พลัส พร็อพเพอร์ตี้ เผยอสังหาริมทรัพย์หั่นราคาลงจากที่เปิดขายในช่วงแรก 7 – 15% แนะโอกาสทองของนักลงทุนที่มีความพร้อมเข้าช็อปของถูก โดยเฉพาะการซื้อลงทุนปล่อยเช่าต่อ ยังให้ผลตอบแทนดี คาดปี 2563–2565 มีคอนโดฯสร้างเสร็จเพิ่มมาอีก 147,429 ยูนิต
นางสาวสุวรรณี มหณรงค์ชัย รองกรรมการผู้จัดการสายงานพัฒนากลยุทธ์และบริหารสินทรัพย์ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด เปิดเผยว่า แม้ว่าสถานการณ์การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันจะลดความร้อนแรงลดลงเมื่อเทียบกับในอดีต จากปัจจัยลบต่างๆที่เกิดขึ้น แต่ก็ส่งผลให้ราคาคอนโดมิเนียมปรับลดลงต่ำกว่าราคาช่วงที่เปิดขายในช่วงแรกราว 7-15%
ทั้งนี้ สอดคล้องกับดัชนีราคาห้องชุดที่อยู่ระหว่างการขายในกรุงเทพและปริมณฑลที่ชะลอตัวตั้งแต่ไตรมาสที่ 2/2562 ดังนั้นช่วงที่ราคาคอนโดมิเนียมปรับลดลงจากระดับปกติเช่นในตอนนี้จึงเป็นจังหวะที่ดีสำหรับคนที่มีความพร้อม โดยเฉพาะนักลงทุนระยะยาว โอกาสในจังหวะนี้อยู่ที่ได้ห้องที่มีราคาถูกพร้อมสามารถปล่อยเช่าได้ทันที
จากการสำรวจของฝ่ายวิจัยและพัฒนา พลัส พร็อพเพอร์ตี้ พบว่าแม้ภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์จะซบเซาแต่ตลาดเช่ายังคงเติบโตให้ผลตอบแทนที่ดี โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมยังสร้างผลตอบแทนที่คุ้มค่า โดยพื้นที่กรุงเทพชั้นในที่มีผลตอบแทนการปล่อยเช่าเฉลี่ย 4.0% กรุงเทพชั้นกลาง 3.3% และกรุงเทพชั้นนอก 4.1%
นอกจากนี้ จากการสำรวจพบว่า ปี 2560-2562 มีจำนวนคอนโดมิเนียมที่สร้างเสร็จและเป็นโครงการที่ยังขายอยู่ในตลาดราว 405 โครงการ อุปทานสะสมอยู่ที่อยู่ที่ 215,479 ยูนิต ซึ่งลดลงจากปีก่อน เนื่องจากมีอุปทานดูดซับไปบ้างแล้ว ประกอบกับโครงการใหม่ที่เปิดขายในช่วง 1-2 ปี ที่ผ่านมายังสร้างไม่เสร็จ
อย่างไรก็ตาม ในอนาคตคาดว่าจะมีห้องที่สร้างเสร็จจำนวนมากในปี 2563 – 2565 ราว 147,429 ยูนิต จาก 247 โครงการ กดดันให้ผู้ประกอบหลายรายเร่งระบายสินค้าในตลาด เห็นได้จากบางพื้นที่ปรับลดราคาลง โดยการจัดโปรโมชั่นเพื่อกระตุ้นยอดขาย
หากพิจารณารายพื้นที่ พบว่ากรุงเทพชั้นใน มีคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จและยังคงมีการขายอยู่ 68 โครงการ พื้นที่ดังกล่าวครอบคลุมบริเวณ เพลินจิต-ชิดลม สีลม-สาทร และสุขุมวิท เป็นทำเลที่มีศักยภาพ ส่งผลให้ราคาที่ดินในบริเวณดังกล่าวเพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่องเฉลี่ย 10% ต่อปี ผลักดันให้ราคาของคอนโดมิเนียมเพิ่มสูงขึ้นตาม ขณะที่ตลาดเช่าในทำเลนี้อยู่มีอัตราค่าเช่าราว 20,000-35,000 บาทต่อเดือน ส่งผลให้คอนโดมิเนียมในพื้นที่กรุงเทพชั้นในมีผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 4.0%
ส่วนพื้นที่กรุงเทพชั้นกลาง ครอบคลุมพื้นที่ พระราม3 พญาไท อนุเสาวรีย์ สะพานควาย จตุจักร ลาดพร้าวและรัชดา มีคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จจำนวน 60 โครงการ ในจำนวนนี้ 45% อยู่บริเวณลาดพร้าว-โชคชัย 4 และรัชดา-พระราม 9 มีอัตราค่าเช่า 13,000-20,000 บาทต่อเดือน โดยได้รับอานิสงส์จากการเปิดให้บริการรถไฟฟ้าสายสีเขียวส่วนต่อขยาย ขณะที่ภาพรวมย่านนี้มีผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าเฉลี่ยอยู่ที่ 3.3%
พื้นที่กรุงเทพชั้นนอกหรือเขตชานเมือง เป็นบริเวณที่มีอุปทานสร้างเสร็จสะสมมากที่สุดราว 70% มีคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จจำนวน 127 โครงการ มีผลตอบจากการปล่อยเช่าเฉลี่ย 4.1% อุปทานส่วนใหญ่อยู่ในระดับราคาต่ำกว่า 75,000 บาทต่อตารางเมตร โดยอัตราค่าเช่าส่วนใหญ่อยู่ในช่วง 6,500-8,500 บาท
ภาพรวมที่เกิดขึ้นทำใหเห็นว่า แม้ปัจจุบันจะไม่ใช่ปีที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์มีความคึกคัก แต่เป็นปีที่น่าสนใจสำหรับนักลงทุนที่มีความพร้อมและเน้นลงทุนในระยะกลาง-ยาว เพราะเป็นโอกาสดีที่จะได้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคาที่ถูกลง มีโอกาสได้รับผลตอบแทนที่คุ้มค่าทั้งในแง่ของการเพิ่มขึ้นของส่วนต่างราคาในอนาคต ตลอดจนรายได้จากค่าเช่าจากพื้นที่ที่ยังคงมีศักยภาพในการเติบโต
อย่างไรก็ตาม การเลือกซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อลงทุนในแต่ละทำเล ควรพิจารณาที่ตั้งและแนวโน้มของอุปทาน ศักยภาพในพื้นที่และกำลังซื้อที่จะเข้ามาในพื้นที่ เนื่องจากเริ่มเห็นการลดราคาในบางโครงการบริเวณกรุงเทพรอบนอกที่ลดราคาต่ำกว่าราคาที่เคยเปิดขายในช่วงแรกเพื่อกระตุ้นยอดขาย
ขณะเดียวกัน การลงทุนยังต้องพิจารณาถึงจำนวนอุปทานใหม่ที่จะเกิดในอนาคต ศักยภาพการเติบโตในพื้นที่ กำลังซื้อของผู้บริโภค ซึ่งหากพื้นที่มีจำนวนอุปทานที่มากเกินไป ขณะที่อุปสงค์ยังอยู่ในวงจำกัดจะส่งผลต่อระดับราคาและผลตอบแทนที่อาจลดลงได้
