นางสาวอลิวัสสา พัฒนถาบุตร กรรมการผู้จัดการ ซีบีอาร์อี ประเทศไทย เผยถึงตลาดคอนโดมิเนียมในช่วง 30 ปีที่ผ่านมาว่า ในปี 2531 ซึ่งขณะนั้นซีบีอาร์อีใช้ชื่อว่า ริชาร์ด เอลลิส มีคอนโดมิเนียมในย่านใจกลางกรุงเทพฯ (ซีบีดี)เพียง 2,600 ยูนิตเท่านั้น ขณะที่ปัจจุบันมีถึง 1.4 แสนยูนิต และทั่วกรุงเทพฯ มีคอนโดมิเนียมรวมทั้งสิ้น 6.3 แสนยูนิต
โดยในปี 2531 คอนโดมิเนียมใหม่ในย่านซีบีดี ที่การก่อสร้างยังไม่แล้วเสร็จมีราคาขายอยู่ที่ราว 2 – 2.5 หมื่นบาทต่อตารางเมตร โดยผู้ซื้อจะได้เพียงห้องเปล่าไม่มีผนัง พื้น หรือฝ้าเพดาน พื้นที่ครัวที่ไม่มีการติดตั้งอุปกรณ์ใดๆ พื้นที่ห้องน้ำที่ตกแต่งแบบมาตรฐาน ไม่มีเครื่องปรับอากาศ หลอดไฟ หรือเครื่องใช้ไฟฟ้าที่ผู้พัฒนาโครงการเตรียมไว้ให้ แต่ในปัจจุบัน คอนโดมิเนียมส่วนใหญ่เสนอขายแบบรวมตกแต่งบางส่วน ซึ่งรวมไปถึงเครื่องปรับอากาศ ครัวพร้อมอุปกรณ์ พื้น ฝ้า ไฟ และห้องน้ำ โดยผู้ซื้อเพียงแค่ซื้อเฟอร์นิเจอร์ลอยตัวเพิ่มเท่านั้น
3 ทศวรรษที่ผ่านมา ราคาคอนโดมิเนียมใหม่ปรับตัวสูงขึ้นมากกว่า 1,000% หรือ 10 เท่า โดยคอนโดมิเนียมใหม่หลายแห่งที่ตั้งอยู่ในทำเลชั้นนำของกรุงเทพฯ มีราคาสูงกว่า 3 แสนบาทต่อตารางเมตร ขณะที่ในช่วงต้นยุคปี 2530 คอนโดมิเนียมที่ราคาแพงที่สุด คือ สมคิด การ์เด้นส์ ซึ่งตั้งอยู่หลังเซ็นทรัล ชิดลม มีราคาขายราว 3.5 หมื่นบาทต่อตารางเมตร แต่ปัจจุบันคอนโดมิเนียมที่ราคาแพงที่สุด คือ 98 ไวร์เลส ที่แสนสิริซึ่งเป็นผู้พัฒนาโครงการ มีห้องชุดที่สามารถขายไปได้ในราคาสูงกว่า 7 แสนบาทต่อตารางเมตร
พระราชบัญญัติอาคารชุด ซึ่งอนุญาตให้มีการขายกรรมสิทธิ์ถาวร ของห้องชุดในคอนโดมิเนียม เริ่มมีผลบังคับใช้ในปี 2522 โดยในช่วง 5 ปีแรกมีโครงการเกิดขึ้นไม่มากนัก
ยุคปี 2530 ตลาดเก็งกำไรเบ่งบาน
ในช่วงต้นและกลางยุคปี 2530 คือ ยุค “เอเชียไทเกอร์” ของไทย มีคอนโดมิเนียมใหม่เกิดขึ้นมากกว่า 9 หมื่นยูนิตในกรุงเทพฯ ตลาดคอนโดมิเนียมมีการเก็งกำไรเกิดขึ้นมากมาย มีการขายต่อใบจอง/สัญญา ราวกับการซื้อขายหุ้นโดยแทบจะไม่ได้คำนึงถึงเรื่องการออกแบบ การเลือกใช้วัสดุ เนื่องจากไม่ได้คำนึงถึงกลุ่มลูกค้าที่ซื้อเพื่อใช้อยู่จริง
ผลที่ตามมาก็คือบางโครงการที่เกิดขึ้นในช่วงเวลานั้น ไม่เน้นคุณภาพ ภาวะฟองสบู่ที่เกิดจากการเก็งกำไรเริ่มต้นในปี 2537 และภาวะฟองสบู่แตกในปี 2540 ช่วงวิกฤติทางการเงินทั่วเอเชีย ตลาดหยุดชะงักการก่อสร้างหยุดลงกลางคัน และไม่มีการเปิดขาย ราคาคอนโดมิเนียมไม่ได้ตกลงในทันที เนื่องจากขั้นตอนตามกฎหมายในการยึดอสังหาริมทรัพย์นั้น ค่อนข้างยืดเยื้อ จนกระทั่งในช่วงปี 2543-2545 ยูนิตเหลือขายเริ่มถูกระบายออกไป และโครงการต่างๆ ที่การก่อสร้างถูกระงับไป เริ่มกลับมาก่อสร้างอีกครั้ง ระหว่างนี้ไม่มีการเปิดตัวโครงการใหม่จนกระทั่งปี 2546
จากนั้น ความต้องการซื้อจึงเพิ่มขึ้นแบบก้าวกระโดด โดยเฉพาะในย่านรอบนอกใจกลางเมือง หรือมิดทาวน์ ซึ่งเกิดจากการที่กลุ่มคนรุ่นใหม่ ย้ายออกจากบ้านก่อนแต่งงาน และมีกำลังซื้อมากพอที่จะซื้อที่พักอาศัยเป็นของตัวเอง การเปลี่ยนแปลงทางสังคมและรายได้ที่เพิ่มขึ้น ส่งผลให้ตลาดคอนโดมิเนียมขนาด 1 ห้องนอน ในย่านมิดทาวน์มีการเติบโตอย่างรวดเร็ว
นอกจากนี้กลุ่มคนไทยที่มีรายได้สูง ยังเริ่มให้ความนิยมพักอาศัยในคอนโดมิเนียม เหตุผลหลักมาจากการที่กรุงเทพฯ ได้กลายเป็นเมืองที่ความเจริญตั้งอยู่บริเวณศูนย์กลาง ไม่ว่าจะเป็นสำนักงานชั้นดี ศูนย์การค้า ร้านอาหาร และโรงพยาบาลชั้นนำล้วนตั้งอยู่ใจกลางเมือง ระบบขนส่งมวลชนเองก็อยู่ในใจกลางเมือง ซึ่งสามารถเห็นภาพได้ชัดขึ้นในปัจจุบัน และโครงการคอนโดมิเนียมมากมาย เกิดขึ้นตามแนวรถไฟฟ้าทั้งในย่านใจกลางเมือง ย่านมิดทาวน์และรอบนอก
ภาพรวม ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ มีการเติบโตมาตลอดระยะเวลา 15 ปี โดยมีการชะลอตัวช่วงสั้นๆ ในปี 2551 ที่เกิดวิกฤติการเงินทั่วโลก
ตลาดคอนโดฯมือสองยังไม่เกิด
ตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ มีสิ่งหนึ่งที่แตกต่างจากตลาดคอนโดมิเนียมในเมืองอื่นทั่วโลก คือ การขายต่อคอนโดมิเนียมมือสองยังมีไม่มากนัก คนไทยส่วนใหญ่นิยมซื้อคอนโดมิเนียมใหม่มากกว่า ไม่ว่าจะเป็นโครงการที่เปิดขายก่อนหรือหลังการก่อสร้างแล้วเสร็จ มีผู้ซื้อที่ซื้อเพื่อเก็งกำไรส่วนหนึ่งที่ตั้งใจจะขายต่อยูนิตของตนเองก่อนการก่อสร้างจะแล้วเสร็จ
แต่การขายต่อคอนโดมิเนียม หลังการก่อสร้างแล้วเสร็จ ยังถือว่าอยู่ในระดับที่ค่อนข้างต่ำ ส่วนต่างของราคาคอนโดมิเนียมใหม่และคอนโดมิเนียมเก่าเริ่มมีมากขึ้นเรื่อยๆ มีเพียงไม่กี่โครงการเท่านั้นที่มีอายุเกิน 5 ปีแล้ว แต่ยังมีราคาที่ใกล้เคียงกับโครงการใหม่ในทำเลเดียวกัน ต่างหับสิงคโปร์ ที่เจ้าของยูนิตในคอนโดมิเนียมเก่าบางแห่ง ตกลงร่วมกันขายยูนิตทั้งหมดในอาคารเพื่อพัฒนาโครงการขึ้นมาใหม่ โดยราคาที่ดินในปัจจุบันสูงกว่าราคายูนิตทั้งหมดรวมกัน แต่เหตุการณ์เช่นนี้ยังไม่เคยเกิดขึ้นในกรุงเทพฯ ส่วนหนึ่งเป็นเพราะกฎหมายที่เกี่ยวกับอาคารชุดของไทย ระบุว่าเจ้าของร่วมทั้งหมดต้องเห็นชอบทั้ง 100% ในการขายคอนโดมิเนียมทั้งโครงการ
นางสาวอลิวัสสากล่าวเสริมว่า ตลอด 30 ปีที่ผ่านมา ตลาดคอนโดมิเนียมมีการพัฒนาขึ้นอย่างมาก ทั้งในเรื่องการออกแบบ การเลือกใช้วัสดุ และคุณภาพการก่อสร้าง เพราะผู้พัฒนาโครงการให้ความสำคัญกับความต้องการของผู้อยู่อาศัย จากนี้ไปตลาดจะแปรเปลี่ยนไปตามสภาวะเศรษฐกิจ และเราอาจได้เห็นว่าคอนโดมิเนียมเก่า ได้รับความสนใจมากขึ้น เพราะผู้ซื้อเริ่มมองเห็นถึงประโยชน์ของการนำคอนโดมิเนียมเก่ามาปรับปรุงใหม่ แต่อย่างไรก็ตาม ความต้องการซื้อคอนโดมิเนียมใหม่ ก็จะยังคงมีอยู่เช่นเดียวกับในเมืองอื่นๆ ทั่วโลก
