นายประเสริฐ แต่ดุลยสาธิต ประธานเจ้าหน้าที่บริหาร กลุ่มธุรกิจพฤกษาเรียลเอสเตท-พรีเมี่ยม บริษัท พฤกษา เรียลเอสเตท จำกัด(มหาชน) อดีตนายกสมาคมอาคารชุดไทย กล่าวในงานสัมมนา “ผ่ากลยุทธ์ธุรกิจคอนโดมิเนียม ยุค 4.0” ซึ่งจัดโดยสมาคมอาคารชุดไทย ระบุว่าในปี 2560 ที่ผ่านมา ตลาดอสังหาฯมียอดโอนต่างชาติกว่า 7.1 หมื่นล้านบาท ในจำนวนนี้กว่า 27% มาจากยอดโอนคอนโดมิเนียม ซึ่งตลาดใหญ่พบว่าเป็นกลุ่มลูกค้าจีนและฮ่องกง ยอดรวมกว่า 2.3 หมื่นล้านบาท
ยอด 2.3 หมื่นล้านบาทเป็นตัวเลขอย่างเป็นทางการ แต่ในทางปฏิบัติแล้วยอดโอนลูกค้าจีน-ฮ่องกง มีสูงกว่าตัวเลขที่โชว์ถึง 2 เท่า เนื่องจากมีการโอนที่ไม่แจ้งว่าเป็นอสังหาฯ เพราะรัฐบาลจีนมีกฎห้ามโอนเงินออกนอกประเทศเพื่อการลงทุนอสังหาฯ ทำให้หลายรายแจ้งจดทะเบียนเป็นธุรกิจอื่น แต่ในทางปฏิบัติคือการซื้อคอนโดฯ ซึ่งคาดว่าทุนจีน-ฮ่องกง โอนซื้ออสังหาฯจริงถึง 5 หมื่นล้านบาท
โดยส่วนใหญ่เป็นการซื้อขายผ่านตัวแทนขาย หรือโบรกเกอร์ของจีนและฮ่องกง ซึ่งเข้ามาเป็นตัวแทนซื้อขายอสังหาฯในไทยมากกว่า 100 บริษัท โดยอสังหาฯที่ซื้อส่วนใหญ่เป็นคอนโดมิเนียม ในทำเลกรุงเทพฯ ชลบุรี เชียงใหม่ และภูเก็ต ซึ่งได้รับความสนใจจากตลาดจีนเป็นอย่างมาก
“ทุนจีนหลั่งไหลเข้ามาซื้ออสังหาฯไทย เหมือนอาลีบาบามาซื้อทุเรียนไทย” นายประเสริฐ เปรียบเปรยและว่าดีมานด์ตลาดจีนที่มีมหาศาล คือตัวแปรที่ทำให้ตลาดคอนโดไทยขยายตัวมากเป็นประวัติการณ์ ทั้งที่การขายอสังหาฯไทยให้ลูกค้าจีน เป็นราคาที่สูงกว่าขายให้ลูกค้าคนไทย 10-20%
ตลาดคอนโดพุ่งจากเหตุ“แคปิตอลดิสรับชั่น”
นายประเสริฐ ยังกล่าวด้วยว่า ตลอด 12 เดือนที่ผ่านมา สิ่งที่เกิดขึ้นกับธุรกิจอสังหาฯไม่ใช่ตัวแปรการเปลี่ยนแปลงในยุค 4.0 ที่หลายคนพูดว่า เทคโนโลยีเข้ามาดิสรับชั่นหลายธุรกิจต้องเปลี่ยนแปลงไป เช่นธุรกิจสื่อ ธุรกิจธนาคาร แต่สำหรับธุรกิจอสังหาฯ สิ่งที่เกิดขึ้นคือการเข้ามาปั่นตลาดโดยเงินทุน หรืออาจเรียกได้ว่าเป็น แคปิตอล ดิสรับชั่น (Capital Disruption) การหลั่งไหลเข้ามาของเงินทุน โดยเฉพาะจากจีน ถือว่าเป็นตัวแปรสำคัญทำให้ตลาดอสังหาฯเปลี่ยนแปลงครั้งยิ่งใหญ่
นอกจากทุนจีนจะหลั่งไหลเข้ามาในงฝั่งดีมานด์ หรือความต้องการซื้อของลูกค้ารายย่อยแล้ว ทุนจีน ฮ่องกง และญี่ปุ่น ยังหลั่งไหลเข้ามาในฝั่งของซัพพลายด้วย จากการเข้ามาร่วมทุนกับผู้ประกอบการไทย ในการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมในไทย มีบริษัทร่วมทุนโครงการประเภทมิกซ์ยูส หรือการพัฒนาโครงการแบบผสมผสาน กว่า 33 โครงการมูลค่ารวมกว่า 1.1 ล้านล้านบาท ส่วนใหญ่เกาะทำเลบนถนนพระราม 1 และถนนพระราม 4 เป็นหลัก
ในจำนวนนี้แบ่งเป็นทุนจีน ฮ่องกง ญี่ปุ่น และสิงคโปร์ ในสัดส่วนดังนี้
- บริษัทร่วมทุนจีน-ฮ่องกง จำนวน 19 บริษัท มูลค่ารวม 3.3 แสนล้านบาท
- บริษัทร่วมทุนญี่ปุ่น จำนวน 10 บริษัท มูลค่ารวม 2.5 แสนล้านบาท
- บริษัทร่วมทุนสิงคโปร์ จำนวน 5 บริษัท มูลค่ารวม 3.1 หมื่นล้านบาท
จะเห็นได้ว่าบริษัทอสังหาฯที่ร่วมทุนต่างชาติ ส่วนใหญ่เป็นผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดซึ่งมีศักยภาพ และเมื่อได้ร่วมทุนกับต่างชาติ ยิ่งทำให้การขยายลงทุนใหญ่ขึ้น เพราะมีเม็ดเงินที่พร้อมลงทุนได้มากขึ้น
นอกจากนี้ที่ผ่านมาบริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ยังมีการปรับตัวค่อนข้างมาก การร่วมทุนเป็นหนึ่งของการปรับตัวที่ทำให้แต่ละบริษัทมีเม็ดเงินพร้อมลงทุนได้มากขึ้น แต่ขณะเดียวกันหลายบริษัทก็ปรับตัวโดยการเปลี่ยนโครงสร้าง ปรับตัวเป็นโฮลดิ้งคัมปานี พร้อมสำหรับการร่วมทุนมากขึ้น ซึ่งเปลี่ยนแปลงเยอะมากในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา
นอกจากนี้ก็มีการปรับตัว ในการเจาะตลาดที่เปลี่ยนไปเช่น พฤกษาเรียลเอสเตท แยกบริษัทเป็นโฮลดิ้งคัมปานี ขณะที่แอลพีเอ็น ปรับตัวจากสินค้าแนวสูงหันมาเจาะแนวราบ เช่นเดียวกับ สิงห์เอสเตท ที่ขยายตลาดแนวราบมากขึ้น ส่วนบริษัท พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค มีการตัดขายที่ดินเพื่อทำกำไร เป็นต้น
ภาพรวมครึ่งปีแรกอสังหาฯโต 17%
อย่างไรก็ตาม เมื่อหันมามองภาพรวมอสังหาฯในครึ่งแรกของปี 2561 ที่ผ่านมา นายประเสิรฐ กล่าวว่ามีตัวเลขการเติบโตของตลาดอสังหาฯในภาพรวมอยู่ที่ 17% ในจำนวนนี้หากแบ่งตามประเภทอสังหาฯจะพบว่า
- ตลาดคอนโดมิเนียมโต 18%
- ตลาดทาวน์เฮ้าส์โต 14%
- ตลาดบ้านแฝดโต 5%
- ตลาดบ้านเดี่ยวโต 22%
นอกจากนี้ยังพบว่าตลาดอสังหาต่างจังหวัดเริ่มฟื่นตัว ในหลายพื้นที่มีอัตราการเติบโตที่น่าสนใจ เช่น อสังหาฯชลบุรีโต 48% ภูเก็ตโต 96% และเชียงใหม่โต 18% ทั้งนี้หากดูตัวเลขยอดโอนจะพบว่า 5 เดือนที่ผ่านมาของปี 2561 จำนวนยูนิตโต 37% และในแง่มูลค่าเติบโต 39%
ภาพรวมอสังหาฯดีคอนโดฯโตต่อเนื่อง
ด้านดร.เกษรา ธัญญลักษณ์ภาคย์ รองประธานเจ้าหน้าที่บริหาร บริษัท เสนาดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) กล่าวว่าภาพรวมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ปีนี้ยังคงเติบโตดี โดยเฉพาะอย่างยิ่งการพัฒนาคอนโดมิเนียม แม้จะมีการแข่งขันรุนแรง จากผู้ประกอบการทั้งไทย และต่างชาติ แต่ก็ยังเป็นตลาดที่น่าลงทุน และคุ้มค่าต่อการพัฒนา เพราะตลาดยังคงมีกำลังซื้อที่ดี
หากดูจากตัวเลขการเติบโตของจีดีพี หรือรายได้มวลรวมประเทศที่ปีนี้คาดว่าจะโต 4% ถือว่าอยู่ในเกณฑ์ที่ดี คนมีรายได้เพิ่มขึ้นมีการจับจ่ายใช้สอย ซึ่งจากข้อมูลธนาคาแห่งประเทศไทย ระบุว่าการเติบโตของจีดีพีที่เพิ่มขึ้นจากการใช้จ่ายประชาชน สัดส่วน 20% เป็นการใช้จ่ายเรื่องที่อยู่อาศัย จะเห็นว่าตลาดยังเติบโตได้ดี และต่อเนื่อง
แต่ตลาดก็เริ่มเปลี่ยนไปตามสัดส่วนโครงสร้างประชากร ซึ่งขณะนี้จะเห็นว่าสังคมกำลังปรับสู่สังคมผู้สูงวัยมากขึ้น การพัฒนาอสังหาก็อาจปรับตัวเข้าหาตลาดผู้สูงวัยมากขึ้น และเป็นสังคมที่อยู่คนเดียวมากขึ้น ที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดก็ตอบโจทย์ได้เป็นอย่างดี
ในส่วนของเสนาดีเวลลอปเม้นท์ ก็ยังคงขยายการลงมุนคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะในส่วนที่ร่วมทุนกับกลุ่มฮันคิว ที่ผ่านมาพัฒนาไปแล้ว 7 โครงการ มูลค่ารวม 2.3 หมื่นล้านบาท ก็ยังคงเติบโตในอัตราที่น่าพอใจ ตลาดอสังหาฯเปิดกว้าง และทุนต่างชาติก็เข้ามาช่วยทำให้ตลาดขยายตัวมากขึ้น
