COLUMNISTS

จะเกิดขึ้นหรือไม่! ราคาอสังหาริมทรัพย์ดิ่งเหมือนช่วงวิกฤตปี 40

สุวรรณี มหณรงค์ชัย
รองกรรมการผู้จัดการสายงานพัฒนากลยุทธ์และบริหารสินทรัพย์ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ผู้เชี่ยวชาญด้านบริหารและจัดการอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร
0

แม้ว่าภาวะเศรษฐกิจไทยในปีนี้และแนวโน้มรวมไปถึงปีหน้าจะยังอยู่ในภาวะที่ไม่ได้สดใสนัก ซึ่งก่อนหน้านี้พลัสฯ เคยได้ให้ความเห็นไปแล้วว่าแม้จะเป็นการชะลอตัวและมีความน่าเป็นห่วง แต่แนวโน้มไม่น่าจะเกิดความเสียหายเท่ากับวิกฤตปี 2540 ดังที่หลายฝ่ายกังวล เพราะปัจจัยหลายอย่างแตกต่างกัน เช่น ความเข้มงวดการปล่อยสินเชื่อของสถาบันการเงินที่ปัจจุบันถือว่าแตกต่างจากปี 2540 อย่างมาก อย่างไรก็ตาม ตลอดช่วงเวลาหลังวิกฤต 40 จะพบการตั้งกระทู้ในสังคมออนไลน์อย่างต่อเนื่องเมื่อเกิดภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว ว่าถึงเวลาทองของคนที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ เพราะราคาจะปรับลดลงไปอย่างหนักเช่นเดียวกับตอนวิกฤตปี 2540 ซึ่งแม้จะมีกระแสมาต่อเนื่องแต่ตลอดระยะเวลาหลังช่วงวิกฤตนั้นก็ยังไม่พบว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ได้มีการปรับลดลงอย่างรุนแรงดังที่คาดการณ์กันไว้

ภาพจากเฟซบุ๊ก Plus Property

สำหรับการปรับลดราคาอสังหาริมทรัพย์ในปี 40 นั้นมีความแตกต่างจากปัจจุบัน เนื่องจากปี 40 เกิดการตกต่ำของราคาอสังหาริมทรัพย์จากภาวะวิกฤต โดยส่วนหนึ่งเป็นผลของนโยบายเปิดเสรีทางการเงินประกอบกับการบริหารนโยบายเศรษฐกิจมหภาคที่ไม่รัดกุม อีกทั้งสถาบันการเงินไม่เข้มงวดด้านการปล่อยสินเชื่อ จนนำไปสู่เหตุการณ์วิกฤตในที่สุด แต่ในสถานการณ์ปัจจุบันมีหลายปัจจัยที่แตกต่างกัน ทั้งเรื่องของงบบัญชีเดินสะพัดที่เกินดุลย์ และการเรียนรู้จากเหตุการณ์ที่ผ่านมาทำให้หน่วยงานที่เกี่ยวข้องมีความระมัดระวังมากยิ่งขึ้น สถาบันการเงินมีการควบคุมเรื่องการปล่อยสินเชื่อและมีการกำหนดมาตรการเพื่อควบคุมการเข้ามาเก็งกำไรในอสังหาริมทรัพย์

นอกจากนี้ ราคาอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันไม่ได้ปรับขึ้นเร็วและน่าห่วงเท่าวิกฤตครั้งก่อน แม้จะมีบางทำเลที่ปรับขึ้นเร็วกว่าราคาตลาด แต่เป็นเพียงจุดเล็กๆที่มองว่ายังอยู่ในการควบคุม ยังไม่บานปลายถึงขั้นกระทบเกิดเป็นวิกฤตเศรษฐกิจดังเช่นปี 40 ซึ่งหากวิเคราะห์จากปัจจัยข้างต้นคาดว่าโอกาสที่จะเกิดค่อนข้างยาก ดังนั้น การตกต่ำของราคาอสังหาริมทรัพย์ที่จะปรับลดลงดังเช่นปี 40 จึงไม่น่าจะเกิดขึ้น

อย่างไรก็ดี ถึงแม้ในปัจจุบันอาจจะพบว่าราคาอสังหาริมทรัพย์บางโครงการปรับลดราคาขายลงแต่เป็นการปรับลดเพื่อให้ผู้บริโภคทั่วไปเข้าถึงได้ง่ายขึ้น อีกทั้งหลายโครงการชะลอการเปิดตัวออกไป ดังนั้นอสังหาริมทรัพย์ที่นำออกมาขายในช่วงนี้จึงเน้นการระบายโครงการเดิมที่ยังขายไม่หมด ทำให้คนซื้อเกิดความรู้สึกว่าราคาอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้ปรับตัวขึ้นในช่วง 1-2 ปีนี้ หรือบางโครงการอาจจะให้ส่วนลดและดีลพิเศษมากกว่าปกติเพื่อกระตุ้นการซื้อและช่วยลดภาระผู้บริโภคจากข้อจำกัดจากมาตรการรัฐฯ

ภาพจากเฟซบุ๊ก Plus Property

ทั้งนี้ สิ่งที่ควรคำนึงถึงสำหรับการเลือกซื้อที่อยู่อาศัยนั้น จะพิจารณาจากปัจจัยด้านราคาเพียงอย่างเดียวอาจจะไม่ตอบโจทย์การอยู่อาศัยที่ดีนัก เนื่องจากการจะซื้อที่อยู่อาศัยสำหรับผู้ที่ต้องการอยู่อาศัยจริงนั้น จะต้องคำนึงถึงปัจจัยหลายอย่าง นอกจากเรื่องของทำเล คุณภาพของโครงการ และราคา เรื่องบริการหลังการขายก็เป็นสิ่งสำคัญที่ไม่ควรมองข้าม บ่อยครั้งที่พบว่าการเลือกโครงการที่เสนอขายในราคาที่ต่ำกว่าคู่แข่งหรือต่ำกว่าความเป็นจริง ก็อาจจะนำมาซึ่งวัสดุก่อสร้างที่คุณภาพต่ำ มีปัญหาและสร้างความปวดหัวให้กับผู้ซื้อตามมาภายหลัง ซึ่งการเลือกซื้อบ้านนั้นถือเป็นการซื้อสินทรัพย์ที่จะอยู่กับเราไประยะยาวหลายสิบปี ดังนั้นจึงต้องพิจารณาให้รอบคอบมากกว่าการตัดสินใจซื้อเพราะลดราคา

ไม่เพียงแต่เรื่องราคาเท่านั้นที่มีผลต่อคุณภาพของที่อยู่อาศัยในระยะยาว การดูแลบริหารพื้นที่ส่วนกลางก็เป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยให้ที่อยู่อาศัยแห่งนั้นน่าอยู่ ไม่เสื่อมโทรมและมีสภาพดีไม่ว่าจะผ่านเวลาไปนานเพียงใด ซึ่งจะส่งผลต่อราคาขายต่อในอนาคตอีกด้วย ซึ่งต้องมีการจัดเตรียมเงินสำหรับจ่ายค่าส่วนกลางเช่นเดียวกัน ซึ่งหากจะพิจารณาเลือกซื้อโครงการที่จัดเก็บค่าส่วนกลางไม่สูง ก็ควรพิจารณาด้วยว่าค่าส่วนกลางนั้นเพียงพอที่จะใช้ดูแลโครงการให้มีคุณภาพที่ดีในระยะยาวได้หรือไม่ ราคาถูกจึงไม่ใช่คำตอบเสมอไป แต่ควรพิจารณาตามความเหมาะสมโดยเปรียบเทียบกับคุณภาพชีวิตที่จะได้รับหลังการย้ายเข้าอยู่อีกด้วย

อย่างไรก็ตาม การตัดสินใจซื้ออสังหาริมทรัพย์ในช่วงนี้ก็ถือว่าเป็นโอกาสสำหรับผู้ที่มีความพร้อม เพราะไม่เพียงแต่จะได้ราคาเข้าถึงได้ ก็ยังมีข้อดีจากการเข้าถึงสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ พร้อมโปรโมชั่นพิเศษจากผู้ประกอบการหลายค่าย ตลอดจนมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ที่กำลังจะประกาศใช้ ก็ถือว่าเป็นปัจจัยที่ช่วยลดต้นทุนการซื้ออสังหาริมทรัพย์ได้มากอีกทางหนึ่ง แต่สิ่งสำคัญคือต้องพิจารณาอย่างถี่ถ้วนก่อนการซื้อ ควรซื้อโครงการจากดีเวลล็อปเปอร์ที่น่าเชื่อถือ อยู่ในทำเลศักยภาพ และมีบริการหลังการขายที่ดี เพื่อให้ได้สินทรัพย์ที่ดีและมีคุณภาพค่ะ

Add Friend Follow