COLUMNISTS

‘โครงการสถานีกลางบางซื่อ’ ดันราคาที่ดินพุ่ง

สุรเชษฐ กองชีพ
กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด
4,241
แบบโครงการสถานีกลางบางซื่อ

การพัฒนาโครงการสถานีกลางบางซื่อนอกจากทำให้เกิดศูนย์กลางระบบขนส่งทางรางแห่งใหม่ของประเทศไทยแล้วยังก่อให้เกิดการเปลี่ยนแปลงต่างๆ ที่เป็นผลต่อเนื่องจากการพัฒนาโครงการสถานีกลางบางซื่อด้วย เพราะการพัฒนาศูนย์กลางคมนาคมทางรางขนาดใหญ่ที่สุดของประเทศไทยนั้นไม่เพียงแต่การก่อสร้างอาคารสถานีเพื่อรองรับเส้นทางรถไฟจากภูมิภาคต่างๆ ทั่วประเทศไทย แต่ยังมีการเชื่อมต่อการเดินทางรูปแบบต่างๆ เพื่อสำหรับคนที่เข้าใช้บริการสถานี อีกทั้งยังต้องมีสิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆ เพื่อให้ที่เข้ามาใช้บริการมีความสะดวกสบายหรือไม่ลำบากเกินไป เช่น พื้นที่พาณิชยกรรม หน่วยงานราชการ ที่พักทั้งแบบโรงแรม อพาร์ทเม้นท์ รวมไปถึงคอนโดมิเนียม ซึ่งการพัฒนาสิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆ ในพื้นที่ของสถานีกลางบางซื่อนี้เป็น 1 ในปัจจัยสำคัญที่สร้างความน่าสนใจให้กับพื้นที่โดยรอบ

พื้นที่โดยรอบสถานีกลางบางซื่อส่วนใหญ่เป็นที่ของหน่วยงานราชการทั้งการรถไฟแห่งประเทศไทย ราชพัสดุ หรือกรมธนารักษ์ ดังนั้น จึงแทบไม่มีโครงการพัฒนาของภาคเอกชนเกิดขึ้นในพื้นที่เลย ยกเว้นโครงการที่เช่าที่ดินของหน่วยงานราชการที่กล่าวไปแล้วข้างต้น โครงการของภาคเอกชนที่เกิดขึ้นในพื้นที่จะกระจายออกไปในพื้นที่โดยรอบที่เป็นที่ดินของเอกชน ดังนั้น ราคาซื้อขายที่ดินในพื้นที่โดยรอบจึงปรับเพิ่มขึ้นมาค่อนข้างสูงในช่วงหลายปีที่ผ่านมาโดยพื้นที่รอบๆ

ห้าแยกลาดพร้าวและสถานีรถไฟฟ้าสะพานควายเป็นพื้นที่ได้รับความสนใจมีผู้ประกอบการเข้าไปซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมกันหลายโครงการส่งผลให้ราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้นไปค่อนข้างสูงโดยบางแปลงในพื้นที่รอบๆ สถานีรถไฟฟ้าสะพานควายปิดการขายไปที่ราคามากกว่า 1 ล้านบาทต่อตารางวา หรือบอกขายกันที่มากกว่า 1.3 ล้านบาทต่อตารางวาขึ้นไป พื้นที่รอบห้าแยกลาดพร้าวเช่นกันที่ราคาขายของที่ดินไม่ต่ำกว่า 1 ล้านบาทต่อตารางวาไปแล้ว แต่พื้นที่รอบๆ สถานีรถไฟฟ้าสะพานควายมีการปรับขึ้นของราคาที่ดินมากกว่า เนื่องจากมีผู้ประกอบการซื้อที่ดินเพื่อพัฒนาโครงคอนโดมิเนียมต่อเนื่องในช่วงหลายปีที่ผ่านมา ส่งผลให้ราคาที่ดินปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง

พื้นที่รอบๆ สถานีรถไฟฟ้าสะพานควายในช่วงหลายปีที่ผ่านมามีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ต่อเนื่องเกือบทุกปี มีคอนโดมิเนียมสะสมตั้งแต่ปี 2556 เป็นต้นมาอยู่ที่ประมาณ 3,818 ยูนิต โดยมีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ต่อเนื่องมาโดยตลอดในช่วง 2 – 3 ปีที่ผ่านมา และปีนี้คาดว่าจะมีอีกไม่น้อยกว่า 1,200 ยูนิตเปิดขายใหม่ โดยอัตราการขายเฉลี่ยโครงการคอนโดมิเนียมในพื้นที่อยู่ที่ประมาณ 85% ราคาขายเฉลี่ยของโครงการคอนโดมิเนียมอยู่ในช่วง 130,000 – 135,000 บาทต่อตารางเมตร โดยหลายโครงการที่อยู่ติดถนนพหลโยธินมีราคาขายสูงกว่าโครงการที่อยู่ในซอยค่อนช้างมากแตกต่างกันประมาณ 25 – 35% เลย เพราะราคาขายแตกต่างกัน

แต่สิ่งที่น่าสนใจไม่น้อยกว่าเรื่องของราคาที่ดินและโครงการคอนโดมิเนียมคือ การเกิดขึ้นของโครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบอื่นๆ ที่เริ่มมีความเคลื่อนไหวให้เห็นแล้วทั้งในพื้นที่รอบๆ สถานีรถไฟฟ้าสะพานควาย และพื้นที่รอบๆ สถานีรถไฟฟ้าหมอชิต โดยพื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าสะพานควายจะมีโครงการมิกซ์-ยูสของกลุ่มศรีศุภราชที่มีทั้งพื้นที่สำนักงาน พื้นที่ค้าปลีกและโรงแรม อีกทั้งยังมีโรงภาพยนตร์เก่าที่มีที่ดินขนาดใหญ่ที่มีแนวโน้มจะเปลี่ยนมือในอนาคต พื้นที่รอบๆ สถานีรถไฟฟ้าหมอชิตเป็นอีก

พื้นที่ที่มีโครงการมิกซ์-ยูสที่มีแผนจะพัฒนาอยู่ในพื้นที่ โครงการบางกอก เทอร์มินัลที่มีทั้งโรงแรม พื้นที่สำนักงาน พื้นที่ค้าปลีก เซอร์วิสอพาร์ทเม้นต์ และสถานีขนส่งที่แม้ว่าจะยังไม่มีความเคลื่อนไหวเป็นรูปธรรมแต่ก็ยังคงไม่ได้มีการยกเลิกโครงการไป โครงการเดอะยูนิคอร์น โครงการมิกซ์-ยูสของกลุ่มชิโน-ไทยที่มีทั้งพื้นที่สำนักงาน พื้นที่ค้าปลีก และศูนย์กีฬาที่คาดว่าจะเริ่มการก่อสร้างในปี 2563

กลุ่มสิงห์เอสเตทที่เป็นเจ้าของอาคารซัน ทาวเวอร์สมีการเช่าและซื้อที่ดินโดยรอบเพื่อพัฒนาเป็นอาคารสำนักงาน อาคารจอดรถ ศูนย์อาหาร ซึ่งทั้งศูนย์อาหารเสร็จสมบูรณ์แล้ว ส่วนอาคารจอดรถเปิดให้บริการบางอาคารแล้ว จากความเคลื่อนไหวของภาคเอกชนต่างๆ จะเห็นได้ว่าพื้นที่รอบๆ สถานีกลางบางซื่อมีการเปลี่ยนแปลงต่อเนื่องตามความคืบหน้าของสถานีกลางบางซื่อ และคาดว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงต่อเนื่องต่อไปเรื่อยๆ ทั้งจากภาคของหน่วยงานราชการและเอกชน

Add Friend Follow