COLUMNISTS

ภาวะฟองสบู่อสังหาฯ ยังเกิดขึ้นได้ยาก!

สุวรรณี มหณรงค์ชัย
รองกรรมการผู้จัดการสายงานพัฒนากลยุทธ์และบริหารสินทรัพย์ บริษัท พลัส พร็อพเพอร์ตี้ จำกัด ผู้เชี่ยวชาญด้านบริหารและจัดการอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร
1,865

ในแต่ละปีเมื่อเวลาหมุนมาสู่เดือนกรกฎาคม ภาพเหตุการณ์เมื่อครั้งวิกฤตเศรษฐกิจปี 2540 หรือที่เรียกกันว่าวิกฤตต้มยำกุ้งยังคงเป็นภาพจำที่เตือนใจของชาวไทยเป็นอย่างดี ซึ่งความทรงจำนี้ก็ย่อมมาพร้อมกับคำถามว่า วันนี้จะเป็นเหมือนเมื่อวานหรือไม่ เพราะถึงแม้เหตุการณ์จะผ่านไปกว่า 20 ปี แต่ผลกระทบครั้งนั้นก็มีมากจนยากที่จะนิ่งนอนใจ โดยเฉพาะภาคอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นธุรกิจหนึ่งที่ได้รับการจับตาเป็นพิเศษในทุกครั้งที่เข้าสู่ภาวะเศรษฐกิจชะลอตัว

ซึ่งพลัสฯ ในฐานะผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ครบวงจร ก็ได้จับตาประเด็นนี้อย่างต่อเนื่อง เพราะถึงแม้ว่าสภาวะเศรษฐกิจโดยรวมภายในประเทศของเราจะชะลอตัวติดต่อมาหลายปีจากการหดตัวของภาคการส่งออก ผลกระทบจากสงครามการค้าระหว่างจีนและสหรัฐฯ ประกอบกับการเพิ่มขึ้นของสัดส่วนหนี้ครัวเรือน ภายในประเทศ ซึ่งส่งผลให้ความต้องการซื้อที่อยู่อาศัยลดลง โดยสวนทางกับการพัฒนาโครงการอสังหาฯ ที่มีที่อยู่อาศัยเข้าสู่ตลาดมากขึ้น แม้มีการปรับตัวเพิ่มขึ้นของราคาที่ดินและราคาที่อยู่อาศัยในช่วงหลายปีที่ผ่านมาจนถึงปัจจุบันนี้ แต่ก็ยังเห็นการเข้ามาลงทุนเพื่อพัฒนาโครงการใหม่กันอย่างต่อเนื่อง หลายคนจึงเกิดคำถามถึงความเป็นไปได้ที่จะเกิดภาวะฟองสบู่จากการเก็งกำไรในตลาดอสังหาฯเหมือนที่เคยเกิดขึ้นในช่วง 20 กว่าปีที่แล้ว

ประเด็นนี้นักเศรษฐศาสตร์มองว่า ภาวะฟองสบู่อาจเกิดขึ้นบ้างในตอนนี้ แต่การที่ปัญหาดังกล่าวจะขยายตัวกลายเป็นวิกฤติเศรษฐกิจดังที่เคยเกิดขึ้นในปี 40 นั้นมีโอกาสน้อยมาก เนื่องจากภาครัฐได้ออกมาตรการต่างๆ เพื่อควบคุมและป้องกัน ดังที่เห็นจากนโยบายการเงินที่เกิดขึ้นในช่วงที่ผ่านมา อีกทั้งหากพิจารณาอัตราการเปลี่ยนแปลงของดัชนีราคาที่อยู่อาศัยพื้นที่กรุงเทพฯ และปริมณฑลเปรียบเทียบกับอัตราเงินเฟ้อทั่วไป ปี 2540 พบว่า ปี 2540 เศรษฐกิจมีการขยายตัว 5.9% อัตราเงินเฟ้ออยู่ที่ 5.6% ดัชนีบ้านเดี่ยวอยู่ที่ 9% แต่ในปัจจุบันปี 2561 เศรษฐกิจขยายตัว 4.1% อัตราเงินเฟ้ออยู่ที่ 1.1% ดัชนีบ้านเดี่ยวอยู่ที่ 6% จากข้อมูลดังกล่าวพบว่าความผันผวนของราคาที่ดินและราคาที่อยู่อาศัยถือเป็นปัจจัยสำคัญอย่างหนึ่งที่เป็นสัญญาณการเกิดวิกฤต บวกกับภาวะเศรษฐกิจที่เติบโตอย่างร้อนแรง ทำให้ ประชาชนและนักลงทุนเชื่อมั่นในการซื้อและลงทุนในตลาดอสังหาริมทรัพย์ อีกทั้งนโยบายการเงินในขณะนั้นก็เอื้อให้เกิดการไหลเข้ามาของแหล่งทุนภายนอก

อย่างไรก็ตามสถานการณ์ปัจจุบันถือว่ามีความแตกต่างจากสถานการณ์เมื่อปี 2540 ธนาคารแห่งประเทศไทยดำเนินนโยบายที่เข้มงวดรัดกุมเพื่อให้เศรษฐกิจเติบโตไปอย่างมีเสถียรภาพ และการเข้ามาเก็งกำไรในอสังหาฯ ทำได้ยากขึ้น ดังสะท้อนได้จากการเกิดภาวะเงินฝืดที่เกิดขึ้นในปัจจุบัน นอกจากนี้อัตราหนี้เสียต่อสินเชื่อรวมในปัจจุบันถือว่ายังอยู่ในเกณฑ์ต่ำแม้จะมีแนวโน้มเพิ่มขึ้นเล็กน้อย จากภาวะการชะลอตัวของเศรษฐกิจ โดยจากสถิติสินเชื่อส่วนบุคคลภายใต้การกำกับของธนาคารแห่งประเทศไทย พบว่าในระหว่าง ปี 2558-2562 สินเชื่อส่วนบุคคลเพิ่มขึ้นอย่างต่อเนื่องโดยเฉลี่ยปีละ 3.15% ซึ่งสร้างความกังวลว่าจะเกิดปัญหาหนี้เสียเพิ่มขึ้นเหมือนกับในยุคต้มยำกุ้งที่สูงถึง 40-50% แต่เมื่อพิจารณาตัวเลขที่เกิดขึ้นในปัจจุบัน จะพบว่ามาตรการและหลักเกณฑ์การพิจารณา สินเชื่อของธนาคารพาณิชย์มีความรัดกุมจนทำให้สัดส่วนหนี้เสียเกิดขึ้นในช่วง 5 ปีนี้ อยู่ที่ราว 3%

ขณะที่สินเชื่อที่อยู่อาศัย สถาบันการเงินก็เข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้นเช่นกัน มีขั้นตอน การตรวจสอบเกณฑ์ของผู้ขอสินเชื่อ ตลอดจนมีการออกมาตรการควบคุมวงเงินสินเชื่อบ้าน (LTV) แสดงให้เห็นถึงการเฝ้าติดตามความเคลื่อนไหวในตลาดอสังหาฯ อยู่ตลอดของหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง จึงประเมินว่าในภาพรวมยังอยู่ในการควบคุม สถานการณ์ไม่น่าจะรุนแรงจนถึงขั้นเกิดวิกฤตฟองสบู่ในตลาดอสังหาริมทรัพย์เช่นในปี 2540 ค่ะ

Add Friend Follow