ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ เผยรายงานดัชนีอสังหาริมทรัพย์ แนวโน้มราคาคอนโดมิเนียมปรับตัวลดลง ขณะที่โครงการแนวราบ ปรับตัวเพิ่มขึ้นเล็กน้อย ชี้หลังผ่อนเกณฑ์ผู้กู้ร่วม กรณีไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยจะไม่นับเป็นผู้กู้ครั้งนั้น ช่วยเพิ่มโอกาสคนอยากมีบ้านซื้อบ้านได้ เอื้อภาพรวมอสังหาโต
นางกมลภัทร แสวงกิจ ผู้จัดการใหญ่ประจำประเทศไทย ดีดีพร็อพเพอร์ตี้ (DDproperty.com) เปิดเผยว่า รายงานดัชนีอสังหาริมทรัพย์ DDproperty Property Index ฉบับล่าสุดพบว่า ในช่วงไตรมาส 2 ของปี 2562 ดัชนีอุปทาน มีการปรับตัวลดลง 4% จากไตรมาสก่อนหน้า สะท้อนให้เห็นภาพการเปิดตัวโครงการใหม่ที่ลดลง และผู้ขายชะลอการนําสินค้าออกมาขาย เพื่อรอดูสถานการณ์หลังจากมาตรการควบคุมสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ (Loan to Value: LTV) เริ่มบังคับใช้เมื่อวันที่ 1 เมษายนที่ผ่านมา
อย่างไรก็ตาม ล่าสุด ธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ได้ประกาศผ่อนเกณฑ์ผู้กู้ร่วม กรณีไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยจะไม่นับเป็นผู้กู้ในครั้งนั้น เพื่อบรรเทาผลกระทบของผู้กู้ร่วมที่ไม่ได้มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยให้ได้รับสินเชื่อตามความเหมาะสมมากขึ้น ถือว่าเป็นมาตรการที่ดีในการเพิ่มโอกาสให้คนที่อยากมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเองมากขึ้น
ทั้งนี้ เพราะการกู้ร่วมบางครั้งเป็นการช่วยเหลือกันในครอบครัวเท่านั้น ลงเพียงแค่ชื่อ ไม่ได้ร่วมจ่ายด้วย และผู้กู้ร่วมไม่ได้มีกรรมสิทธิ์ในที่อยู่อาศัยนั้น หากทางธนาคารแห่งประเทศไทยใช้หลักเกณฑ์เดิมก็จะนับคนกลุ่มนี้เป็นเจ้าของที่อยู่อาศัยไปด้วย หากจะไปซื้อที่อยู่อาศัยใหม่ก็จะถือเป็นสัญญาที่สอง หรือบ้านหลังที่สอง ทำให้ต้องวางเงินดาวน์สูงขึ้น คือ ต้องวางเงินดาวน์สูงสุดถึง 20% ทำให้คนกลุ่มนี้เสียโอกาสที่จะมีที่อยู่อาศัยเป็นของตัวเอง
“การผ่อนปรนหลักเกณฑ์ดังกล่าวจึงเป็นการผ่อนคลายความตึงเครียดของมาตรการ และช่วยเสริมบรรยากาศให้ตลาดมีทิศทางเป็นบวกมากขึ้น”นางกมลภัทร กล่าว
ในส่วนของผู้ที่คิดจะขายอสังหาริมทรัพย์นั้น ควรชะลอการตัดสินใจ รอจังหวะตลาดปรับตัวจากมาตรการ LTV ก่อนเพื่อให้ราคาและผลตอบแทนที่ดีกว่าในช่วงนี้ที่ราคาอสังหาฯ ยังเพิ่มขึ้นไม่มากนัก ส่วนผู้ซื้อมีโอกาสที่จะซื้ออสังหาฯ ในราคาที่ไม่สูง แต่หากจะซื้อบ้านหลังที่สอง หรือลงทุน ผู้ซื้อจะต้องมีการสำรองเงินรวมถึงมีวินัยทางการเงินมากขึ้น จากภาวะที่ต้องวางเงินดาวน์สูงขึ้น ผู้ที่มีความพร้อมและมองหาที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 1 ล้านบาท และไม่เกิน 5 ล้านบาท ควรพิจารณาซื้อในช่วงนี้เพื่อจะได้รับประโยชน์จากมาตรการกระตุ้นอสังหาฯ ของภาครัฐอย่างเต็มที่
ทั้งนี้ จากอุปทานที่ลดลงในตลาดเป็นจำนวนมาก ส่วนหนึ่งสะท้อนให้เห็นว่าอัตราดูดซับเพิ่มขึ้นจากไตรมาสก่อน โดยเฉพาะสินค้าประเภทแนวราบ สิ่งที่น่าสนใจคือ ที่อยู่อาศัยทุกประเภทที่เจาะกลุ่มตลาดบน ระดับราคาตั้งแต่ 8.5 ล้านบาทขึ้นไป มีอัตราดูดซับดีกว่ากลุ่มอื่นอย่างเห็นได้ชัด โดยเฉพาะระดับราคา 15 ล้านบาทขึ้นไป มีจำนวนอุปทานลดลงจากไตรมาสก่อน 5%
สำหรับที่อยู่อาศัยระดับราคา 15 ล้านบาทขึ้นไป ส่วนใหญ่อยู่ในทำเลศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ หรือ CBD ได้แก่ 1. เขตวัฒนา ส่วนใหญ่อยู่ในแขวงคลองตันเหนือ (เอกมัย,ทองหล่อ, พร้อมพงษ์) 2. เขตคลองเตย โดยเฉพาะในแขวงคลองตัน (พระราม 4, พร้อมพงษ์) 3. เขตปทุมวัน ส่วนใหญ่อยู่ในแขวงลุมพินี (เพลินจิต, ชิดลม, ถ.วิทยุ,ถ.หลังสวน)
สำหรับราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ช่วงไตรมาส 2 ของปี 2562 ได้ปรับตัวลดลงเล็กน้อยจากไตรมาสแรก หรือคิดเป็น 1% แต่เมื่อเปรียบเทียบกับ 2 ปีก่อนยังพบว่า ดัชนีราคาที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ปรับเพิ่มขึ้นถึง 19% โดยมีปัจจัยสําคัญมาจากต้นทุนในการพัฒนาโครงการที่สูงขึ้น โดยเฉพาะราคาที่ดิน เนื่องจากราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์รอบใหม่ที่เตรียมจะประกาศใช้ต้นปี 2563 พบว่า ราคาที่ดินในกรุงเทพฯ ปรับตัวสูงขึ้นถึง 15% จากรอบประเมินก่อนหน้า
เมื่อพิจารณาการเติบโตของที่อยู่อาศัยตามระดับราคา พบว่า ที่อยู่อาศัยที่เจาะกลุ่มตลาดบนมีการปรับตัวสูงขึ้นจากไตรมาสก่อน โดยในระดับราคา 8.5-15 ล้านบาท ราคามีการปรับตัวเพิ่มขึ้น 1% และที่ปรับตัวสูงสุดคือระดับราคา 15 ล้านบาทขึ้นไป ราคาเพิ่มขึ้นถึง 5% จากไตรมาสก่อนหน้า
ทำเลที่มีอุปทานคอนโดมิเนียมสูงที่สุดยังคงเป็นเขตวัฒนา โดยมีสัดส่วนอยู่ที่ 22% ของอุปทานคอนโดมิเนียมในกรุงเทพฯ ทั้งหมด เพิ่มขึ้นเล็กน้อยจากช่วงไตรมาสแรกปี2562 ถือเป็นเพียงไม่กี่เขตในกรุงเทพฯ ที่มีอุปทานเพิ่มขึ้น ส่วนหนึ่งคาดว่าเพราะผู้ประกอบการมั่นใจว่าอุปทานในทำเลนี้ยังสามารถดึงดูดผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อสูงได้อยู่ จึงยังคงนำอุปทานในทำเลนี้ออกขาย โดย 54% อยู่ในแขวงคลองตันเหนือ (เอกมัย, ทองหล่อ, พร้อมพงษ์) มีจำนวนเพิ่มขึ้นทุกกลุ่มราคาที่เจาะกลุ่มกลาง–บน โดยเฉพาะระดับราคา3.5-8.5 ล้านบาท เพิ่มขึ้นถึง 5%
ขณะที่เขตวัฒนายังคงมีอุปทานทาวน์เฮ้าส์สูงที่สุดต่อเนื่องจากไตรมาสก่อนหน้า โดยมีสัดส่วนอยู่ที่ 7% ของอุปทานทาวน์เฮ้าส์ทั้งหมดในกรุงเทพฯ เช่นเดียวกับเขตประเวศที่มีสัดส่วนจำนวนอุปทานบ้านเดี่ยวสูงสุดต่อเนื่องมาจากไตรมาสก่อนเช่นกัน โดยมีสัดส่วนอยู่ที่ 8% ของอุปทานบ้านเดี่ยวทั้งหมดในกรุงเทพฯ
