Business

ส่อง ‘คอนโดพัทยา’ พิษ ‘แอลทีวี’ ซัดลูกค้าไทย ได้กำลังซื้อต่างชาติทดแทน

การประกาศใช้มาตรการแอลทีวี (LTV) หลักเกณฑ์ใหม่ ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2562 ที่ผ่านมา นอกจากจะส่งผลกระทบต่อภาพรวมตลาดคอนโดมิเนียม โดยเฉพาะกลุ่มซื้อเพื่อเก็งกำไรและปล่อยเช่าแล้ว ยังส่งผลกระทบต่อกำลังซื้อลูกค้าที่ต้องการคอนโดมิเนียมไว้สำหรับการพักผ่อนเป็นบ้านหลังที่ 2 ให้ชะลอการตัดสินใจซื้อออกไปอีกด้วย

ทั้งนี้เห็นได้จาก ผลการสำรวจคอนโดมิเนียมในพัทยาในช่วงครึ่งแรกของปี 2562 ที่ผ่านมา โดย ฝ่ายวิจัย คอลลิเออร์ส อินเตอร์เนชั่นแนล ประเทศไทย จำกัด พบว่า ภาพรวมเศรษฐกิจที่อยู่ในช่วงขาลง รวมถึงผลกระทบจากมาตรการ LTV ทำให้ลูกค้าคนไทยที่ต้องการซื้อคอนโดพัทยาเพื่อเป็นบ้านหลังที่ 2 ชะลอการตัดสินใจซื้อ แต่ได้กำลังซื้อต่างชาติ โดยเฉพาะชาวจีนที่เข้ามาเป็นจำนวนมากส่งผลให้โควต้าต่างชาติของโครงการคอนโดมิเนียมส่วนใหญ่ในพัทยาเต็ม 49% ในทุกพื้นที่ เหลือแค่บางโครงการในพื้นที่จอมเทียนและนาจอมเทียนเท่านั้น ทำให้ปัจจุบัน กลุ่มผู้ซื้อชาวจีน และชาติในกลุ่มเอเชีย กลายเป็นกลุ่มลูกค้าหลักของตลาดคอนโดมิเนียมในพัทยา

สำหรับคอนโดมิเนียมเปิดขายใหม่ในช่วงครึ่งแรกปี 2562 ในพื้นที่พัทยามีมากถึง 4,945 ยูนิต ลดลงจากในช่วงครึ่งหลังของปี 2561 ที่มีประมาณ 1,656 หรือลดลง 25.1% และยังมีอุปทานที่ก่อสร้างแล้วเสร็จก่อนหน้านี้เหลือขายอยู่ในตลาดอีกเป็นจำนวนมาก ณ ครึ่งแรกปี 2562 แม้ว่าอัตราการขายเฉลี่ยในตลาดคอนโดมิเนียมพัทยาจะอยู่ที่ประมาณ 72% แต่ก็ยังมีคอนโดมิเนียมเหลือขายอยู่ในตลาดอีกมากกว่า 16,000 ยูนิต ในทุกพื้นที่ของตลาดคอนโดมิเนียมเมืองพัทยา ซึ่งเพิ่มขึ้นจากในช่วงปลายปี 2561 ที่ผ่านมาที่อยู่ที่ 1,2000 ยูนิต

สำหรับพื้นที่ที่มีคอนโดมิเนียมเหลือขายน้อยที่สุดคือ วงศ์อมาตย์ เนื่องจากมีที่ดินเหลือน้อยมาก ทำให้มีโครงการเปิดขายในพื้นที่ไม่มากนักในช่วง 1-3 ปีที่ผ่านมา ซึ่งพบว่า ณ สิ้นครึ่งแรกของปี 2562 ที่ผ่านมา พื้นที่วงศ์อมาตย์ มีอุปทานคงค้างเหลือขายเพียงแค่ 880 ยูนิตเท่านั้น

ณ สิ้นครึ่งแรกปี 2562 ที่ผ่านมาพบว่า มีโครงการคอนโดมิเนียมกว่า 25 โครงการ ประมาณ 8,100 ยูนิต ด้วยมูลค่าการลงทุนรวมกว่า 31,000 ล้านบาท ที่เคยเปิดขายในช่วงก่อนหน้าหยุดการขายและการพัฒนาในกระจายอยู่ในหลายพื้นที่ของเมืองพัทยา เนื่องจากยอดขายไม่เป็นไปตามเป้าและบางโครงการผู้ประกอบการมีปัญหาทางการเงิน รวม ซึ่งบางโครงการมีการขายโครงการพร้อมใบอนุญาตให้ผู้ประกอบการรายอื่นนำไปพัฒนาต่อ

อย่างไรก็ตาม จากแผนพัฒนาของภาครัฐและภาคเอกชนที่กำลังจะเกิดในอนาคตอันใกล้ อาทิ ศูนย์การค้าเทอร์มินอล 21 พัทยา, โครงการมิกซ์ยูส มูลค่าการลงทุนรวมกว่า 10,000 ล้านบาท ของกลุ่มแอสเสท เวิรด์ คอร์ปอเรชั่น และมิกซ์ยูสของเครือซีพี ล้วนส่งผลให้ภาคอสังหาริมทรัพย์ในพื้นที่พัทยาได้รับความสนใจจากนักลงทุนเป็นอย่างมากในอนาคตส่งผลให้ตลาดคอนโดมิเนียมใจกลางเมืองพัทยากลับมาคึกคักขึ้นอีกครั้ง

นอกจากนี้ยังพบว่ามีผู้ประกอบการหลายรายเตรียมพัฒนาโครงการใหม่ในพื้นที่ใจกลางเมืองพัทยา เนื่องจากเป็นทำเลที่มีการปรับขึ้นราคาที่ค่อนข้างสูง โดยในช่วง 2-3 ปีที่ผ่านมา มีการปรับขึ้นราคาเฉลี่ยปีละสูงกว่า 5% และยังเป็นทำเลที่มีการอัตราเข้าพักของธุรกิจโรงแรมสูงกว่า 80% จากนักท่องเที่ยวคนไทย จีน และชาติอื่นๆในเอเชีย ส่งผลให้ผู้ประกอบการหลายรายเห็นโอกาสในการลงทุน โดยเลือกที่จะพัฒนาโครงการที่มีการขายแบบการันตีผลตอบแทนจากเช่า และบริหารโดยเชนโรงแรมที่มีชื่อเสียงเข้ารับช่วงบริหารจัดการปล่อยเช่าให้กับผู้ซื้อต่อ โดยการันตีผลตอบแทนรายปี

ในส่วนของราคาขายเฉลี่ยของคอนโดมิเนียมที่อยู่ริมทะเลสูงกว่าโครงการที่อยู่ไกลจากชายหาด มีบางโครงการที่ขายมากกว่า 160,000 บาทต่อตารางเมตรในพื้นที่วงศ์อมาตย์ และมากกกว่า 130,000 บาทต่อตารางเมตรในพื้นที่ริมชายหาดอื่นๆ โดยราคาขายเฉลี่ยคอนโดมิเนียมในพื้นที่จอมเทียนต่ำที่สุด เนื่องจากมีโครงการระดับกลางลงไปเปิดขายมากมายในพื้นที่ โดยเฉพาะพื้นที่ตามแนวถนนจอมเทียนสาย 2 ซึ่งมีบางโครงการที่มีราคาเริ่มต้นที่ต่ำกว่า 50,000 บาทต่อตารางเมตร ในขณะที่โครงการริมชายหาดบางโครงการขายได้มากกว่า 120,000 บาทต่อตารางเมตร

Add Friend Follow
WANPEN PUTTANONT