดินในพื้นที่ที่ต้องเสียภาษีลาภลอยให้สอดคล้องกันด้วย

การกำหนดให้พื้นที่รอบๆ สถานีรถไฟความเร็วสูงเป็นพื้นที่พาณิชยกรรมที่มีศักยภาพสูงสุดในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ แต่รูปแบบของข้อกำหนดก็ยังไม่เห็น การเปลี่ยนแปลงของผังเมืองต่างๆ ทั้งในกรุงเทพฯ ปริมณฑล หรือจังหวัดตามแนวเส้นทางโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ ก็ยังไม่เห็นเป็นรูปธรรมออกมา ผลกระทบของพระราชบัญญัติภาษีลาภลอยนี้สุดท้ายแล้วก็มาลงที่ผู้บริโภคที่เป็นผู้ซื้อคนสุดท้ายเพราะเมื่อต้นทุนที่ดินสูงขึ้นโครงการอสังหาริมทรัพย์ที่พัฒนาบนที่ดินนั้นๆ ก็ต้องมีราคาเพิ่มขึ้นเช่นกัน

Add Friend Follow