COLUMNISTS

นโยบาย ‘อสังหาฯ’ รัฐบาลเดินสวนทางแบงก์ชาติ

จิตติศักดิ์ นันทพานิช
จิตติศักดิ์ นันทพานิช จุดตัดความคิด
226

หลายปีที่ผ่านแบงก์ชาติในฐานะผู้พิทักษ์เสถียรภาพ แสดงความกังวลต่อความเสี่ยงที่จะเกิดภาวะฟองสบู่ในภาคอสังหาริมทรัพย์ จากการแข่งขันในตลาดที่อยู่อาศัย และการปล่อยสินเชื่อของแบงก์พาณิชย์มาโดยตลอด

ต้นปีที่ผ่านมามีเสียงตีระฆังรัวๆ ออกมาจากวังบางขุนพรหมอีกครั้ง โดย คณะกรรมการนโยบายการเงิน (กนง.) ให้ แบงก์ชาติ ติดตามภาวะอสังหาริมทรัพย์ที่สถาบันการเงินมีการแข่งการปล่อยสินเชื่อ

ผู้ว่าแบงก์ชาติ
วิรไท สันติประภพ

ดร.วิรไท สันติประภพ ผู้ว่าการแบงก์ชาติ ได้ออกมาเตือนสถาบันการเงินบางแห่งให้มีกระบวนการบริหารความเสี่ยงมากขึ้น รวมทั้งพิจารณาความสามารถในการชำระหนี้ของครัวเรือน เขาเน้นย้ำด้วยว่า สถาบันการเงินบางแห่งปล่อยสินเชื่ออสังหาฯให้รายย่อยโดยให้ LTV (สัดส่วนต่อสินเชื่อต่อมูลค่าอสังหาริมทรัพย์) สูงขึ้น

นอกจากนี้ สัดส่วนหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (เอ็นพีแอล) ของสินเชื่ออสังหาฯช่วงปลายปี 2560 ที่เพิ่มสูงสุดในกลุ่มสินเชื่อรายย่อยด้วยกัน ยังเป็นอีกปัจจัยที่ทำให้แบงก์ชาติต้องจับตาการขยับตัวของสินเชื่ออสังหาฯอย่างไม่วางตา

กลางปีที่ผ่านมาหมาดๆ ผู้ว่าการแบงก์ชาติ ออกมายอมรับ(อีกครั้ง)ว่า กังวลต่อการแข่งขันปล่อยสินเชื่ออสังหาฯ โดยเฉพาะกลุ่มราคาปานกลางถึงสูง คราวนี้ย้ำด้วยว่า(แบงก์ชาติ) พบวงเงิน LTV หรือ สินเชื่อต่อมูลค่าอสังหาฯ มีแนวโน้มสูงขึ้นจากเกณฑ์ที่แบงก์ชาติกำหนด คือสินเชื่อแนวราบ วงเงินปล่อยกู้ไม่เกิน 95 %(ของมูลค่า) ส่วนคอนโดมิเนียมไม่เกิน 90% (ของมูลค่า) ซึ่งสะท้อนให้เห็นความเสี่ยงของแบงก์ที่เพิ่มขึ้น

ผู้ว่าการฯยืนยันแบงก์ชาติต้องดู (แบงก์พาณิชย์) เพื่อไม่ให้เป็นวิธีปฎิบัติของตลาด นัยหนึ่งคือทำจนคุ้นเคยทั้งที่รู้ว่าเป็นการเพิ่มความเสี่ยง พร้อมกับเรียกร้องให้แบงก์พาณิชย์อย่าดูแต่ LTV อย่างเดียว ต้องดูหลายอย่าง อาทิ อัตราส่วนหนี้สินต่อรายได้(DSR) เพื่อไม่ให้เอื้อต่อการเก็งกำไรมากเกินไป หรือ เป็นการซื้อบ้านหลังที่สอง ซึ่งอาจทำให้เกิดความเก็งกำไรและความเสี่ยงได้

ทั้งนี้ แบงก์ชาติ นำกฎ LTV มาใช้ตั้งแต่ปี 2552 โดยพุ่งเป้าไปที่ อสังหาฯมูลค่ามากกว่า 10 ล้านบาท ก่อนขยายเป็นทุกระดับราคาและทุกประเภทในปี 2555

ถอดความจากข่าวสิ่งที่ ดร.วิรไท กังวลคือ สัดส่วนหนี้ครัวเรือนที่ยังอยู่ในระดับสูง ซึ่งอาจเป็นปัจจัยฉุดรั้งการบริโภค ดังนั้นจึงต้องติดตามในบางจุดที่อาจสร้างความเปราะบางให้กับเสถียรภาพการเงินในอนาคต

ความกังวลของแบงก์ชาติต่อสถานะสินเชื่ออสังหาฯ ถูกตอกย้ำอีกครั้งใน การประชุมร่วมระหว่าง กนง.กับ กนส. หรือ คณะกรรมการนโยบายสถาบันการเงิน ครั้งล่าสุดต้นเดือนกรกฎาคมที่ผ่านมา ผลสรุปจากการประชุมที่เผยแพร่ต่อสาธารณะระบุว่า สินเชื่ออสังหาฯ มีความเปราะบางมากขึ้น โดยมีเหตุผลหลักดังนี้

สินเชื่อที่อยู่อาศัยปล่อยใหม่ แอลทีวี เกิน 90 % เพิ่มขึ้น อัตราส่วนสินเชื่อต่อรายได้ผู้กู้ (LTI) สูงขึ้น การให้สินเชื่อกับผู้มีรายได้น้อยสูงขึ้น และ หนี้ไม่ก่อให้เกิดรายได้(NPL)สูงขึ้น ผู้ประกอบการระดมทุนด้วยการกู้แบงก์และออกหุ้นกู้เพิ่มขึ้นส่งผลให้อุปทานในอนาคตเร่งตัวขึ้น สต็อกคอนโดราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาทบางทำเลค้างมาก อุปทานพื้นที่สำนักงานและค้าปลีกอาจเร่งตัวจากโครงการผสมผสานที่ผู้ประกอบการแข่งกันพัฒนาในอนาคต

ลองสำรวจข้อมูลที่นำมาซึ่งความกังวลแบงก์ชาติ พบว่า เอ็นพีแอล สินเชื่อที่อยู่อาศัย ไตรมาสแรกปีนี้ อยู่ที่ 3.38 % เพิ่มขึ้นจากไตรมาสุดท้ายปี 2560 (ที่มา:ธปท.) หนี้ครัวเรือนทรงตัวอยู่ในระดับสูง 80.6 % ต่อจีดีพี (ที่มา: สศช.)

สต็อกคอนโดระดับราคาระหว่าง ต่ำกว่า 500,000-3,000,000 บาท ยอดรวม ณ สิ้นมิถุนายนมี 53,109 หน่วย โดย 86 % เป็นกลุ่มราคา 1,000,000-3,000,000 บาท (ที่มา:เออาร์อีเอ)

การออกหุ้นกู้ ณ วันที่ 15 กรกฎาคม มีบริษัท อสังหาฯ ทั้งในและนอกตลาดหุ้นออกหุ้นกู้ 23 ราย รวม 62,280 ล้านบาท เช่น แลนด์แอนด์เฮ้าส์ แสนสิริ รายละ 6,000 ล้านบาท เท่ากัน ตามด้วย พฤกษา โฮลดิ้งส์ 5,500 ล้านบาท ออริจิ้น 3,600 ล้านบาท อนันดา 3,500 ล้านบาท เป็นต้น (ที่มา :กลต.)

ส่วนแผนพัฒนาโครงการใหม่ปีนี้ทุกบริษัทตั้งขยายโครงการมากกว่ากว่าปีก่อนหน้าทั้งสิ้น อาทิ (ตัวเลขวงเล็บจำนวนโครงการที่พัฒนาในปี2560) พฤกษาฯ 75 โครงการ (72) มูลค่า 66,000 ล้านบาท แสนสิริ 31 โครงการ(14) 63,000 ล้านบาท ศุภาลัย 35 โครงการ(24) มูลค่า 4,000 เอพี 34 โครงการ(22มูลค่า 49,000 ล้านบาท เป็นต้น (จากการสำรวจ)

ทว่า … ในขณะที่เสียงระฆังเตือนจากแบงก์ชาติดังถี่ขึ้นๆ ตลาดสินเชื่ออสังหาฯ ยังขยายตัวอย่างคึกคักตามการขยายตัวของตลาดอสังหาริมทรัพย์ฯ แบงก์พาณิชย์ส่วนใหญ่ ยังปล่อยสินเชื่อให้ลูกค้าที่ผ่านการคัดกรองแล้วมากกว่าเกณฑ์กำหนดของหลักประกัน โดยผ่านการให้สินเชื่อเพิ่มเติมเพื่อตกแต่ง

ตัวอย่างที่ชัดคือ การแถลงข่าวผลประกอบการครึ่งปีแรก (2561) ของ ธนาคารอาคารสงเคราะห์(ธอส.) เมื่อ สัปดาห์ก่อนหน้านี้ ฉัตรชัย ศิริวิไล กรรมการผู้จัดการ ออกมาโชว์ผลงานว่า ธนาคารสามารถปล่อยสินเชื่อใหม่ได้มากกว่า 1.05 แสนล้านบาท เพิ่มจากปีก่อนหน้า 53.67 % จำนวน 85,200 บัญชี โดย 51,400 บัญชีหรือมากกว่า 64 % เป็นผู้มีรายได้น้อยและปานกลาง วงเงินกู้ไม่เกิน 2 ล้านบาท

เขาประกาศด้วยว่าเป็นครั้งแรกในประวัติศาสตร์ที่ ธอส. สามารถปล่อยกู้ทะลุแสนล้านบาทภายใน 6 เดือน พร้อมกับย้ำอย่างมั่นใจว่าปีนี้ ธอส. สามารถปล่อยสินเชื่อได้ตามเป้า 1.89 แสนล้านบาทแน่นอน อนึ่ง ธอส. เป็นผู้นำตลาดสินเชื่อที่อยู่อาศัยมีส่วนแบ่งการตลาดราว 31 % ของสินเชื่อรวม

ยอดปล่อยกู้ของธอส.สร้างสถิติใหม่ไม่ใช่เรื่องแปลก !!!

ที่ระบุเช่นนั้น เพราะปีนี้รัฐบาลมอบของขวัญปีใหม่ให้ประชาชนมีบ้านเป็นของตัวเองผ่าน 3 โครงการ คือ โครงการสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพื่อสวัสดิการแห่งรัฐสำหรับผู้ได้รับสิทธิในบัตรสวัสดิการแห่งรัฐ วงเงิน 30,000 ล้านบาท

ตามด้วย โครงการ สินเชื่อที่อยู่อาศัยเพื่อสวัสดิการแห่งรัฐสำหรับบุคลากรของรัฐ อีก 30,000 ล้านบาท และโครงการสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพื่อสวัสดิการแห่งรัฐ 3 จังหวัดชายแดนใต้อีก 1,000 ล้านบาท โดยมีธอส.เป็นแกนหลักสนับสนุนสินเชื่อ นอกจากนี้รัฐบาลยังมีนโยบายให้ การเคหะแห่งชาติ เร่งจัดหาที่อยู่อาศัยให้ผู้มีรายได้น้อยเพิ่มเติมโดยร่วมกับแบงก์รัฐเช่นกัน

ขณะที่รัฐมีนโยบาย เปิดโอกาสให้กลุ่มคนกลาง-ล่าง เข้าถึงแหล่ง สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยมากขึ้น แบงก์ชาติก็ส่งสัญญาณกังวลต่อ ความเสี่ยงการขยายตัวของสินเชื่อที่อยู่อาศัยของผู้มีรายได้น้อยมากขึ้น ?

เท่ากับว่าเวลานี้นโยบายด้านอสังหาฯของรัฐบาลในนามสวัสดิการแห่งรัฐ กับนโยบายการเงินของแบงก์ชาติในนามเสถียรภาพ กำลังเดินสวนทางกัน หากสถานการณ์ยังไม่เปลี่ยนทิศทาง สุดท้ายจะต้องมีผลออกมา อย่างใด อย่างหนึ่ง แน่นอน

Add Friend Follow