COLUMNISTS

ผ่อนปรนเกณฑ์ LTV สัญญาณบวกอสังหาฯครึ่งปีหลัง

สุวรรณี มหณรงค์ชัย
รองกรรมการผู้จัดการสายงานพัฒนากลยุทธ์และบริหารสินทรัพย์ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ผู้เชี่ยวชาญด้านบริหารและจัดการอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร
1,218
ภาพจากเฟซบุ๊ก Plus Property

ช่วงครึ่งหลังของทุกปีถือว่าเป็นการนับถอยหลังเข้าสู่ช่วงไฮซีซั่นของตลาดอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะไตรมาส 4 ซึ่งเป็นช่วงก่อนส่งท้ายปีและถือเป็นฤดูแห่งการเปิดโครงการใหม่ของผู้ประกอบการหลายๆราย แต่ในปี 2562 ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์มีการเปิดโครงการน้อยกว่าปีก่อน ส่วนหนึ่งมาจากภาวะเศรษฐกิจที่ยังไม่ฟื้นตัว รวมถึงได้รับผลกระทบจากมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อที่อยู่อาศัย โดยกำหนดอัตราส่วนสินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกัน (LTV) ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่ประกาศใช้เมื่อเดือนเมษายนที่ผ่านมา ซึ่งมาตรการ LTV ถือเป็นมาตรการในการป้องกันไม่ให้เกิดวิกฤตซ้ำรอยปี 2540 แต่ก็ต้องยอมรับว่าการประกาศใช้มาตรการ LTV ส่งผลกระทบต่อตลาดคอนโดมิเนียมที่เป็นหนึ่งในสินทรัพย์ยอดนิยมของการลงทุนเช่นกัน

โดยฝ่ายวิจัยและพัฒนาของ พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ได้วิเคราะห์ข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ โดยคาดการณ์ตลาดคอนโดมิเนียมว่า ปีนี้จำนวนยูนิตที่มีการโอนจะลดลงราว 9% ทั่วประเทศ เนื่องจากได้เร่งโอนไปในช่วงก่อนการประกาศใช้มาตรการ LTV ตั้งแต่ปลายปีที่แล้วจนถึงไตรมาสแรกปี 2562 สำหรับในกรุงเทพมหานคร คาดว่ายูนิตที่จะมีการโอนน่าจะลดลงประมาณ 7.6% ขณะที่ต่างจังหวัดชะลอตัวลง 12% แต่อย่างไรก็ดี ประเมินว่า ตั้งแต่ปี 2562 ยูนิตการโอนจะกลับมาเติบโตอีกครั้ง แต่จะเป็นแบบค่อยเป็นค่อยไป โดยคาดว่าจากปี 2562 – 2565 ตลาดการโอนคอนโดมิเนียมจะกลับมาเติบโตได้อีกครั้งราว 6%

จากสถานการณ์ตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เกิดขึ้น ทำให้หลายภาคส่วนเกิดความกังวลว่าช่วงครึ่งปีหลังนี้ตลาดจะมีบรรยากาศการซื้อขายที่ดีหรือไม่ ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่หลายรายจึงออกมาปรับลดเป้ายอดขายลงจากที่ประกาศไว้เมื่อต้นปี รวมถึงมีความคาดหวังว่าหากภาครัฐออกมาตรการกระตุ้นอสังหาริมทรัพย์ออกมา บรรยากาศในครึ่งปีหลังก็น่าจะฟื้นตัวกลับมาได้

ภาพจากเฟซบุ๊ก Plus Property

อย่างไรก็ตามความหวังที่จะให้ตลาดอสังหาริมทรัพย์ครึ่งปีหลังกลับมาฟื้นตัวดีขึ้นก็ไม่ได้ถือว่ายากเกินไปนัก เนื่องจากหน่วยงานกำกับดูแล โดยเฉพาะ ธปท. ก็ได้ออกมาประกาศลดอัตราดอกเบี้ยนโยบายไปแล้วเมื่อต้นเดือนสิงหาคม รวมถึงได้ผ่อนปรนมาตรการ LTV สำหรับผู้กู้ร่วม กรณีผู้กู้ร่วมที่ไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยให้ถือว่ายังไม่เป็นผู้กู้ เพื่อเป็นการช่วยบรรเทาผลกระทบของผู้กู้ร่วม ช่วยผ่อนปรนเกณฑ์การวางเงินดาวน์และให้ได้รับสินเชื่อตามความเหมาะสมมากขึ้น โดยธปท.ให้เหตุผลว่าการผ่อนปรนครั้งนี้มาจากการรับฟังผู้ประกอบการภาคอสังหาริมทรัพย์ถึงผลกระทบหลังการบังคับใช้

มาตรการ LTV ดังนั้นการผ่อนปรนในครั้งนี้จึงถือเป็นสัญญาณที่ดีในการเฝ้าติดตามสถานการณ์และหาทางออกที่เหมาะสมร่วมกันระหว่างหน่วยงานกำกับดูแลและภาคเอกชน

ส่วนทิศทางอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งหลังปี 2562 นั้น ถึงแม้ว่ามาตรการผ่อนปรนเกณฑ์ LTV สำหรับผู้กู้ร่วมอาจจะไม่ใช่ปัจจัยหลักที่ช่วยกระตุ้นตลาด เนื่องจากสัดส่วนผู้กู้ร่วมที่เข้าเกณฑ์การผ่อนปรนยังมีสัดส่วนไม่มากนัก แต่ก็นับว่าเป็นปัจจัยบวกอีกหนึ่งสัญญาณที่น่าจะช่วยให้ตลาดฟื้นตัวได้ดีขึ้น โดยช่วงครึ่งปีหลังแม้จะประเมินว่าตลาดคอนโดมิเนียมจำนวนซัพพลายน่าจะชะลอตัวลง 7.2% เมื่อเทียบกับช่วงครึ่งปีแรก แต่มีแนวโน้มที่ดีมานด์จะดีขึ้นกว่าครึ่งปีแรก 6.6% ทั้งนี้ในส่วนของผู้ประกอบเองก็ได้มีการปรับกลยุทธ์ในการรับมืออย่างเหมาะสมมากขึ้น ผู้ประกอบการหลายรายได้ปรับตัวไปเปิดโครงการแนวราบในทำเลที่ยังมีความต้องการที่อยู่อาศัยที่แท้จริง รวมถึงมีดีลพิเศษที่ช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายของลูกค้า หรือมีบริการช่วยวางแผนทางการเงินเพื่อจัดการการซื้อโครงการในราคาที่เหมาะสมกับภาระค่าใช้จ่าย ซึ่งหากมีการปรับตัวของภาคเอกชนตลอดจนการเฝ้าติดตามสถานการณ์และมาตรการช่วยเหลือที่เหมาะสมของภาครัฐ ก็น่าจะช่วยกระตุ้นตลาดอสังหาริมทรัพย์ให้กลับมาฟื้นตัวได้ค่ะ

Add Friend Follow