COLUMNISTS

ตลาดที่อยู่อาศัยครึ่งปีหลังคึกคัก ‘จีน’กลุ่มหลักลูกค้าต่างชาติ

Avatar photo
กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด (Property DNA)
26

ภาวะเศรษฐกิจของประเทศไทยที่มีแนวโน้มขยายตัวต่อเนื่องมา 2-3 ปีติดต่อกันนั้น อาจจะยังไม่มีผลต่อความเชื่อมั่นหรือว่ากำลังซื้อของคนไทยมากนัก เพราะว่าการขยายตัวทางเศรษฐกิจอาจจะไม่มากนัก เพิ่งจะขยายตัวมากกว่า 4% เมื่อช่วงปลายปี 2560 เท่านั้นเอง

จากการขยายตัวต่อเนื่องในไตรมาสที่ 1 ปีนี้ คาดว่าการขยายตัวทางเศรษฐกิจในปี 2561 จะอยู่ที่ประมาณ 4.2-4.7%  มากที่สุดในช่วง 4 – 5 ปีที่ผ่านมา ซึ่งกำลังซื้อของคนไทยหรือว่าความเชื่อมั่นของคนไทยอาจจะยังไม่ได้เพิ่มขึ้นตามการขยายตัวของภาวะเศรษฐกิจ

ด้วยยังมีปัจจัยลบด้านอื่น ๆ อีก เช่น ภาวะหนี้สินครัวเรือนของคนไทยที่ยังค่อนข้างสูง มีผลต่อการใช้จ่ายและการก่อหนี้สินเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์ของคนไทย อีกทั้งมีผลต่อการขอสินเชื่อต่อธนาคารต่าง ๆ ซึ่งทำได้ยากมากขึ้น เพราะธนาคารเข้มงวดในการพิจารณาการขอสินเชื่อ ปัจจัยต่าง ๆ เหล่านี้มีผลต่อภาวะตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวมค่อนข้างชัดเจน

ไตรมาสแรกคอนโดเปิดใหม่ 2.1 หมื่นยูนิต

ภาพรวมตลาดที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ อาจจะมีการขยายตัวค่อนข้างมากในช่วงไตรมาสที่ 1 ปีนี้ ที่มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในช่วงครึ่งแรกประมาณ 21,500 ยูนิต และเป็นจำนวนที่ไม่ได้แตกต่างจากปีก่อนหน้านี้มากนัก

ไรส์แลนด์ คอนโด

นอกเหนือจากทำเลตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย และที่กำลังก่อสร้างจะได้รับความสนใจจากผู้ประกอบการแล้ว พื้นที่เมืองชั้นในตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า และรถไฟใต้ดินปัจจุบันก็เป็นที่สนใจของผู้ประกอบการหลายรายเช่นกัน แต่ไม่ได้มากเหมือนในอดีต เพราะผู้ประกอบการเลือกเปิดเฉพาะในทำเลที่น่าสนใจที่ทุกคนรับรู้ว่าที่ดินราคาแพง เพราะว่าผู้ประกอบการจำเป็นต้องเปิดขายโครงการในราคาสูง เช่น หลังสวน ทองหล่อ ราชเทวี เป็นต้น

ผู้ประกอบการหลายรายยังคงชะลอการเปิดขายโครงการใหม่ในช่วงครึ่งแรกปีนี้  แต่ถ้าพิจารณาจากจำนวนโครงการที่พวกเขามีแผนจะเปิดขายใหม่ในปี 2561  พบว่าผู้ประกอบการทุกรายมีแผนเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมกันมากกว่าปีก่อนหน้านี้ทุกราย

นอกจากนี้ผู้ประกอบการทุกรายยังคงมีแผนเปิดขายโครงการบ้านจัดสรรมากขึ้นเช่นกันเพื่อสร้างรายได้จากการขายโครงการที่อยู่อาศัยให้คงที่ เพราะตลาดคอนโดมิเนียมอาจจะยังคงมีความผันแปรในเรื่องกำลังซื้อ และความเชื่อมั่นของคนไทยที่ยังไม่สูงมาก

อีกทั้งอุปทานเหลือขายในตลาดที่ยังคงมีอยู่ไม่น้อยในตลาด ซึ่งอุปทานเหลือขายนี้เป็นตัวกำหนดราคาขายไม่ให้สูงเกินไป และเป็นตัวกดดันให้ผู้ประกอบการจำเป็นต้องพิจารณาทำเลในการเปิดขายโครงการใหม่รวมไปถึงรูปแบบโครงการมากขึ้น

ตลาดบ้านจัดสรรอาจจะเป็นตลาดที่มีความคึกคักมากมายในช่วงครึ่งแรกของปีนี้ ต่อเนื่องจากปีก่อนหน้านี้ เพราะว่าผู้ประกอบการส่วนใหญ่เพิ่มสัดส่วนรายได้จากการเปิดขายโครงการบ้านจัดสรรมากขึ้น แม้ว่าจำนวนของบ้านจัดสรรเปิดขายใหม่ในกรุงเทพฯ จะลดลงต่อเนื่องในช่วง 2–3 ปีที่ผ่านมาแต่ผู้ประกอบการยังคงหาที่ดินไม่ไกลจากแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างเพื่อเปิดขายโครงการบ้านจัดสรรขนาดเล็กจำนวนยูนิต 200 – 300 ยูนิตหรือน้อยกว่านี้

โดยผู้ประกอบการเลือกเปิดขายโครงการบ้านจัดสรรขนาดใหญ่ในจังหวัดอื่น ๆ รอบกรุงเทพฯ  เพราะราคาที่ดินในกรุงเทพฯ นั้นไม่เหมาะในการพัฒนาโครงการบ้านจัดสรรที่เหมาะกับกำลังซื้อส่วนใหญ่ในกรุงเทพฯ ที่ต้องการที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 5 ล้านบาท พื้นที่กรุงเทพฯ รอบนอกเป็นที่สนใจของผู้ประกอบการในการเปิดขายโครงการบ้านจัดสรรขนาดไม่ใหญ่นักมากขึ้น โดยรูปแบบบ้านที่เปิดขายค่อนข้างมาก คือ ทาวน์เฮาส์ บ้านแฝด และบ้านเดี่ยวในบางทำเล

 ครึ่งปีหลังตลาดที่อยู่อาศัยคึกคัก  

สำหรับภาพรวมในช่วงครึ่งหลังปี 2561 นั้น คาดว่าตลาดที่อยู่อาศัยจะมีความคึกคักมากขึ้น เพราะผู้ประกอบการจำเป็นต้องเร่งเปิดขายโครงการใหม่ให้มากขึ้น เพื่อให้รายได้และอัตราการเติบโตเป็นไปตามที่วางแผนไว้

ทำเลที่น่าสนใจนั้นมีทั้งพื้นที่เมืองชั้นใน เช่น ทองหล่อ พญาไท ราชเทวี และพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างอื่นๆ โดยเฉพาะสายสีเขียวตอนเหนือ (หมอชิต – คูคต) และตอนใต้ (แบริ่ง – สมุทรปราการ) สายสีเหลือง (ลาดพร้าว – สำโรง)

ไรส์แลนด์

แต่ก็คงต้องจับตามองภาวะเศรษฐกิจควบคู่กันไปด้วยเพราะว่าความเชื่อมั่น และกำลังซื้อนั้นผันแปรกับภาวะเศรษฐกิจของประเทศ ตลาดที่คาดว่าจะมีการเปิดขายโครงการมากก็ยังคงเป็นโครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคา 80,000 – 120,000 บาทต่อตารางเมตร แต่ก็จะมีโครงการระดับราคาขายมากกว่า 200,000 บาทต่อตารางเมตรเปิดขายอีกหลายโครงการ รวมไปถึงบ้านจัดสรรราคาแพงที่มีราคาขายมากกว่า 20 ล้านบาทต่อยูนิตที่ยังคงมีโครงการเปิดขายใหม่ออกมาต่อเนื่อง

กำลังซื้อจีนตลาดหลักกลุ่มต่างชาติ

ผู้ซื้อคนจีนจะยังคงเป็นกลุ่มผู้ซื้อหลักที่ผู้ประกอบการไทยให้ความสนใจและเป็นกลุ่มผู้ซื้อที่ผู้ประกอบการไทยเลือกเป็นผู้ซื้อหลักในกลุ่มผู้ซื้อชาวต่างชาติ

แต่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่นั้นเลือกจะไม่บอกกับผู้ซื้อโดยทั่วไปโดยตรงว่ากลุ่มผู้ซื้อหลักในโครงการเป็นคนจีน เนื่องจากคนจีนนั้นเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะคอนโดมิเนียมในประเทศไทยมากเป็นอันดับที่ 1 และมีแนวโน้มมากขึ้นต่อเนื่องมาโดยตลอดในช่วง 1 – 2 ปีที่ผ่านมา

ทำเลที่เป็นที่สนใจของกลุ่มผู้ซื้อคนจีนยังเป็นทำเลตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าและรถไฟใต้ดินปัจจุบัน เช่น สุขุมวิท พระราม 9 รัชดาภิเษกตอนต้น นอกจากนี้ในเมืองท่องเที่ยวอื่นๆ ก็มีกลุ่มผู้ซื้อคนจีนเข้าไปในพื้นที่มากขึ้นในช่วง 1 – 2 ปีที่ผ่านมา เพียงแต่ยังมีจำนวนไม่มากเมื่อเทียบกับ กรุงเทพฯ