COLUMNISTS

คอนโดมิเนียมราคาต่ำกว่า 1.5 แสนบาท/ตร.ม.ยังฮอต!

สุรเชษฐ กองชีพ
กรรมการผู้จัดการ บริษัท ฟินิกซ์ พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ แอนด์ คอนซัลแทนซี่ จำกัด
498

คอนโดมิเนียมที่เปิดขายใหม่ในช่วงตั้งแต่ปี 2556 เป็นต้นมา เริ่มมีคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในระดับราคาอยู่ในช่วง 100,000 – 149,999 บาทต่อตารางเมตรมากขึ้นด้วยอิทธิพลของการพัฒนาเส้นทางรถไฟฟ้าที่การก่อสร้างเริ่มมีความคืบหน้าและมีกำหนดเปิดให้บริการแบบชัดเจนซึ่งมีผลต่อราคาที่ดินที่ปรับเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง แต่ราคาที่ดินในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างส่วนใหญ่ยังคงสามารถพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคาต่ำกว่า 150,000 บาทต่อตารางเมตรได้อยู่

โดยพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้างหลายเส้นทางมีคอนโดมิเนียมที่เปิดขายในระดับราคาต่ำกว่า 150,000 บาทต่อตารางเมตรอยู่ไม่น้อยแต่ส่วนใหญ่ปิดการขายหรือว่ามีอัตราการขายที่สูงมากจนเกือบปิดการขายแล้ว ยกเว้นโครงการที่เปิดขายในปีที่ผ่านมาหรือโครงการที่เปิดขายในระดับราคาใกล้เคียงกับราคา 150,000 บาทต่อตารางเมตร ในขณะที่ราคาขายเฉลี่ยในพื้นที่ต่ำกว่าประมาณ 20% หรือมากกว่านั้น

พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินตามแนวถนนจรัญสนิทวงศ์และเพชรเกษมเป็นพื้นที่ที่มีคอนโดมิเนียมในระดับราคาต่ำกว่า 150,000 บาทต่อตารางเมตรเปิดขายอยู่มากที่สุด โดยอยู่บนพื้นที่ตามแนวถนนเพชรเกษมประมาณ 6,450 ยูนิตมีเพียงไม่กี่โครงการเท่านั้นที่เปิดขายในระดับราคามากกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตร และอีกประมาณ 7,300 ยูนิตในพื้นที่ตามแนวถนนจรัญสนิทวงศ์ซึ่งมีผู้ประกอบการบางรายเลือกเปิดขายโครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคามากกว่า 100,000 บาทแต่ก็มีอัตราการที่ไม่สูงมากและขายได้ช้ามากโดยพื้นที่นี้มีอัตราการขายเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 76% และที่ประมาณ 75% ตามลำดับ

พื้นที่ตามแนวถนนพหลโยธินตั้งแต่สี่แยกรัชโยธินขึ้นไปตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีเขียวตอนเหนือเป็นอีกพื้นที่ที่มีโครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคาขายต่ำกว่า 150,000 บาทต่อตารางเมตรเปิดขายอยู่ในปัจจุบันมากถึง 9,280 ยูนิตและขายไปได้ถึงประมาณ 82% แม้ว่าจะมีคอนโดมิเนียมในระดับราคามากกว่า 150,000 บาทต่อตารางเมตรเปิดขายแต่ก็มีไม่มากนักเมื่อเทียบกับโครงการที่มีราคาขายต่ำกว่า อีกทั้งมีหลายโครงการที่ตั้งอยู่ในซอยหรือถนนสายรองที่แยกออกไปจากถนนพหลโยธิน ซึ่งโครงการคอนโดมินเยมในระดับราคาต่ำกว่า 150,000 บาทต่อตารางเมตรส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่รอบๆ สถานีรถไฟฟ้าเสนานิคมเป็นต้นไปถึงสถานีคูคต

พื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันออกตามแนวถนนรามคำแหงเป็นอีกพื้นที่ที่มีโครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคาต่ำกว่า 150,000 บาทต่อตารางเมตรเปิดขายอยู่ประมาณ 12,685 ยูนิต โดยพื้นที่รอบๆ สถานีรถไฟฟ้าหัวหมากเป็นพื้นที่ที่มีคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่มากที่สุดในปีพ.ศ.2561 คือประมาณ 4,795 ยูนิต ก่อนหน้านี้จะเป็นพื้นที่รอบๆ สถานีรถไฟฟ้ารามคำแหง 12 และสถานีรามคำแหงมีคอนโดมิเนียมเปิดขายเป็นจำนวนมากในช่วง 3 – 4 ปีก่อนหน้านี้ แต่พอการก่อสร้างรถไฟฟ้ามีความคืบหน้า ผู้ประกอบการที่ต้องการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคาต่ำกว่า 150,000 บาทต่อตารางเมตรจึงมีการเลือกซื้อที่ดินในทำเลที่ไกลออกไปมากขึ้น พื้นที่รอบสถานีรถไฟฟ้าลำสาลี และมีนบุรีเริ่มเป็นอีกพื้นที่ที่มีโครงการคอนโดมิเนียมเปิดขายมากขึ้น

ปัจจัยสำคัญที่มีผลต่อการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ไม่เพียงแต่โครงการคอนโดมิเนียมคือ ราคาที่ดินซึ่งมีสัดส่วนในมูลค่าการพัฒนาโครงการประมาณ 20 – 30% ซึ่งการที่ราคาที่ดินสูงกว่า 100,000 บาทต่อตารางวาไปแล้วมีเพียงการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์รูปแบบที่เป็นเชิงพาณิชยกรรม เช่น อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า โรงแรม หรือโครงการคอนโดมิเนียมเท่านั้นจึงจะสร้างผลตอบแทนที่น่าสนใจ แต่ถ้าราคาที่ดินสูงเกินกว่า 200,000 – 300,000 บาทต่อตารางวาขึ้นไปมีเพียงโครงการคอนโดมิเนียมเท่านั้นที่สามารถสร้างผลตอบแทนให้กับเจ้าของที่ดินหรือผู้ที่ซื้อที่ดินไปพัฒนา แต่การพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมที่มีราคาขายต่ำกว่า 150,000 บาทต่อตารางเมตรนั้น ผู้ประกอบการจำเป็นต้องซื้อที่ดินในพื้นที่ที่ไกลออกไปจากเมืองชั้นในหรืออยู่นอกพื้นที่ที่มีเส้นทางรถไฟฟ้า หรือรถไฟใต้ดินปัจจุบันเปิดให้บริการ

โดยราคาที่ดินที่ผู้ประกอบการต้องการนั้นส่วนมากจะเลือกที่ไม่เกิน 500,000 บาทต่อตารางวาแต่ก็ขึ้นอยู่กับ FAR ด้วย ถ้าราคาที่ดินสูงกว่านี้แต่ได้ FAR มากกว่า 7 ขึ้นไปก็ยังสามารถพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคาต่ำกว่า 150,000 บาทต่อตารางเมตรได้ แต่ผู้ประกอบการเลือกที่จะพัฒนาโครงการในอีกระดับมากกว่าถ้าได้ที่ดินที่มี FAR สูงๆ

โครงการคอนโดมิเนียมในอนาคตอาจจะหาโครงการที่มีราคาขายต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตรไม่ได้แล้วในพื้นที่ตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้า เพราะเมื่อเส้นทางรถไฟฟ้าทั้งหมดสร้างเสร็จและเปิดให้บริการอีกทั้งเชื่อมต่อถึงกันหมดก็คงมีผลให้ราคาที่ดินสูงเกินกว่าจะพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคาต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตรแม้ว่าในปัจจุบันสัดส่วนของโครงการที่มีราคาขายต่ำกว่า 100,000 บาทต่อตารางเมตรจะยังคงมีอยู่แต่ก็มีการขยายตัวในอัตราที่ลดลงต่อเนื่องและคงไม่มีโครงการในระดับราคานี้อีกในอนาคต แบบที่โครงการคอนโดมิเนียมในระดับราคาต่ำกว่า 50,000 บาทต่อตารางเมตรที่หายไปจากตลาดคอนโดมิเนียมในกรุงเทพมหานครมาระยะหนึ่งแล้วเพราะราคาที่ดินที่สูงขึ้นต่อเนื่องและไม่มีแนวโน้มที่จะชะลอตัวลง

Add Friend Follow