Business

จับตาการเปลี่ยนแปลงย่าน ‘ทองหล่อ’ จาก พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ‘เปลี่ยนมือ-ปัดฝุ่นพัฒนา’

ทองหล่อ ถือเป็นหนึ่งในทำเลศักยภาพบนถนนสุขุมวิทตอนกลาง ที่เต็มไปด้วยแหล่งงาน ย่านกิน ดื่ม เที่ยว ไปจนถึงที่พักอาศัยระดับไฮเอนด์ ที่สำคัญคือมีทั้งถนนและรถไฟฟ้าเชื่อมต่อศูนย์กลางธุรกิจของกรุงเทพฯ หรือ CBD อย่างอโศก พระราม 9 ได้อย่างง่ายดาย จึงเรียกได้ว่าเป็นแหล่งรวมความสะดวกสบายในรูปแบบต่าง ๆ ที่ตอบโจทย์การใช้ชีวิตของคนเมืองได้อย่างครบครัน

ผลสำรวจจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ หรือ REIC เผยว่าทำเลสุขุมวิทตอนกลางเป็น 1 ใน 5 ทำเลทองในกรุงเทพฯ ที่มีการปรับราคาคอนโดฯ ขึ้นสูงสุด โดยเพิ่มขึ้น 21.6% เมื่อเทียบกับช่วงเวลาเดียวกันของปีก่อน แต่ราคาปรับลดลง 12.8% เมื่อเทียบกับไตรมาสสุดท้ายของปี 2561

สำหรับประเด็นที่น่าจับตามองในย่านทองหล่อมากที่สุด คือ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และความร้อนแรงของราคาที่ดินย่านนี้ ที่อาจมีส่วนกดดันให้เจ้าของร้านรวงเก่าแก่ บ้านเรือนเก่า เปลี่ยนมือไปสู่การพัฒนาใหม่ ๆ ทั้งในรูปแบบโครงการคอมมูนิตี้มอลล์ ร้านค้าสมัยใหม่ และคอนโดมิเนียมระดับไฮเอนด์มากขึ้น

ทั้งนี้เห็นได้จากในช่วง 5 ปีที่ผ่านมา ที่มีแนวโน้มดังกล่าวมากขึ้น เช่นเดียวกับผู้ที่มีที่ดินเก่าเก็บในย่านนี้ เริ่มนำที่ดินออกมาปัดฝุ่น ทำโครงการเองบ้าง หรือเปิดให้เช่าซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นโครงการรีเทล เช่น ไลฟ์สไตล์มอลล์ คอมมูนิตี้มอลล์ ฯลฯ

 

แม้ทองหล่อจะเป็นถนนที่มีความยาวเพียง 2.5 กม. และหลายคนมองว่าแทบจะไม่เหลือที่ดินแปลงใหญ่พอที่จะพัฒนาโครงการใหม่ ๆ ขึ้นอีกในย่านนี้ แต่กลับกลายเป็นว่าทำเลนี้ยังมีความเคลื่อนไหวอย่างต่อเนื่อง โดยต้นปี 2562 บมจ. แชงกรี-ลา โฮเต็ล ได้ซื้อที่ดินขนาด 658 ตารางวาในย่านทองหล่อในมูลค่าที่สูงเป็นประวัติการณ์ สำหรับการซื้อที่ดินเพื่อไปพัฒนาโรงแรม นั่นคือ ประมาณ 1,900 ล้านบาท หรือราว 2.86 ล้านบาทต่อตารางวา

นอกจากนี้ในปี 2562 ทำเลทองหล่อ ยังมีผู้ประกอบการอีกหลายรายเตรียมตัวเปิดโครงการใหม่ต่อเนื่อง แม้ว่าราคาที่ดินทองหล่อจะปรับเพิ่มขึ้นมาประมาณ 15% ซึ่งส่งผลต่อราคาคอนโดมิเนียมมที่เปิดขายใหม่ให้ปรับขึ้น 10% สูงกว่าราคาขายเฉลี่ยในปี 2560 ที่ปรับขึ้น 8.2%

ข้อมูลจาก DDproperty เว็บไซต์สื่อกลางซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำของไทย ระบุว่า ภาพรวมราคาคอนโดมิเนียมย่านทองหล่อ เฉลี่ยต่อตารางเมตรอยู่ที่ 200,000-250,000 บาท โดยราคากลาง (Median Asking Price) อยู่ที่ 164,491 บาทต่อตารางเมตร ซึ่งดัชนีราคาปรับขึ้น 1.74% จากไตรมาสก่อนหน้า

ภาวะราคาที่ดินทองหล่อ บางแปลงซื้อขายสูงกว่า 2.86 ล้านบาท/ตารางวา แปลงที่ไม่สามารถทำตึกสูงได้ราคา 5-8 แสนบาท/ตารางวา ที่ดินติดถนนทำตึกสูงได้ย่านเอกมัยราคาขยับไปถึง 6 แสน-1 ล้านบาท/ตารางวา ปัจจุบันราคาที่ดินในย่านนี้เพิ่มสูงขึ้นถึง 200% จากช่วง 3-4 ปีที่ผ่านมา

ด้านโครงการในย่านนี้ ส่วนใหญ่เป็นคอนโดมิเนียมหรูแนวสูง หรือไฮไรส์ ราคาเริ่มต้น 5-6 ล้านบาทขึ้นไปจนถึงหลายสิบล้านบาท ขึ้นอยู่กับการออกแบบห้องชุด สิ่งอำนวยความสะดวกต่าง ๆ และขนาดพื้นที่ ขณะที่โครงการแนวราบก็เป็นกลุ่มลักซ์ชัวรีขึ้นไปเช่นเดียวกับคอนโดมิเนียม โดยบ้านเดี่ยวราคาเริ่มต้นที่ 40 ล้านบาทไปจนถึง 100 ล้านบาทก็มี ราคากลางอยู่ที่ 109,195 บาทต่อตารางเมตร ดัชนีราคาลดลงเล็กน้อย 2.94% จากไตรมาสก่อนหน้า

ในส่วนของตลาดเช่าพบว่า ค่าเช่าบ้านเดี่ยวเริ่มต้นที่ 65,000-80,000 บาท/เดือน ส่วนทาวน์โฮมค่าเช่าเริ่มต้นที่ 50,000 บาท/เดือน ส่วนใหญ่เป็นรูปแบบ 2-3 ชั้น สำหรับคอนโดมิเนียม ค่าเช่าเริ่มต้นที่ 20,000-28,000 บาท/เดือน สำหรับห้อง สตูดิโอ และ 25,000-45,000 บาท/เดือน สำหรับ 1 ห้องนอน ซึ่งทั้ง 2 ขนาดเป็นรูปแบบที่ได้รับความนิยมมากที่สุด

หากมองถึงเรื่องการลงทุน ทำเลทองหล่อยังถือว่าให้ผลตอบแทนที่น่าสนใจ เนื่องจากมีดีมานด์ที่มีกำลังซื้อสูง ทั้งตลาดซื้อและตลาดเช่า ผลตอบแทนจากการเช่าหรือ Rental Yield เฉลี่ยอยู่ที่ 5-6% ต่อปี ส่วนราคาขายมีการปรับขึ้นเรื่อย ๆ ราว 4-8% ต่อปี (Capital Gain) ซึ่งถือว่าอยู่ในระดับสูงและมีเสถียรภาพอย่างมาก

สำหรับโครงการที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวในทำเลนี้ อาทิ โครงการไฮด์ เฮอริเทจ ทองหล่อ คอนโดมิเนียม สูง 45 ชั้น ราคาเฉลี่ยแตะ 290,000 บาท/ตารางเมตร, เซจ ทองหล่อ ทาวน์โฮม 4 ชั้น ที่ราคาแรงถึง 28.9 ล้านบาท, โครงการวาลเด้น จากค่ายฮาบิแทท กรุ๊ป เป็นต้น ขณะที่โครงการที่สร้างเสร็จพร้อมเข้าอยู่อย่างเดอะโมนูเม้นท์ ทองหล่อ ก็มีราคาแตะ 350,000 บาท/ตารางเมตร จากราคาเปิดตัวอยู่ที่ 300,000 บาท/ตารางเมตร

การเติบโตและความน่าสนใจของย่านทองหล่อ ที่ทำให้เกิดการพัฒนาโครงการใหม่ๆ ไม่หยุดยั้ง เพราะมีความพร้อมในทุกด้าน ไม่ว่าจะเป็น แหล่งรวมอาคารสำนักงานที่ทันสมัย ร้านค้า ร้านอาหาร และแหล่งแฮงก์เอาท์ ขณะเดียวกันยังเชื่อมระหว่างถนน 2 สายสำคัญ คือ ถนนสุขุมวิท และถนนเพชรบุรี มีแหล่งช้อปปิ้งสไตล์ญี่ปุ่นมาปักหมุดในทำเลนี้หลายแห่ง

ที่สำคัญตือ การเดินทางที่สะดวกสบายซึ่งนอกจากบีทีเอสบนถนนสุขุมวิทแล้ว ในอนาคตจะมีรถไฟฟ้าสายสีเทา เส้นทางวัชรพล-พระโขนง-สะพานพระราม 9-ท่าพระ วิ่งผ่านเส้นทางย่านทองหล่อ ซึ่งเป็นโครงการที่ภาครัฐพยายามผลักดันให้เกิด แต่ความยากอยู่ที่การเวนคืนที่ดินในแต่ละพื้นที่เหล่านี้ เพราะที่ดินแต่ละย่านที่รถไฟฟ้าสายนี้ผ่าน ล้วนเป็นที่ดินที่มีราคาสูงมาก

อนาคตของทำเลทองหล่อ เชื่อแน่ว่าจะยังคงเปิดโครงการใหม่ๆ ขึ้นอีกมากในอนาคต โดยเฉพาะการจากนำที่ดินมาขายหรือพัฒนาโครงการของเจ้าของที่ดินรายเดิม

Add Friend Follow
WANPEN PUTTANONT