นายเลิศมงคล วราเวณุชย์ นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์ นนทบุรี กล่าวถึงความคืบหน้าการเรียกร้องขอให้มีการแก้ไขผังเมืองรวมจังหวัดนนทบุรี ที่ 3 สมาคมด้านอสังหาริมทรัพย์ได้ทำหนังสือร้องเรียนไปยังคณะกรรมการผู้เกี่ยวข้องตั้งแต่ปลายเดือนเมษายนที่ผ่านมา ว่า ขณะนี้ทราบว่าการพิจารณาผังเมืองรวมนนทบุรี ของคณะกรรมการผังเมืองระดับจังหวัดเสร็จสิ้นไปตั้งแต่ปลายเดือนพฤษภาคมแล้ว แต่ยังไม่ได้แจ้งรายละเอียดให้ภาคเอกชนรับทราบ
“เท่าที่รู้คือ คณะกรรมการยังคงยืนยันใช้รายละเอียดตามร่างผังเมืองรวมนนทบุรีฉบับใหม่ เรื่องขนาดถนนที่กำหนดให้ใช้ถนนความกว้าง 12 เมตร และ14 เมตร เพื่อพัฒนาโครงการอสังหาฯ โดยไม่เห็นด้วยกับข้อร้องเรียนของเอกชน” นายเลิศมงคล กล่าวและว่า โดยขั้นตอนการทำร่างผังเมือง เมื่อสรุประดับจังหวัดเสร็จก็จะส่งไปที่กรมโยธาธิการและผังเมือง ส่งต่อรัฐมนตรีลงนามประกาศใช้ ซึ่งคาดว่าน่าจะออกมาใช้ได้ภายในปี 2562
สิ่งที่เกิดขึ้นในขณะนี้คือ การซื้อ-ขายที่ดินใหม่ในจังหวัดนนทบุรี ได้รับผลกระทบไม่มีการซื้อขายใหม่ เนื่องจากการซื้อที่ดินเพื่อนำมาพัฒนาใหม่ ต้องขออนุญาตจัดสรรใหม่ และยื่นขอรายงานผลกระทบสิ่งแวดล้อม ซึ่งไม่ทันรอบประกาศใช้ผังเมืองใหม่ในปีหน้า ทำให้ไม่มีผู้ประกอบการรายใดกล้าซื้อที่ดินนำมาพัฒนาใหม่ เพราะระยะเวลาขออนุญาตไม่ทันกฎหมายผังเมืองฉบับใหม่ ยกเว้นการซื้อที่ดินพร้อมใบอนุญาต ซึ่งขณะนี้มีการขายที่ดินพร้อมใบอนุญาต และบวกราคาเพิ่มขึ้น
ธนาคารพาณิชย์ก็มีนโยบายชัดเจน ไม่ปล่อยสินเชื่อให้กับการขออนุญาตจัดสรรใหม่ในจังหวัดนนทบุรี หากออกแบบตามสิทธิ์ในผังเมืองเดิม แต่จะอนุมัติให้เฉพาะรายที่ออกแบบก่อสร้าง ตามผังเมืองใหม่ เพราะมองว่าการพัฒนาต้องใช้ผังใหม่เท่านั้น สิทธิประโยชน์ตามผังเมืองนนบุรีฉบับเดิม น่าจะพัฒนาไม่ได้ภายในปีนี้
ข้อจำกัดเยอะแต่ราคาที่ดินไม่ลด
“แม้ผังเมืองนนทบุรีฉบับใหม่ จะส่งผลให้ที่ดินจำนวนมากไม่สามารถนำมาพัฒนาทาวน์ฮาส์ และคอนโดฯ ในระดับราคา 1-2 ล้านบาทได้ แต่ราคาที่ดินก็ไม่ตก ยังคงอยู่ในราคาสูง โดยเฉพาะที่ดินพร้อมใบอนุญาต ซึ่งสามารถนำมาพัฒนาได้เลย”
เมื่อกฎหมายผังเมืองฉบับใหม่ออกมาบังคับใช้ เชื่อว่าจะส่งผลให้ คอนโดฯราคา 1 ล้านกว่าบาทหายไป ทาวน์เฮ้าส์ราคาต่ำกว่า 2 ล้านบาทหาย และบ้านเดี่ยวราคาต่ำกว่า 4 ล้านบาทหายไปจากตลาด
นายกสมาคมอสังหาริมทรัพย์นนทบุรี กล่าวว่า ผลกระทบจากพ.ร.บ.ผังเมืองรวมเมืองนนทบุรีฉบับใหม่ จะทำให้การพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทำได้ยาก ในแง่ต้นทุนไม่สามารถพัฒนาออกมารองรับในราคาที่ตลาดรับได้ ตัวอย่างเช่น พื้นที่ริมถนนแจ้งวัฒนะ ตามกฎหมายผังเมืองเดิม มีสัดส่วนพื้นที่ดินต่อพื้นที่ก่อสร้าง หรือเอฟเออาร์ที่ 10 : 1 แต่ผังเมืองใหม่เอฟเออาร์ ลดเหลือ 5: 1 บางแปลงเหลือ 3.5 : 1 เท่ากับตัดทอนโอกาสการพัฒนาลงไปกว่าครึ่ง เป็นอุปสรรคต่อการพัฒนาในอนาคตอย่างมาก
ราคาที่ดินเหมือนปี 2535 คือนำมาพัฒนาจัดสรรไม่ได้ แต่ราคาก็ไม่ลด
ส่วนข้อเรียกร้องที่เอกชนเสนอขอแก้ไข ผังเมืองนนทบุรี ประกอบด้วย การกำหนดขนาดถนนในพื้นที่ ซึ่งจะนำมาพัฒนาหมู่บ้านจัดสรร และคอนโดมิเนียมได้ต้องมีขนาด 12, และ 14 เมตร จากเดิมที่กฎหมายกำหนดขนาดถนน และซอยไม่ต่ำกว่า 6 เมตร ซึ่งถนนโดยทั่วไปนพื้นที่นนทบุรีส่วนใหญ่มีขนาดไม่ถึง 12 เมตร ทำให้ที่ดินจำนวนมากไม่สามารถนำมาพัฒนาโครงการได้
นอกจากนี้ ผังเมืองฉบับใหม่จะทำให้ พื้นที่ครึ่งหนึ่งของจังหวัดนนทบุรี เป็นพื้นที่สีเขียว (พื่นที่ชนบทและเกษตรกรรม) ซึ่งไม่สามารถพัฒนาโครงการทาวน์เฮ้าส์ได้ พัฒนาได้เพียงบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดเท่านั้น แต่การพัฒนาบ้านเดี่ยวและบ้านแฝดได้นั้น ถนนสาธารณะจะต้องกว้าง 12, 14 เมตร จากเดิมที่กำหนดไว้เพียง 6 เมตร
พื้นที่สีเหลือง (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อย) สามารถพัฒนาโครงการทาวน์เฮ้าส์ได้ แต่ถนนสาธารณะต้องกว้าง 10 เมตรขึ้นไป โครงการทาวน์เฮ้าส์ในอนาคตจึงต้องติดถนนใหญ่เช่นกัน ต้นทุนราคาที่ดินก็สูงขึ้น ส่วนพื้นที่สีส้ม (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลาง) พื้นที่สีน้ำตาล (ที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก) และ พื้นที่สีแดง (พาณิชยกรรม) สามารถพัฒนาโครงการได้ โดยไม่มีข้อกำหนดความกว้างถนนสาธารณะ แต่ปัจจุบันราคาที่ดินในพื้นที่สูงมาก
