ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ วิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยย้อนหลัง 10 ปี เพื่อให้ผู้บริโภคได้เห็นภาพรวมของการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในรอบทศวรรษที่ผ่านมา พร้อมทั้งคาดการณ์แนวโน้มล่วงหน้าไปอีก 10 ปี เพื่อให้ผู้ประกอบการ ผู้ซื้อ ผู้ขาย หรือผู้เช่า ได้เห็นภาพการเติบโตและวิวัฒนาการต่าง ๆ ได้อย่างเป็นรูปธรรมและชัดเจน ซึ่งมีผลต่อการวางแผนการลงทุนในระยะยาว
ทั้งนี้ ผลสำรวจพบว่า ปัจจัยสำคัญที่ทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ปรับตัวเพิ่มขึ้นคือ ราคาที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้นอย่างต่อเนื่อง โดยเฉพาะใจกลางเมือง อ้างอิงจากราคาประเมินที่ดินฉบับใหม่ที่เลื่อนประกาศใช้จากปี 2563 เป็นปี 2564 ซึ่งคาดว่า หลังจากมีการประเมินรอบใหม่อีกครั้งราคาที่ดินจะปรับเพิ่มขึ้นจากรอบประเมินก่อนหน้าถึง 10% ปัจจุบันราคาประเมินรอบใหม่สูงสุดอยู่ที่ประมาณ 1 ล้านบาทต่อตารางวา (สีลม, เพลินจิต, พระราม 1, วิทยุ) โดยราคาตลาดจะได้เห็นราคาที่สูงถึง 3 ล้านบาทต่อตารางวาอย่างแน่นอน
ด้านรูปแบบที่อยู่อาศัยใจกลางเมืองยังคงเป็นคอนโดมิเนียมซึ่งมีความคุ้มค่าในการพัฒนาโครงการมากกว่าโครงการรูปแบบอื่น เนื่องจากราคาที่ดินค่อนข้างสูง โดยเฉพาะตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า ซึ่งในปี 2570 ที่เป็นปีสุดท้ายของแผนการพัฒนาโครงข่ายรถไฟฟ้าในกรุงเทพฯ จะมีรถไฟฟ้ารวมทั้งหมด 11 สาย จำนวน 297 สถานี ระยะทางรวม 466.1 กิโลเมตร จะได้เห็นภาพคอนโดมิเนียมเพิ่มมากขึ้น และคาดว่าจะเริ่มเห็นภาพการพัฒนาโครงการรูปแบบมิกซ์ยูส (Mixed-use) และคอนโดมิเนียมแบบลีสโฮลด์ (Leasehold) มากขึ้น เพื่อลดความเสี่ยงและสร้างผลตอบแทนระยะยาวให้กับผู้ประกอบการ
ปัจจุบันเริ่มเห็นผู้พัฒนาโครงการหลายรายให้ความสำคัญกับเทคโนโลยีที่ช่วยอำนวยความสะดวกสบายให้กับลูกบ้าน มีการนำระบบปัญญาประดิษฐ์ (artificial intelligence หรือ AI) และแอปพลิเคชันต่าง ๆ มาเป็นส่วนหนึ่งของการบริการหลังการขาย ซึ่งในอนาคตคาดว่าจะเป็นมาตรฐานของการพัฒนาโครงการ ตอบรับทั้งกลุ่มคนรุ่นใหม่และสังคมผู้สูงอายุเพื่ออำนวยความสะดวกและเพิ่มความปลอดภัยให้กับผู้อยู่อาศัยมากขึ้น
นอกจากนี้ยังจะเห็นภาพการร่วมทุน ระหว่างผู้พัฒนาโครงการ หรือภาคธุรกิจที่เกี่ยวเนื่อง เช่น ด้านนวัตกรรมต่าง ๆ ทั้งไทยและต่างชาติ อาทิ ญี่ปุ่นและจีนมากขึ้น ซึ่งข้อดีคือผู้ซื้อจะได้สินค้าที่มีคุณภาพและได้มาตรฐานระดับสากลมากขึ้น โดยทำเลหลักในการพัฒนายังคงอยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯ – ปริมณฑล
อย่างไรก็ตาม แม้ว่าอสังหาฯ ต่างจังหวัดยังคงชะลอตัว แต่จังหวัดทางภาคตะวันออก อาทิ ชลบุรี มีการพัฒนาโครงการมากขึ้นจากอานิสงส์ของโครงการอีอีซี ขณะที่ผู้ประกอบการยังแข่งขันกันเปิดโครงการในพื้นที่ใจกลางเมืองและพื้นที่รอบนอกตามเมกะโปรเจกต์ของรัฐบาล และหันมาพัฒนาโครงการแนวราบมากขึ้น เพื่อเจาะกลุ่มเรียล ดีมานด์ ทดแทนกลุ่มนักลงทุนที่หายไปจากมาตรการแอลทีวี
ขณะที่ระบบโครงสร้างพื้นฐาน อาทิ รถไฟฟ้าส่วนต่อขยายสายต่าง ๆ ยังคงเป็นตัวขับเคลื่อนให้เกิดทำเลศักยภาพใหม่ๆ ขึ้นมา โดยเฉพาะรถไฟฟ้าที่เชื่อมต่อกับตัวเมืองชั้นในได้สะดวก อาทิ สายสีน้ำเงิน เขียว เหลือง และส้ม
นอกจากนี้ ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ ยังได้วิเคราะห์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ไทยย้อนหลัง 10 ปี เพื่อให้ผู้บริโภคได้เห็นภาพรวมของการพัฒนาตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในรอบทศวรรษที่ผ่านมา โดยพบว่า ตั้งแต่กรุงเทพฯ มีรถไฟฟ้าบีทีเอส ให้บริการเมื่อปี 2542 และรถไฟฟ้าใต้ดิน เอ็มอาร์ที เมื่อปี 2547 ก่อนจะขยายไปสู่เส้นทางอื่น ๆ ทั้งในกรุงเทพฯ และปริมณฑล ทำให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่กรุงเทพฯ และบริเวณโดยรอบมีการเปลี่ยนแปลงอย่างเห็นได้ชัด รูปแบบการอยู่อาศัยของคนกรุงเทพฯ จากเดิมที่เป็นรูปแบบแนวราบ เริ่มปรับเปลี่ยนเป็นแนวสูง หรือคอนโดมิเนียมมากขึ้น โดยเฉพาะตามแนวรถไฟฟ้า
โดยช่วงเวลา 10 ปีที่ผ่านมา พื้นที่ใจกลางเมืองตามแนวรถไฟฟ้ากลายเป็นที่อยู่อาศัยรูปแบบคอนโดมิเนียม เจาะกลุ่มคนรุ่นใหม่ และผู้ที่ทำงานใจกลางเมือง ส่วนพื้นที่ชานเมืองจะล้อมรอบด้วยบ้านเดี่ยว และทาวน์เฮ้าส์
สิ่งที่มาพร้อมกับการขยายโครงข่ายรถไฟฟ้าคือ ราคาที่ดินและที่อยู่อาศัยสูงขึ้น ผลักดันให้ผู้ที่รายได้ไม่มากนักต้องออกไปอยู่พื้นที่ชานเมืองมากขึ้น โดยราคาที่ดินในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา เพิ่มขึ้นโดยเฉลี่ยปีละประมาณ 8% ขณะที่รายได้ของผู้บริโภคปรับขึ้นเพิ่มเพียง 3% หมายความว่ารายได้ปรับเพิ่มขึ้นไม่ทันราคาที่ดินและที่อยู่อาศัย ทำให้ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยต้องอยู่ในคอนโดมิเนียมที่มีขนาดห้องเล็กลงเรื่อย ๆ จากกำลังซื้อที่เท่าเดิม ขณะที่ราคาที่ดินแพงขึ้น โดยปัจจุบันตามกฎหมายกำหนดให้คอนโดมิเนียมมีพื้นที่ใช้สอยน้อยที่สุดอยู่ที่ 21 ตารางเมตรต่อห้อง
ปัจจัยสำคัญที่กระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ ได้เป็นอย่างมากซึ่งส่งผลทั้งปัจจัยบวกและปัจจัยลบ คือ มาตรการของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) และภาครัฐ เช่น มาตรการสนับสนุนการซื้อบ้านหลังแรก ซึ่งส่งผลให้ตลาดเติบโตตามระยะเวลาของมาตรการ แต่ก่อนหรือหลังจากนั้นตลาดมักชะลอตัวเพื่อปรับเข้าสู่ภาวะสมดุล และทำให้หนี้ครัวเรือนเพิ่มสูงขึ้น ทั้งนี้ จากข้อมูลของ สำนักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ (สศช.) พบว่า โดยเฉลี่ยหนี้จากสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยมีสัดส่วนอยู่ที่ประมาณ 33% ของหนี้ครัวเรือนทั้งหมด
ในช่วง 10 ปีที่ผ่านมา คนไทยมีแนวโน้มซื้อที่อยู่อาศัยมากขึ้น โดยสัดส่วนคนเป็นหนี้เพื่อที่อยู่อาศัยปรับตัวเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องในทุกช่วงอายุ จากข้อมูลของ สศช. พบว่า พฤติกรรมการซื้อที่อยู่อาศัยของคนไทยส่วนใหญ่มักเริ่มซื้อในช่วงอายุ 31-40 ปี
