ในฐานะที่พลัส พร็อพเพอร์ตี้ เป็นผู้เชี่ยวชาญด้านบริหารและจัดการอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร ซึ่งหนึ่งในธุรกิจที่สำคัญของ พลัสฯ คือตัวแทนจำหน่ายอสังหาริมทรัพย์ให้กับผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำต่างๆ และยังเป็นตัวแทนด้าน ซื้อ ขาย และปล่อยเช่าให้กับรายย่อย
ตลอดระยะเวลาของการทำงานพบว่า ไม่มีปีไหนเลยที่จะไม่พบกับคำถามเกี่ยวกับฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์ แม้ว่าปัจจุบันประเทศไทยจะก้าวข้ามเหตุวิกฤติเศรษฐกิจครั้งใหญ่มากว่า 20 ปี แต่ผู้ที่เคยผ่านเหตุการณ์ครั้งนั้นก็ไม่เคยลืมเลือน และยังมีความกังวลใจสะท้อนออกมาเป็นคำถามอย่างไม่เคยหยุดหย่อน
การเกิดวิกฤติในปี 2540 นั้น ก่อนจะเกิดเหตุลุกลาม มีองค์ประกอบหลายด้าน ทั้งจากการเก็งกำไรค่าเงิน และการเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงการเก็งกำไรในตลาดหุ้น
แต่ในช่วงก่อนปี 2540 นั้น ต้องยอมรับว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวขึ้นไปอย่างรวดเร็ว กลายเป็นการลงทุนที่หอมหวน นำพาไปสู่การกู้เงินมาลงทุนจนเกินตัว มีการเก็งกำไรขายเปลี่ยนมือกันหลายทอด เกิดความต้องการที่อยู่อาศัยที่เกินความเป็นจริง ตลาดอสังหาริมทรัพย์จึงเติบโตอย่างรวดเร็ว ดั่งฟองสบู่ที่รอวันแตก
เหตุการณ์ครั้งนั้น เปรียบได้กับฝันร้ายของคนไทย สร้างความเสียหายทั้งเชิงเศรษฐกิจ สังคม และลุกลามไปยังประเทศที่เกี่ยวข้องกลายเป็นวิกฤตต้มยำกุ้งที่โด่งดังไปทั่วโลก จึงไม่น่าแปลกใจว่าทำไมแม้ผ่านมากว่า 20 ปี จึงยังมีคำถามเกี่ยวกับสถานการณ์ฟองสบู่อยู่ไม่ขาดสาย
จากการวิเคราะห์ของฝ่ายวิจัยของพลัสฯ เราพบว่า ปัจจุบัน โอกาสที่จะเกิดฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์จนลุกลามไปสู่การเกิดวิกฤตเศรษฐกิจนั้นแทบจะเป็นไปไม่ได้เลย
หากเราพิจารณาจากปัจจัยต่างๆ ทั้งพื้นฐานเศรษฐกิจของประเทศ ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ และรายได้ของประชากร นับว่าแตกต่างจากปี 2540 อย่างมาก โดยพิจารณาจากข้อมูลของธนาคารแห่งประเทศไทยพบว่าในปี 2540 นั้น ดุลบัญชีเดินสะพัดขาดดุล 7.9% ขณะที่ปี 2560 เกินดุล 10.8% อีกทั้งในปี 2540 มีหนี้ต่างประเทศคงค้างมีสูงถึง 109.2 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ ในขณะที่ฐานะทุนสำรองมีเพียง 27 พันล้านดอลลาร์สหรัฐ หรือคิดเป็น 4.05 เท่า
แต่ตัวเลขล่าสุดเมื่อปี 2560 พบว่า มีหนี้ต่างประเทศอยู่ที่ 148 พันล้านดอลลาร์ เทียบกับฐานะทุนสำรองที่มีสูงถึง 199.3 พันล้านดอลลาร์ หรือคิดเป็นเพียง 0.74 เท่า
นอกจากนี้ยังพบว่าสัดส่วนสินเชื่อต่อเงินฝากของระบบธนาคารพาณิชย์ในปี 2540 อยู่ที่ 143.26% ในขณะที่ปี 2560 มีสัดส่วนที่ต่ำกว่าอยู่ที่ 110.85% และตัวเลขที่น่าตกใจอีกอย่างหนึ่งคือในปี 2540 สัดส่วนหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้หรือที่เรียกง่ายๆ ว่า หนี้เสียของธนาคารมีสูงถึง 52.3% ของสินเชื่อรวม แต่ในปี 2560 อยู่ที่ 1.46% เท่านั้น
สำหรับราคาอสังหาริมทรัพย์นั้นในปี 2540 อัตราการเติบโตเฉลี่ยของดัชนีราคาอสังหาริมทรัพย์โดยรวม อยู่ที่ 5.51% ส่วนปี 2560 มีอัตราการเติบโตเฉลี่ยต่ำกว่า อยู่ที่ 1.48%
ทั้งราคาอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันที่ปรับตัวขึ้นมาสูงนั้น มีความสอดคล้องกับมาตรการภาษีที่ดิน ที่กระตุ้นให้นำที่ดินออกมาพัฒนาและหากพิจารณาในส่วนของรายได้ประชากรนั้น ก็พบว่ามีความแตกต่างกันอยู่มาก เพราะในปี 2540 รายได้ประชากรไม่ได้เพิ่มขึ้นมากเพราะเป็นช่วงที่เศรษฐกิจไม่ดี
แต่ปัจจุบันปี 2561 เศรษฐกิจเติบโตไปในทิศทางที่ดี รายได้ประชากรจึงปรับตัวดีขึ้น สอดคล้องกับราคาอสังหาริมทรัพย์ที่ปรับตัวขึ้น และที่สำคัญปัจจุบันยังไม่เกิดภาวะอุปทานล้นตลาด ผู้ซื้อยังมีความมั่นใจในสถานการณ์เศรษฐกิจที่เริ่มคลี่คลาย จึงทำให้ยังเห็นว่ามีความสอดคล้องกันระหว่างอุปทานเสนอขายและสัดส่วนการขายได้จริง รวมทั้งอัตราการเติบโตของอุปทานเหลือขายยังคงอยู่แค่ตัวเลข 1 หลัก คืออยู่ที่ 6-7% ซึ่งแตกต่างจากช่วงต้มยำกุ้งที่สูงถึง 25%
จากข้อมูลที่กล่าวมาข้างต้นจะพบว่าพื้นฐานเศรษฐกิจไทยในปัจจุบันแข็งแกร่ง ภาคธนาคารเองก็ระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อ อีกทั้งแนวโน้มอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์เติบโตจากปัจจัยพื้นฐานที่ได้รับแรงส่งจากการพัฒนาโครงสร้างสาธารณูปโภคของภาครัฐ ไม่ใช่การเติบโตแบบภาพลวงตา
แน่นอนว่าการระมัดระวังตัวของผู้บริโภคที่ยังมาซึ่งคำถามแห่งความกังวลต่อภาวะฟองสบู่นั้น ก็ถือว่าเป็นเรื่องที่ดีที่ทุกภาคส่วนยังคงตระหนักและใส่ใจกับบทเรียนราคาแพง และจากการที่ทุกฝ่ายช่วยกันสอดส่องก็จะทำให้ลดความเสี่ยงไม่ให้เกิดวิกฤตซ้ำ และเมื่อคำถามนั้นได้รับการไขคำตอบแล้วก็เชื่อว่าจะช่วยให้มีแนวทางในการตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้อย่างสบายใจมากขึ้นครับ
