COLUMNISTS

‘บ้านหรู’ 20 ล้าน ทำเลกรุงเทพฯมาแรง!

Avatar photo
กรรมการผู้จัดการ บริษัท พร็อพเพอร์ตี้ ดีเอ็นเอ จำกัด (Property DNA)
2371

ตลาดบ้านจัดสรรในราคาขายมากกว่า 20 ล้านบาทขึ้นไปต่อยูนิตในกรุงเทพฯ มีจำนวนเพิ่มขึ้นเรื่อยๆ โดยเฉพาะตั้งแต่ปี 2557 เป็นต้นมา เนื่องจากราคาที่ดินที่เพิ่มขึ้นในกรุงเทพฯ ตามการก่อสร้างของเส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย และเส้นทางใหม่ส่งผลให้ราคาที่ดินเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง อีกทั้งความต้องการที่อยู่อาศัยราคาสูงก็มีมากขึ้นเช่นกัน โดยเฉพาะในพื้นที่ที่ไม่ไกลจากพื้นที่เมืองชั้นใน

บ้านหรู

บ้านจัดสรรที่มีราคาขายมากกว่า 20 ล้านบาทต่อยูนิตขึ้นไปและยังคงเปิดขายอยู่ในตลาด ณ พฤษภาคม 2561 มีทั้งหมด  2,064 ยูนิต โดยมีอัตราการขายเฉลี่ย 50% แม้ว่าจะมียูนิตเหลือขายเยอะแต่ผู้ประกอบการบ้านจัดสรรส่วนใหญ่พัฒนาโครงการแบบแบ่งเป็นเฟส ดังนั้นจึงไม่ใช่เรื่องที่น่ากังวลสำหรับตลาดบ้านจัดสรรในระดับราคานี้ อีกทั้งผู้ประกอบการที่เปิดขายบ้านในระดับราคานี้ล้วนเข้าใจตลาดและรับรู้ว่ากำลังซื้อบ้านในระดับราคานี้นั้นมีจำกัดไม่ใช่ขายได้รวดเร็วแบบที่อยู่อาศัยราคาไม่แพง

ทำเลที่มีบ้านจัดสรรในระดับราคานี้อยู่มาก คือพื้นที่ทางตอนเหนือของกรุงเทพฯ  เช่น เขตลาดพร้าว บึงกุ่ม บางกะปิ จตุจักร สะพานสูง วังทองหลาง ลาดกระบัง เป็นต้น อีกทำเลที่มีผู้ประกอบกรให้ความสนใจ คือ พื้นที่ทางตะวันนตกของกรุงเทพฯ ตามแนวถนนวงแหวนกาญจนาภิเษก พระรามที่ 2 ราชพฤกษ์ เป็นต้น เนื่องจากหลายพื้นที่ในเขตเหล่านี้มีการตัดถนนเส้นทางใหม่หรือว่ามีการขยายเส้นทางถนนการตัดถนนเพื่อเชื่อมกับอีกเส้นทางหนึ่ง ทำให้เกิดพื้นที่ใหม่ในการพัฒนาโครงการที่อยู่อาศัย

อีกทั้งสามารถเดินทางเข้าเมืองได้สะดวก รวมไปถึงมีสิ่งอำนวยความสะดวกในการใช้ชีวิตประจำวันพร้อมอยู่แล้วไม่ได้แตกต่างจากพื้นที่เมืองชั้นใน ผู้ประกอบการที่พัฒนาบ้านในระดับราคานี้ส่วนใหญ่เป็นผู้ประกอบการรายใหญ่ในตลาดหลักทรัพย์ที่มีชื่อเสียง มีผู้ประกอบการรายเล็ก รายกลางบ้าง แต่ผู้ประกอบการกลุ่มนี้จะพัฒนาโครงการขนาดเล็กจำนวนยูนิตไม่มากและเลือกพัฒนาในทำเลที่มีความน่าสนใจ เช่น พื้นที่เมืองชั้นใน หรือเมืองชั้นกลาง

บ้านหรู

บ้านราคาขายมากกว่า 20 ล้านบาทต่อยูนิตขึ้นไปนั้นกว่า 86% เป็นบ้านเดี่ยว มีเพียงแค่ 2% เท่านั้นที่เป็นทาวน์เฮ้าส์ เนื่องด้วยราคาขายที่มากกว่า 20 ล้านบาทต่อยูนิตนั้น ผู้ประกอบการจึงจำเป็นต้องพัฒนาโครงการออกมาให้สอดคล้องกับาราคาขาย ซึ่งบ้านเดี่ยวนั้นมีความเหมาะสมที่สุด

อัตราการขายเฉลี่ยของบ้านจัดสรรที่มีราคาขายมากกว่า 20 ล้านบาทต่อยูนิตขึ้นไปนั้นอยู่ที่ 56% โดยอัตราการขายเฉลี่ยของโฮมออฟฟิศนั้นสูงที่สุดอาจจะด้วยจำนวนที่เปิดขายในตลาดที่มีไม่มากและได้รับความสนใจจากผู้ที่กำลังต้องที่อยู่อาศัยและพื้นที่สำนักงานในที่เดียวกัน

ในขณะที่บ้านเดี่ยวนั้นแม้ว่าจะมีจำนวนเปิดขายมากที่สุด คือ มากกว่า 1,770 ยูนิต แต่อัตราการขายเฉลี่ยของบ้านเดี่ยวก็มากกว่า 54% เช่นกันซึ่งไม่น่ากังวลเท่าไหร่ เพราะโครงการบ้านจัดสรรนั้นโดยทั่วไปจะทยอยสร้างและทยอยเปิดขายเป็นเฟส ทาวน์เฮ้าส์ ในระดับราคามากกว่า 20 ล้านบาทต่อยูนิตนั้นส่วนใหญ่เป็นโครงการที่อยู่ในพื้นที่เมืองชั้นในหรือว่าไม่ไกลจากแนวเส้นทางรถไฟฟ้าหรือรถไฟใต้ดินที่เปิดให้บริการแล้วในปัจจุบัน

อีกทั้งเป็นทาวน์เฮ้าส์ขนาดใหญ่ 3 ชั้นที่มีขนาดที่ดินเริ่มต้นที่ประมาณ 25 ตารางวาขึ้นไป และมีพื้นที่ใช้สอยภายในบ้านเริ่มต้นที่ประมาณ 180 ตารางเมตร ส่วนบ้านเดี่ยวนั้นมีขนาดเริ่มต้นที่ประมาณ 220 ตารางเมตรขึ้นไป

บ้านหรู

ระดับราคาขายของบ้านในระดับราคานี้แม้ว่าจะมีราคาขายมากกว่า 20 ล้านบาทขึ้นไป แต่ผู้ประกอบการส่วนใหญ่เลือกที่จะพัฒนาบ้านในระดับราคาไม่เกิน 50 ล้านบาทต่อยูนิต คือ มีสัดส่วน 55% ของจำนวนบ้านจัดสรรที่มีราคาขายมากกว่า 20 ล้านบาทขึ้นไปในกรุงเทพฯ และมีอัตราการขายอยู่ที่ 50% บางโครงการที่มีราคาขายมากกว่า 50 ล้านบาทขึ้นไป อาจจะใช้เวลาในการขายนานกว่าบ้านที่มีราคาขายต่ำกว่า